Es difícil subestimar cuán arraigados se han vuelto los centros de datos en la vida cotidiana y cuán vitales son para crear la infraestructura digital que sustenta la economía moderna. Sin embargo, hace veinte años, pocos inversores imaginaron lo valiosa que llegaría a ser esta floreciente categoría de activos. Esto incluye a Wall Street, que en octubre de 2004 valoró Bienes raíces digitales (NYSE: DLR) acciones de oferta pública inicial (IPO) a 12 dólares, alrededor de 3 dólares por debajo de las expectativas.
Dos décadas después, el primer REIT de centro de datos que cotiza en bolsa continúa traspasando límites, demostrando su sólida tesis de inversión y el papel integral que desempeña en la transformación digital actual.
En el momento de la oferta pública inicial, el presidente y director ejecutivo de Digital Realty, Andy Power, formaba parte del equipo de suscripción de la empresa en Citigroup. Se apresura a señalar que su función era “construir el modelo y traer café” para la IPO, que monetizaba 5,6 millones de pies cuadrados en 22 centros de datos en Estados Unidos y uno en Londres. Sin embargo, cerrar el trato fue cuestión de poco tiempo.
“Apenas hicimos pública la empresa porque nadie sabía qué era un centro de datos; fue mucho antes de que las empresas de tecnología fueran nombres conocidos”, agrega Power, quien junto con otros ejecutivos de Digital Realty tocaron la campana de apertura en la Bolsa de Nueva York en noviembre de 2024. para conmemorar los 20 años del REITth aniversario. “En ese momento, Digital Realty era sólo una colección de activos basados en la tesis de inversión de una intersección de tecnología y bienes raíces”.
Demanda incremental
Obviamente resultó ser una tesis con mérito. Después de recaudar 257 millones de dólares en su oferta pública inicial, el REIT con sede en Austin, Texas, tiene hoy una capitalización de mercado de más de 61 mil millones de dólares y presta servicios a más de 5.000 clientes. Su cartera de 41 millones de pies cuadrados abarca más de 300 centros de datos en más de 25 países y actualmente tiene 9,1 millones de pies cuadrados de espacio en construcción.
Digital Realty se centró inicialmente en Boston, San Francisco, Silicon Valley, Phoenix y otros mercados que tenían altas concentraciones de inquilinos tecnológicos. Los primeros clientes incluyeron instituciones financieras que habían trasladado su infraestructura de tecnología de la información (TI) de misión crítica fuera del sitio para mitigar los riesgos de desastres naturales y terrorismo, operadores de telecomunicaciones que conectaban y transmitían tráfico de voz, datos e Internet, y empresas de alojamiento web.
Luego llegó la informática móvil, seguida de la informática en la nube y, más recientemente, la inteligencia artificial (IA). Digital Realty fue una de las primeras empresas en construir enormes centros de datos para respaldar a los llamados hiperescaladores: Amazon, Google y otros proveedores gigantes de la nube. Pero su base de clientes también incluye empresas más pequeñas que están ejecutando transformaciones digitales, desde la automatización de procesos como la gestión de inventario hasta el aprovechamiento de los datos de los consumidores para una estrategia de comercio electrónico.
“Es como un pastel de capas de demanda incremental que comenzó hace años y continúa”, dice Power. “Todavía estamos viendo un despliegue de redes 5G y luego vendrá 6G. La computación en la nube todavía está escalando y apenas estamos comenzando a ver la punta del iceberg de la IA”.
Dada esa demanda, no debería sorprender que el REIT esté posicionado para beneficiarse de la historia de crecimiento secular. Medidos por su capacidad de energía, los centros de datos emblemáticos de Digital Realty pueden generar hoy 100 megavatios, lo que es suficiente para alimentar a unos 80.000 hogares, según Energy Innovation, un grupo de expertos no partidista. En comparación, cuando Power se unió a la empresa como director financiero en 2015, sus buques insignia tenían capacidades de alrededor de 20 a 30 megavatios.
En total, la cartera actual de Digital Realty posee 2,7 gigavatios de capacidad de energía. Pero como hace algunos años el REIT anticipó que el tamaño y las capacidades energéticas de los centros de datos continuarían expandiéndose, comenzó a adquirir sitios de desarrollo. Como resultado, su banco de tierras actual puede respaldar el desarrollo de casi 4 gigavatios de capacidad adicional, dice Power. Ha conseguido 500 acres cerca del aeropuerto Dulles en Virginia, terreno suficiente en el que puede duplicar con creces su huella actual.
“Nadie pensó que los centros de datos iban a llegar a ser tan grandes, y eso nos ha permitido estar a la vanguardia”, afirma. “A medida que la computación en la nube continúa creciendo y la IA aumenta, no estamos buscando basura. Somos dueños de ello”.
Globalizarse
Además de reconocer la creciente huella y capacidad de energía de los centros de datos, Digital Realty tomó nota desde el principio de la creciente demanda global de los activos. En gran parte, esto se debe a que su base de clientes estadounidenses tendía a hacer negocios internacionalmente y el REIT comenzó a atender a esos clientes en otros países, dice Power. Pero la computación en la nube y el aumento de la soberanía de los datos (el concepto de que los datos deben regirse por reglas y regulaciones locales) perpetuaron la expansión global de Digital Realty, agrega.
Su estrategia global últimamente le ha llevado a su entrada en la región de Asia Pacífico. A principios de 2024, el REIT inauguró su primer centro de datos en la India en un campus de 10 acres capaz de soportar hasta 100 megavatios. Esto siguió a la apertura de un centro de datos de 12 megavatios en Seúl en 2022.
“Durante casi 10 años, cuando me uní a la empresa, la empresa se concentraba mucho en Estados Unidos”, dice Power. “Pero vimos la naturaleza global de esta industria incluso antes de que la nube se globalizara”.
