Según el consultor inmobiliario Avison Young, Varsovia, el principal mercado de inversión inmobiliaria de Polonia, registró resultados estables durante los primeros tres trimestres de 2025, con volúmenes de transacciones en lo que va del año que reflejan fielmente los del mismo período en 2024. A finales de septiembre, el volumen total de inversión alcanzó los 3.020 millones de dólares en 105 acuerdos, lo que indica una liquidez creciente y una confianza renovada entre los inversores nacionales. Si bien el capital polaco ha estado cada vez más activo, los principales compradores institucionales se mantienen cautelosos, con sólo dos transacciones superando el umbral de 116,5 millones de dólares.
Los inversores nacionales ganan impulso
Las propiedades industriales y de oficinas dominaron la actividad del mercado en los primeros nueve meses del año. En los acuerdos de oficinas, en particular, más de la mitad del volumen de transacciones fue impulsado por inversores polacos, lo que refleja una creciente disposición entre los compradores locales a aprovechar oportunidades oportunistas y de valor añadido. Las inversiones industriales, si bien fueron menores en número de acuerdos, generaron un valor de transacción significativo, destacando la importancia estratégica del sector.
Los activos minoristas, incluidos parques comerciales y proyectos de reurbanización, demostraron resiliencia y mantuvieron una liquidez estable. Mientras tanto, los segmentos de viviendas residenciales y para estudiantes de Polonia vieron cerrarse un puñado de transacciones en el mercado secundario, y ahora la atención se centra en una adquisición récord de 18 activos de Resi4Rent por parte de Vantage Development.
En general, el sólido desempeño del mercado está respaldado por sólidos fundamentos macroeconómicos. Los analistas anticipan que el retorno del capital básico y la finalización de grandes acuerdos de cartera impulsarán aún más la actividad inversora en los próximos trimestres.
Panorama del mercado: primer trimestre de 2025
- Volumen total de inversión: 3.020 millones de dólares (964 millones de dólares en el tercer trimestre)
- Transacciones: 105 frente a 87 en el primer y tercer trimestre de 2024
- Volumen aproximadamente en línea con los 3260 millones de dólares registrados durante el mismo período en 2024
- Participación de capital polaco: 23% del volumen total, frente al 10% en el primer y tercer trimestre de 2024
El sector de oficinas lidera con confianza nacional
El mercado de oficinas surgió como el sector más activo, tanto en términos de volumen de transacciones como de número de transacciones, con inversiones totales de 1.050 millones de dólares en 36 transacciones. La mayor transacción de oficinas implicó la adquisición por parte de Mennica Polska de una participación del 50% en Mennica Legacy Tower, el único acuerdo de oficinas que superó los 116,5 millones de dólares. Otras adquisiciones notables incluyeron propiedades de oficinas de primer nivel en Varsovia como Vibe, Plac Zamkowy – Business with Heritage, Wronia 31 y High 5ive I & II en Cracovia.
El tamaño promedio de las transacciones osciló ligeramente por encima de los 29 millones de dólares, lo que pone de relieve el predominio de estrategias oportunistas y de valor añadido. Los inversores nacionales representaron el 51% del volumen de transacciones de oficinas, incluidos varios acuerdos entre propietarios y ocupantes, lo que refleja la creciente confianza local. Mientras tanto, el capital básico se mantuvo moderado, completando sólo cinco transacciones de oficinas hasta septiembre.
“Los principales inversores siguen actuando con cautela en medio de incertidumbres económicas y geopolíticas, mientras que los compradores oportunistas y de valor añadido buscan selectivamente oportunidades”, afirmó Marcin Purgal, director senior de inversiones de Avison Young. “El capital polaco es cada vez más activo y representa más de la mitad del volumen de oficinas y transacciones.”
Mercado industrial: alto valor, transacciones limitadas
Las propiedades industriales representaron 1.020 millones de dólares, aproximadamente un tercio del volumen total de inversión, a pesar de un número modesto de acuerdos. Las transacciones de venta y arrendamiento posterior representaron el 44% del volumen del sector, incluida la histórica compra de dos propiedades de Eko-Okna por parte de Realty Income, la transacción de venta y arrendamiento posterior más grande jamás realizada en Europa Central y del Este.
La actividad inversora se extendió más allá de los principales centros de Polonia, con el 17% del volumen concentrado en regiones emergentes como Bydgoszcz y Rzeszów, y el 16% en centros más pequeños como Olsztyn y Opole. Los analistas señalan que persiste una liquidez moderada a medida que los inversores buscan el equilibrio entre las expectativas del comprador y los precios del vendedor.
“Los acuerdos de sale-and-lease back ofrecen flujos de ingresos estables y a largo plazo, al tiempo que limitan la exposición operativa”, afirmó Bartłomiej Krzyżak, director senior de inversiones de Avison Young. “Sin embargo, una cuidadosa diligencia debida sigue siendo esencial para mitigar los riesgos de realquiler y de inquilinos”.
Sector minorista: los parques comerciales y la reurbanización generan interés
El sector minorista registró $528 millones en volumen de inversión hasta septiembre, con parques comerciales y activos centrados en conveniencia dominando las transacciones. Dos tercios de todos los acuerdos minoristas, que representan el 56% del volumen del sector, involucraron parques comerciales, tiendas de comestibles o esquemas de conveniencia, mientras que los proyectos de reurbanización representaron el 20%, dirigidos principalmente a centros comerciales y almacenes minoristas independientes para su conversión a uso residencial.
Los centros comerciales regionales también atrajeron el interés, con seis centros vendidos en cuatro transacciones. En particular, el inversor checo My Park adquirió una cartera de conveniencia A Centrum de 10 activos, lo que ejemplifica el atractivo del sector para inversores primerizos y transfronterizos.
“Los parques comerciales proporcionan un punto de entrada accesible al mercado polaco, ofreciendo ingresos estables y ubicaciones atractivas en ciudades regionales en crecimiento”, afirmó Artur Czuba, director de inversiones de Avison Young.
Perspectiva del mercado
El mercado de inversión de Polonia se beneficia de un sólido crecimiento económico, mejores condiciones crediticias y precios cada vez más atractivos. Los analistas esperan una actividad continua por parte de los inversores nacionales y de mediana capitalización en todas las clases de activos, mientras que un retorno del capital básico podría impulsar transacciones privilegiadas a gran escala en los próximos meses.
Dado que se prevé una caída de las tasas de interés, los compradores están en condiciones de obtener rendimientos favorables antes de que se ajusten las valoraciones de las propiedades. Es probable que los formatos inmobiliarios más pequeños con WAULT largos sigan siendo atractivos, mientras que los inversores polacos siguen ampliando su presencia en los mercados de oficinas, industrial, minorista y residencial.
