Para Extra Space Storage, Inc. (NYSE: EXR), las instalaciones que posee totalmente o posee parcialmente a través de asociaciones de empresas conjuntas conforman el pan y la mantequilla del Reit. Pero su programa de gestión de terceros ofrece ventajas financieras y estratégicas notables, y a medida que la actividad de desarrollo y adquisición sigue siendo bastante tibia, al menos por ahora, representa un componente estable y creciente del negocio de Extra Space.
Hoy, las instalaciones administradas para otros propietarios representan casi el 40% de la cartera de espacios adicionales, que recientemente excedió la marca de 4,000 tiendas. El CEO Joe Margolis dice que la plataforma de terceros, que se lanzó en 2008, “nos da más escala, y la escala es realmente importante en nuestro negocio”.
El programa es simple. Una vez que un propietario de la propiedad de autoalmacenamiento se une al programa Management Plus, sus instalaciones adoptan la marca Extra Space, obtienen acceso al poder de marketing de Extra Space y ponen la gestión de las instalaciones en manos de REIT. A cambio, el espacio adicional gana una tarifa de gestión.
Además de los $ 182 millones en ingresos que el seguro de administración y inquilinos de terceros producidos en 2024, mantener las instalaciones propias y administradas en la misma área o submercado de metro permite operaciones consolidadas y genera ahorros de costos, dice Margolis. Ahí es donde entra la ventaja de la escala.
Más allá de esos beneficios, la gerencia de terceros ofrece datos adicionales de clientes adicionales, lo que ayuda a reforzar las pruebas de REIT de nuevas características del cliente, rendimiento de búsqueda en línea y otros aspectos del negocio. “Somos una empresa basada en datos. Casi todo lo que hacemos se basa en realizar … pruebas A/B”, dice Margolis.
Además, la gerencia de terceros aumenta la tubería de objetivos de adquisición de Space Extra, señala Margolis. Desde 2008, el REIT ha gastado alrededor de $ 2 mil millones para comprar instalaciones que habían sido clientes del programa de terceros, señala.
Otra ventaja: la plataforma de terceros ayuda a fomentar relaciones con otros propietarios y operadores de autoalmacenamiento.
“Si somos buenos gerentes con alguien, podrían querer que administremos algunas tiendas más, o vendamos tiendas, o nos tomemos un préstamo o hagamos algo más con ellos”, dice Margolis. “Entonces, las relaciones más fuertes de la industria que tenemos, mejor. Mientras una tienda esté en un mercado dentro de nuestra huella operativa y de igual calidad, estaríamos encantados de poner nuestro nombre (IT)”.
¿Qué es lo que depara el futuro para la gestión de terceros? Margolis dice que el espacio adicional no ha establecido ningún objetivo para la gestión de terceros en términos de capturar un mayor porcentaje de instalaciones. Por ahora, está satisfecho con la plataforma de gestión de terceros que crece orgánicamente.
Enfoque cauteloso para el desarrollo y adquisiciones
Si bien el espacio adicional está construyendo su programa de gestión de terceros, que Margolis señala que requiere poco capital, apenas ignora a otros productores de ingresos. No obstante, el REIT se acerca con cautela a algunos de ellos. Por ejemplo, el espacio adicional tiene “un puñado muy pequeño” de proyectos de tierra en marcha ya que no están lontrando en este momento, dice Margolis.
Eso está en línea con la industria en su conjunto. Un pronóstico de Yardi Matrix indica que el crecimiento débil en las tasas de alquiler y un entorno financiero difícil significan que la desaceleración reciente en el nuevo desarrollo continuará. Los pronósticos de la matriz de Yardi, el nuevo suministro representará solo el 2% del inventario de autoalmacenamiento en 2027.
En el frente de la adquisición, el REIT continúa buscando instalaciones individuales y carteras pequeñas a grandes para comprar. “Pero dado nuestro costo de capital y precios de mercado para acuerdos, hacemos muchos de los que tienen socios de empresas conjuntas”, dice Margolis.
En 2025, la guía de adquisición de Extra Space es de $ 325 millones, y se espera que una parte significativa de esto sea la porción minoritaria de Extra Space en propiedades compradas en una empresa conjunta. El año pasado, el REIT asignó $ 581 millones para inversiones de propiedad absoluta y un poco más de $ 360 millones para inversiones conjuntas.
