La actividad de inversión del cuarto trimestre también se aceleró junto con las señales de que la Reserva Federal se estaba mudando a un ciclo de uso de tarifas, agrega Jason Fox, presidente y CEO de WP Carey. “Eso fluyó al Tesoro a 10 años y ayudó a impulsar a los vendedores que habían estado al margen en acción durante gran parte de 2024, con diferencias de ofertas entre compradores y vendedores que entran significativamente”, dice.
Apetito por el crecimiento
A pesar de la volatilidad del mercado alimentada por la política arancelaria propuesta por el presidente Trump, los REIT netos de arrendamiento mantienen un optimismo cauteloso para un mayor crecimiento por delante con la orientación, hasta ahora, que es similar a 2024. “El apetito de hacer acuerdos y desplegar capital aún está allí. Lo estamos viendo todos los días en las transacciones en las que estamos trabajando con REIT que están activamente en venta en venta”, dice Merkle. Los REIT netos de arrendamiento están comprando propiedades de arrendamiento neto existentes y también invirtiendo en Backbacks de venta de venta, tanto en base a cartera como por cartera.
Sin embargo, todos los compradores están siendo un poco más cautelosos en este momento, dada la incertidumbre en torno al impacto de los aranceles sobre el gasto de los consumidores, las cadenas de suministro y la economía global. “El mayor viento en contra del sector es la volatilidad”, dice Spenser Glimcher, director gerente de Self-Storage & Net Arrending, en Green Street. “Es una cosa si la economía se está desacelerando, pero es la incertidumbre de los cambios en los mercados de semana a semana o día a día”, agrega.
Las empresas están navegando en un mercado donde hay menos certeza en torno a la capacidad de desplegar capital y ejecutar oportunidades de adquisición. ¿Tomarán más ofertas para hacer? ¿Y los compradores y vendedores intentarán renegociar diferentes precios o tasas de límite?
“La volatilidad en el mercado, en todo caso, lo ha hecho aún más importante en términos de tener balances y liquidez porque hay una cierta cantidad de expectativas de adquisición que se incorpora a este sector cada año”, dice Haendel St. Juste, director gerente y analista senior de REIT en las Américas Mizuho. Los REIT netos de arrendamiento dependen de las adquisiciones porque no es un subsector interno de alto crecimiento. Históricamente, más de dos tercios de crecimiento en el sector provienen de adquisiciones, señala.
Tomar los mercados de renta variable
Históricamente, los REIT netos de arrendamiento han financiado adquisiciones con aproximadamente 50-50 capital y deuda, y a menudo están aprovechando el capital a través de cajeros automáticos, así como la emisión de capital tradicional. Por ejemplo, EPRT ha financiado su crecimiento previamente para el próximo año gracias a una oferta de acciones medias en marzo que recaudó $ 254.2 millones.
“Debido a que estas compañías son adquirentes en serie, el subsector requiere mucho más capital fresco cada año”, dice St. Juste. “Su precio de las acciones y el costo del capital son importantes porque se están propagando invertir, y es por eso que ves que sus balances son un poco más líquidos”.
Los inversores a menudo gravitan a las existencias de REIT de arrendamiento neto durante las recesiones cíclicas y la volatilidad debido a las características similares a los enlaces del sector. Y la naturaleza defensiva del sector ha llamado la atención este año, ya que los inversores han buscado un lugar seguro para colocar capital.
Los REIT netos de arrendamiento tienen arrendamiento diversificado con arrendamientos a largo plazo que también tienen problemas de alquiler integrados. Los balances son típicamente líquidos y bajos, y a los inversores también les gusta el rendimiento constante de dividendos que ofrecen. “Desde una perspectiva de posicionamiento, hemos visto a varios inversores que han construido sus carteras un poco más hacia sectores de larga duración en los últimos meses. Si observa lo que ha funcionado año hasta la fecha, ha sido atención médica, torres, juegos y triple red”, dice St. Juste.
Enfoque variado a las adquisiciones
Aunque el deseo de crecer está ahí, la capacidad de crecimiento dentro del sector es una bolsa mixta. A la mayoría de los REIT netos de arrendamiento les gusta invertir en una base de apalancamiento neutral y tienden a ser asignadores conservadores del capital. “Si no está negociando una prima, 5% o más para su NAV, está en el costo de la caja de penalización de capital porque no puede salir y emitir capital para crecer”, dice Glimcher.
Los REIT netos triples sin la necesidad de recaudar cualquier capital adicional para alcanzar, y potencialmente exceder, los objetivos de adquisición deben ser ganadores netos, según St. Juste.
WP Carey se encuentra entre los REIT netos de arrendamiento en una posición de capital fuerte. “Hemos hablado este año sobre tener un camino claro para financiar nuestras inversiones en 2025 sin la necesidad de aumentar el capital”, dice Fox. El REIT planea financiar adquisiciones con la venta de activos operativos no básicos, principalmente disposiciones de sus propiedades heredadas de autoalmacenamiento. El REIT también tiene una línea de crédito de $ 2 mil millones que es en gran medida sin retirarse.
WP Carey comenzó 2025 con orientación para adquisiciones en un rango de entre $ 1 mil millones y $ 1.5 mil millones. “Lo he caracterizado como apropiadamente conservador dada la incertidumbre del mercado”, dice Fox. El REIT ha completado alrededor de $ 449 millones en inversiones hasta abril, principalmente involucrando activos industriales de un solo inquilino.
El viento de frente más grande y obvio es la incertidumbre en el mundo en este momento, donde van las tasas de interés, donde los aranceles van a aterrizar y cómo todo eso fluirá a la inflación. “Esta incertidumbre tiende a enfriar los mercados de transacciones, y probablemente veremos algo de eso, especialmente de los vendedores de cartera que pueden no estar tan motivados para estar en el mercado en este momento”, señala Fox.
Sin embargo, algunos de esos mismos desafíos también podrían proporcionar vientos de cola creando oportunidades de compra y tal vez motivar a los vendedores a seguir una venta de arrendamiento para recaudar capital para su negocio. “Hemos hecho algunas de nuestras mejores ofertas a lo largo de los años en tiempos de incertidumbre significativa o cuando hay dislocación de mercados de capitales”, agrega.
