La industria REIT gasta miles de millones de dólares cada año en inversiones de capital. Para muchas empresas, el objetivo no sólo es proteger la posición competitiva de un activo en el mercado, sino también impulsar un crecimiento incremental de los ingresos.
El primero de REIT.com artículo sobre inversión en capex analizó las estrategias defensivas y ofensivas que rodean la inversión en activos existentes. Esta segunda entrega continúa analizando cómo los REIT están construyendo un sólido argumento comercial para inversiones de capital que mejoren el valor en áreas que incluyen la renovación y reurbanización de propiedades, y la inversión en energía solar y tecnología.
Como cualquier inversión importante, las estrategias de gasto de capital dependen cada vez más de datos y análisis para identificar oportunidades, pronosticar el desempeño y medir el resultado de iniciativas completadas y estabilizadas. Y las partes interesadas están prestando mucha atención a esos detalles.
“Los inversores evalúan constantemente las perspectivas de rendimiento de los diferentes REIT en los que pueden invertir. Parte de esto está impulsado por las carteras que poseen, pero en parte también está impulsado por lo que pueden hacer con capital fresco que puede asignarse a nuevas inversiones. ”, dice Michael Knott, jefe de investigación de REIT de EE. UU. en Green Street.
“Aquellos que estén creando valor económico a través de ese proceso serán recompensados con un mejor costo de capital, un mejor precio de las acciones y una mejor prima de valor liquidativo. Por lo tanto, es importante que los REIT demuestren que la estrategia de inversión que están siguiendo genera valor”, añade.
Muchos REIT se muestran dispuestos a ayudar a los inversores y analistas a comprender el impacto del gasto de capital porque, al final del día, todo afecta los flujos de efectivo, lo cual es importante para los analistas cuando piensan en modelos de valoración, dice Uma Moriarity, de CenterSquare. estratega senior de inversiones y líder global de ESG. “En general, podemos mantener conversaciones con los equipos directivos y comprender desde un alto nivel cómo piensan sobre este tipo de cosas de manera estratégica y dónde están las prioridades”, añade.
Los analistas también consideran el historial de inversión de capital de una empresa. “Si una empresa ha tenido históricamente un programa realmente sólido y exitoso de inversión en capital para garantizar que sus activos sigan siendo competitivos, en esa situación, tienes un poco más de confianza en que el equipo de gestión podrá ejecutar sus planes”, dice Moriarity. . “Si no, entonces definitivamente habrá mucho más escrutinio sobre su capacidad para desplegar capital con éxito a través de sus programas de gasto de capital”.
Continúe leyendo para conocer cuatro ejemplos de REIT que están siguiendo una estrategia de inversión de capital de valor agregado en los sectores residencial, de autoalmacenamiento, atención médica y comercio minorista.
Inversión de 30 millones de dólares de Veris en Liberty Towers
Veris Residencial, Inc.. (NYSE: VRE) analiza el gasto de capital anualmente y planifica los proyectos propuestos con al menos un año de antelación. “Abordamos la mayoría de los proyectos de inversión con una mentalidad de retorno de la inversión”, afirma el director ejecutivo Mahbod Nia. “Buscamos entender cuál es el costo, los beneficios asociados, así como los riesgos, y luego probar las estrategias, como un aumento en el alquiler o nuevas comodidades para lograr ese retorno”, agrega.
Un ejemplo de inversión de capital de valor agregado para Veris es la remodelación de Liberty Towers, una propiedad de departamentos de 20 años de antigüedad en Jersey City, Nueva Jersey. Aunque la propiedad tiene una ubicación deseable y una ocupación existente de aproximadamente el 95%, necesitaba mejoras. Veris se embarcó en una inversión de capital de $30 millones a principios de 2024, incluida una renovación completa del espacio de servicios de Liberty Towers y la modernización y actualización de todo el edificio.
