Un cartel de venta se coloca frente a una casa en Sacramento, California, en 2022.
Rico Pedroncelli/AP
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¿Compraste tu casa durante los años de la pandemia? Felicitaciones, es muy probable que tenga una tasa hipotecaria muy barata. Quizás por debajo del 3%, aproximadamente la mitad del promedio actual para una hipoteca fija a 30 años.
Para los posibles compradores que perdieron esa ventana dorada, pueden sentir como si hubieran perdido la oportunidad de comprar una casa.
Pero resulta que hay una manera de hacer retroceder el reloj del mercado inmobiliario: se llama hipoteca asumible. Este tipo de transferencia permite al comprador hacerse cargo de la hipoteca del vendedor y, con ella, de su antigua tasa hipotecaria, mucho más baja. El comprador obtiene una vivienda más asequible. El vendedor obtiene un punto de marketing que podría generar más ofertas y quizás incluso un precio de venta más alto. Y el ajustado mercado inmobiliario se vuelve un poco más flexible, gracias al aumento de las ventas de viviendas.
Alrededor de 6 millones de viviendas en EE. UU. tienen una hipoteca asumible y una tasa de interés inferior al 5%, según una estimación de Assume List, que ayuda a los compradores a encontrar estas viviendas en venta y navegar por el proceso de compra.
Pero hay algunas advertencias. En primer lugar, no todas las hipotecas califican para este tipo de transferencia, e incluso cuando lo hacen, los compradores y vendedores no siempre se dan cuenta. En segundo lugar, el proceso puede llevar mucho tiempo y requerir un pago inicial sustancial en efectivo.
Los vendedores rara vez se dan cuenta de que tienen una hipoteca asumible
Si bien la mayoría de las hipotecas convencionales no son asumibles, las hipotecas respaldadas por el gobierno sí lo son. Eso incluye los préstamos del VA, o los otorgados a través del Departamento de Asuntos de Veteranos, lo que significa que a menudo están vinculados a viviendas de propiedad de veteranos. Los préstamos de la FHA, de la Administración Federal de Vivienda, que a menudo se otorgan a compradores de vivienda por primera vez sin mucho dinero en efectivo, también se pueden transferir. Acerca de 18% de las nuevas hipotecas emitidas en 2020 fueron préstamos VA y FHA.
Pero pocos de esos propietarios se dan cuenta de que tienen la opción de transferir la hipoteca, y tampoco sus compradores potenciales.
“La gente simplemente no era consciente de que tenían la oportunidad de ahorrar literalmente decenas, a veces cientos de miles de dólares”, dice Jerry Devlin, fundador de Assume Loans, un nuevo tipo de empresa de bienes raíces que ayuda a compradores y vendedores a realizar estas transferencias.
Han surgido empresas como la suya que trabajan en hipotecas asumibles. Algunos ofrecen sus propios sitios web donde los compradores pueden buscar listados de viviendas que ofrezcan hipotecas asumibles, como su competidor Roam, que utiliza inteligencia artificial para identificarlos.
Una búsqueda reciente en Roam de viviendas en Houston, Texas, mostró 433 listados con una hipoteca asumible y una tasa del 3% o menos. Una búsqueda en Zillow, que se basa en que el vendedor informe por sí mismo si la hipoteca puede transferirse, reveló sólo tres.
“A menudo, la primera vez que un vendedor se entera de que tiene una hipoteca asumible es de un comprador de Roam”, dice Raunaq Singh, fundador y director ejecutivo de Roam.
Las compañías hipotecarias tienen pocos motivos para facilitar el proceso
A pesar de los ahorros, este tipo de transferencia de hipoteca es poco común. Uno de los mayores desafíos es cuánto tiempo puede prolongarse el proceso.
Por ley, las empresas administradoras de hipotecas tienen 45 días para evaluar el crédito del comprador para aprobar la transferencia. La realidad es que puede llevar meses, dice Craig O’Boyle, presidente de Assumption Solutions, otra empresa que ayuda a compradores y vendedores a transferir hipotecas.
La FHA permite a los administradores cobrar hasta $1,800 en tarifas, pero estas empresas pueden ganar mucho más dinero iniciando un nuevo préstamo a la tasa más alta actual en lugar de transferir uno anterior a una tasa más baja, dice O’Boyle.
“Si un prestamista puede deshacerse de una tasa del 2,5% y prestar dinero al 6,5%, creo que preferiría hacerlo”, dice.
A cambio de una tarifa, empresas como Assumption Solutions ayudan a acelerar ese proceso, por ejemplo presionando al administrador para que cumpla con ese requisito de 45 días.
Brendan Burroughs, un conductor de servicios de alimentos, recurrió a Assume Loans después de quedarse atascado al intentar asumir una hipoteca para una casa de cuatro dormitorios en Florida con una tasa del 2,5%. Dijo que un oficial de préstamos de su compañía hipotecaria, el Sr. Cooper, le dijo que le esperaban 1.500 personas que necesitaban ayuda con sus hipotecas, por lo que tendría que esperar. Luego no supo nada del administrador durante un mes.
Cuando se quejó en una publicación en Reddit, los comentaristas dijeron que debería esperar meses más. Pero una vez que se inscribió en Assume Loans, dice, su administrador lo llamó en tres días.
“Me empujaron del puesto número 1.500 al número 1”, dice Burroughs.
En una declaración enviada por correo electrónico a NPR, un portavoz de la compañía hipotecaria Cooper rechazó la afirmación de Burroughs de que su caso avanzó debido a la participación de Assume Loans. En cambio, afirmaron que la transferencia de Burroughs coincidía con los plazos de la industria y que trabajar con Assume Loans significaba que se le “cobraron tarifas innecesarias por servicios que los propietarios de viviendas pueden completar ellos mismos sin costo alguno”.
Las hipotecas asumibles a menudo requieren un pago inicial de seis cifras
El otro gran desafío a la hora de transferir una hipoteca es que los precios de las viviendas se han disparado. 54% desde enero de 2020. Por lo tanto, una hipoteca original concedida cuando la vivienda era más barata ya no cubrirá el precio de la misma casa hoy.
Depende del comprador compensar la diferencia. Y eso puede significar un pago inicial enorme.
Imagine una casa que se vendió por $500,000 en 2021 y se vende por $700,000 hoy. Sólo eso supone una diferencia de 200.000 dólares.
Y eso sin tener en cuenta cuánto de la hipoteca ya se ha pagado mediante los pagos mensuales del propietario actual y su propio pago inicial original. Eso puede producir una brecha aún mayor entre el valor de la hipoteca existente y lo que el nuevo comprador tiene que pagar.
El comprador podría obtener un préstamo secundario, pero es difícil conseguirlo, especialmente para una cifra tan grande. Y suelen tener altas tasas de interés. En cambio, el comprador suele cubrir esta brecha con un pago inicial en efectivo.
Eso es exagerado para muchos compradores, dice Laurie Goodman, fundadora del Centro de Políticas de Financiamiento de Vivienda del Urban Institute. Si la idea es liberar viviendas para las familias jóvenes, dice, ellos son “las últimas personas que pueden conseguir 200.000 dólares extra en efectivo”.
Burroughs tuvo suerte. Necesitaba un pago inicial de $105,000 para la casa que quería en Florida. Pero pudo cubrirlo gracias a algunas inversiones iniciales en acciones de Tesla y Nvidia.
Hoy en día, su tasa hipotecaria es significativamente más baja que la de su compañero de trabajo, quien paga $3,200 al mes por una casa de modelo similar. “Mi hipoteca cuesta literalmente la mitad”, dice Burroughs.
Sin la hipoteca asumible, dice Burroughs, probablemente todavía estaría viviendo con sus suegros y seguiría buscando una casa en Zillow.
Una forma de desbloquear el mercado inmobiliario
Los compradores primerizos se enfrentan a un mercado inmobiliario ajustado. Muchos propietarios principiantes no están dispuestos a vender y mudarse a propiedades más grandes, incluso si a sus familias se les han quedado pequeñas las casas, porque perderían su baja tasa hipotecaria. La tasa de rotación de viviendas en Estados Unidos está cerca de mínimo de 25 años.
En un reciente papelGroundwork Collaborative, un grupo de expertos de izquierda, sostiene que hacer que las hipotecas más convencionales sean asumibles ayudará a aliviar el estancamiento del mercado inmobiliario.
También aboga por hacer de las hipotecas “portables” una opción, en la que un vendedor pueda llevarse su hipoteca existente y su baja tasa a su nuevo hogar.
“A largo plazo, la causa de la inasequibilidad de la vivienda en Estados Unidos es que no tenemos suficiente oferta de vivienda. Pero no se puede chasquear los dedos y construir 3 millones de nuevas viviendas de la noche a la mañana”, dice Bharat Ramamurti, coautor del artículo y ex subdirector del Consejo Económico Nacional de la Casa Blanca durante la administración Biden. “Este tipo de política da la oportunidad de abordarlo en el corto plazo”.
En noviembre, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas, Bill Pulte, publicado en X que Fannie Mae y Freddie Mac, que garantizan hipotecas y las empaquetan para los inversores, estaban considerando hacer hipotecas asumibles o portátiles.
Pero Goodman, del Urban Institute, no cree que las hipotecas asumibles puedan hacer mucho para desbloquear el mercado inmobiliario. El pago inicial es una barrera demasiado grande, especialmente para quienes compran una vivienda por primera vez, piensa.
“Puedes conseguir un buen negocio si tienes mucho dinero para pagar”, dice Goodman. “El problema es que no hay mucha gente que pueda hacer eso”.
Algunos compradores todavía están dispuestos a pagar por adelantado una tarifa baja.
En 2025, el agente inmobiliario Charles Johnson utilizó una hipoteca asumible para comprar un dúplex en Minneapolis que de otro modo no habría podido pagar. Lo consiguió por un tipo de interés inferior al 3%.
Pero Johnson rara vez les habla a sus clientes sobre las hipotecas asumibles, ya que no es una opción realista para la mayoría de ellos. No sólo necesitan mucho dinero y paciencia, sino que los compradores no pueden ser exigentes porque muy pocas casas califican.
“Sería como un cebo y un cambio”, dijo Johnson. “Soy un gran defensor de ello, pero es muy limitado. Simplemente no quiero manipular a la gente”.
Pero Michael Lorino, fundador y director ejecutivo de Assume List, dijo que muchos compradores están dispuestos a hacerlo de todos modos. Dijo que ha ayudado personalmente a clientes a navegar alrededor de 40 suposiciones en los últimos tres años y ha ayudado en cientos de otras transferencias. Para los compradores que pueden hacer que funcione, vale la pena la molestia de tener la oportunidad de reabrir esa ventana dorada en la que las tasas eran mucho más bajas.
“Pregúntele a un comprador de vivienda si quiere ahorrar dinero en la compra de una vivienda, ¿verdad? El cien por ciento de los compradores quiere hacer esto”, dijo Lorino. “No hay escasez de demanda”.
