Elliott ve oportunidades para crear valor en Warehouse Reit Rexford Industrial

Compañía: Rexford Industrial Realty (REXR)

Negocio: Rexford Industrial Realty es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) autoadministrado y autogestionado. La compañía se centra en poseer, operar y adquirir propiedades industriales en los mercados de relleno del sur de California. Adquiere, posee, mejora, reconstruye, arriende y administra bienes raíces industriales ubicadas principalmente en los mercados de relleno del sur de California, a través de Rexford Industrial Realty, LP (Asociación Operativa) y sus subsidiarias. La Compañía también adquiere o proporciona deuda hipotecaria garantizada por propiedades o propiedades en zonas industriales adecuadas para el desarrollo industrial. Proporciona servicios de administración de propiedades y servicios de arrendamiento a los propietarios de propiedades relacionadas. Sus servicios de administración de propiedades incluyen realizar inspecciones de propiedades, monitorear reparaciones y mantenimiento, mantener las relaciones con los inquilinos y proporcionar supervisión financiera y contable. Su cartera consta de 424 propiedades con aproximadamente 51.0 millones de pies cuadrados alquilados.

Valor de mercado: $ 9.47 mil millones ($ 40.01 por acción)

Activista: Elliott Investment Management

Propiedad: n / A

Costo promedio: n / A

Comentario activista: Elliott es una firma de inversión múltiple que administra alrededor de $ 76.1 mil millones en activos (al 30 de junio de 2025) y es una de las empresas más antiguas de su tipo bajo una gestión continua. Conocido por su extensa diligencia y recursos debidos, Elliott sigue regularmente a las empresas durante años antes de realizar una inversión. Elliott es el más activo de los inversores activistas, relacionados con empresas de todas las industrias y múltiples geografías.

Lo que está sucediendo

El 27 de agosto, Elliott anunció que han tomado una posición en Rexford Industrial Realty.

Entre bastidores

Rexford es un REIT industrial administrado internamente centrado en el mercado del sur de California. El espacio industrial de REIT se ha beneficiado de fuertes vientos de cola seculares, ya que el aumento del comercio electrónico, que requiere más espacio en el almacén en promedio que un negocio minorista tradicional, ha aumentado las necesidades de almacenamiento con el tiempo. Además, el sur de California es un lugar particularmente atractivo debido a los desafíos de derecho, la escasez de tierras, la proximidad a los puertos y su densa población urbana, todos los cuales han alimentado la demanda y el rápido crecimiento de la renta. Históricamente, esta cartera principal e insustituible ha comandado una valoración de la parte superior de la parte del mercado, que se cotiza a un valor de activo de 20-30% de prima a neta (NAV) y una prima de 8 turnos a pares en una base de operaciones ajustadas (AFFO).

Sin embargo, como hemos visto muchas veces antes con muchos activistas, los REIT están inherentemente mal gobernados y atraen a equipos de gestión con intereses desalineados. Rexford no es diferente. A pesar de ser una empresa con sede en California, están domiciliados en Maryland, un estado que es infame para las regulaciones amistosas de la gerencia, incluida la Ley de adquisiciones no solicitadas de Maryland, que permite a la compañía clasificar su junta sin la aprobación de los accionistas.

Un REIT de California que se incorpora en Maryland no es por razones de conveniencia, sino más bien con fines de atrincheramiento. Es este tipo de compañía la que también tendría una junta de siete personas con una mayoría (incluidas dos co-CEO) que son miembros durante más de 10 años y poseen aproximadamente el 1% de las acciones ordinarias en circulación como grupo, casi todos se les otorgó. Una vez configurado como esta, el libro de jugadas REIT generalmente debe asumir deudas, emitir acciones y comprar tanta propiedad como pueda porque la ventaja de la gerencia está más vinculada al nivel de activos administrados que el precio de las acciones. Además, en cócteles y clubes, es “genial” administrar miles de millones de dólares de propiedades. Entonces, desde su salida a bolsa en 2013, la compañía ha aumentado su recuento de acciones en más de 9 veces, aumentó la deuda de $ 193 millones a $ 3.5 mil millones y aumentó activos de $ 555 millones a $ 12.6 mil millones. Esta estrategia funcionó por un tiempo cuando Rexford negoció con una gran prima al valor subyacente de sus bienes inmuebles, pero finalmente los alcanzó a medida que las ventas, los gastos generales y administrativos hinchados, la gobernanza corporativa erosionó y la compensación ejecutiva se cargó. (Dos CEO a $ 13 millones cada uno). Como su prima para NAV comenzó a disminuir, también lo hizo esta estrategia y Rexford ahora cotiza con un descuento del 20% a NAV y un descuento de Affo de 5-6 giros a los compañeros con el precio de sus acciones a $ 40 por acción (antes del anuncio de Elliott) desde un máximo de más de $ 80 en diciembre de 2021.

Afortunadamente para los accionistas, ha llegado el momento del cambio, ya que Elliott Investment Management ha revelado una posición de los cinco primeros en Rexford. Si bien esto implica un mínimo del 5% de exposición económica (aproximadamente $ 400 millones a 500 millones), dado el historial de inversiones de Elliott, su exposición es probablemente al menos $ 1 mil millones de sus $ 76 mil millones de activos.

Elliott tiene una rica historia de impulso de cambio en compañías como Rexford, por lo que esperamos que aboguen por un mejor gobierno corporativo, una mejor asignación de capital y restaurar el enfoque estratégico de la compañía en crear valor de los accionistas.

Si bien es importante tener en cuenta que el activismo puede ser más desafiante en Maryland, no ha actuado como una prohibición, especialmente para activistas experimentados y comprometidos como Elliott. De hecho, las herramientas disponibles para la compañía que normalmente desalentaría el activismo son en esta situación más del cáliz venenoso. Cualquier intento de la administración de afianzarse ante un activista solo dañaría aún más su reputación y respaldaría el caso de Elliott de que el cambio está justificado. Por lo tanto, esperaríamos que a Elliott le vaya bien en una pelea de poder aquí si se tratara de eso. Pero no creemos que llegue a eso.

Cuando un activista se involucra con una empresa, a menudo pone a esa compañía en pseudo-play, que recibe la atención de inversores estratégicos y capital privado. Esta dinámica es aún mayor para una empresa como Rexford que durante mucho tiempo ha sido objeto de especulación de adquisición.

Para Rexford, sus activos premium, la consolidación en la industria de REIT y su valoración actual con descuento hacen de la compañía un candidato de adquisición natural. Además, Elliott también tiene una historia robusta de catalización de resultados estratégicos en REIT.

En Healthcare Trust of America (anteriormente HTA), Elliott presionó con éxito para una revisión estratégica, lo que finalmente condujo a una fusión entre HTA y Healthcare Realty Trust Para formar el mayor propietario de la propiedad del consultorio médico en los EE. UU.

Dado el actual descuento del 20% de Rexford a NAV, creemos que cualquier comida para llevar ocurriría al menos en NAV, pero es más probable que sea una prima dada la valoración histórica y la calidad de la cartera de la compañía.

Si tal oportunidad se materializara, como un fiduciario para sus inversores y accionistas de Rexford, Elliott sopesaría el valor de una adquisición contra el plan independiente a largo plazo y abogaría por cualquier ruta que entregue el mejor valor para los accionistas. Teniendo en cuenta que el plan a largo plazo probablemente requeriría el tiempo y la incertidumbre de una junta y reconstitución de gestión, pensaríamos que una adquisición a una prima razonable sería el camino preferido aquí.

Ken Squire es el fundador y presidente de 13D Monitor, un servicio de investigación institucional sobre activismo de accionistas, y el fundador y gerente de cartera del Fondo Activista 13D, un fondo mutuo que invierte en una cartera de inversiones activistas 13D.