Empresa: CoStar Group Inc (CSGP)
Negocio: Grupo CoStar se dedica a proporcionar mercados inmobiliarios en línea, información y análisis en los mercados inmobiliarios comerciales y residenciales. Opera a través de los siguientes segmentos: Cartera CoStar, Cartera de Servicios de Información, Cartera Multifamiliar, Cartera LoopNet y Cartera de Otros Mercados. El segmento CoStar Portfolio consta de dos clases de cuentas por cobrar comerciales según la ubicación geográfica: Norteamérica e internacional. El segmento de Cartera de Servicios de Información incluye cuatro clases de cuentas por cobrar comerciales: CoStar Real Estate Manager; Hospitalidad, América del Norte; Hospitalidad Internacional; y otros Servicios de Información. Los segmentos de cartera multifamiliar, cartera LoopNet y cartera de otros mercados se centran en una clase de cuentas por cobrar comerciales. La empresa fue fundada por Andrew Florance y Michael Klein en 1987 y tiene su sede en Arlington, Virginia.
Valor bursátil: 26.070 millones de dólares (61,50 dólares por acción)
Propiedad: 0,71%
Costo promedio: n / A
Comentario activista: Third Point es un fondo de cobertura multiestrategia fundado por Dan Loeb, que adoptará selectivamente posiciones activistas. Loeb es uno de los verdaderos pioneros en el campo del activismo accionista y uno de los pocos activistas que dieron forma a lo que se ha convertido en el activismo accionista moderno. Inventó la carta con bolígrafo venenoso en una época en la que a menudo era necesaria. A medida que los tiempos han cambiado, ha pasado de la pluma venenosa al poder del argumento. Third Point ha conseguido amigablemente representación en la junta directiva de empresas como Baxter y Disney, pero la empresa no dudará en iniciar una lucha por poderes si es ignorada.
Lo que está sucediendo
El 27 de enero, tercer punto envió una carta a la junta directiva de CoStar pidiéndoles que (i) reemplacen a la mayoría de la junta directiva y alineen la remuneración de la gerencia con el retorno total para los accionistas; (ii) considerar alternativas estratégicas para Homes.com y negocios relacionados con bienes raíces residenciales (RRE); y (iii) reenfocarse en el negocio principal de bienes raíces comerciales (CRE). Third Point anteriormente estaba sujeta a restricciones de estancamiento luego de un acuerdo para los puestos en la junta directiva el año pasado, que expiró el 27 de enero. La firma ahora planea nominar una nueva lista de directores.
Entre bastidores
CoStar Group (CSGP) es un proveedor de mercados inmobiliarios en línea, información y análisis del mercado inmobiliario. Gestiona marcas importantes, incluidas CoStar Suite, LoopNet, Apartments.com y Homes.com. Aproximadamente el 95% de los ingresos de la compañía se derivan de sus principales franquicias de bienes raíces comerciales (“CRE”), que consisten en gran medida en CoStar Suite y Apartments.com. Estas empresas se benefician de altas barreras de entrada, un fuerte poder de fijación de precios, datos patentados y modelos de negocio basados en suscripciones que impulsan ingresos recurrentes y un flujo de caja libre altamente predecible. Debido a esta dinámica, este negocio históricamente ha cotizado con una prima respecto de sus pares de servicios de información, pero ahora cotiza en línea con ellos.
Esta regresión en la valoración de la empresa se debe en gran medida a la agresiva inversión de CoStar en el mercado inmobiliario residencial (“RRE”), Homes.com, que la empresa adquirió en mayo 2021. Desde el principio, el plan de CoStar para construir un negocio dominante de anuncios clasificados en línea en la industria de RRE de EE. UU. adoleció de profundos errores. A diferencia de sus negocios principales CoStar Suite y Apartment.com, Homes.com carece de ventajas competitivas claras y de una diferenciación significativa y enfrenta una intensa competencia de pares bien establecidos como Zillow. Sin embargo, en los últimos cinco años, CoStar ha invertido aproximadamente $5 mil millones en su segmento RRE, $3 mil millones de los cuales fueron en los EE. UU. A pesar de esta inversión masiva, los negocios RRE de EE. UU. generaron solo $60 millones de ingresos en 2024 y $80 millones en 2025. Además, además de estas pérdidas financieras directas, estas iniciativas han desviado la atención del negocio principal de CRE, limitando su potencial de crecimiento.
Fue este contexto el que inicialmente impulsó a Third Point colaborar con CoStar el año pasadoque finalmente resultó en una acuerdo de apoyo entre la empresa, DE Shaw y Third Point. Este acuerdo incluyó (i) la incorporación de Christine McCarthy, John Berisford y Rachel Glaser como directores al consejo; (ii) el retiro de Michael Klein, Christopher Nassetta y Laura Kaplan del directorio; (iii) el nombramiento de Louise Sams como presidenta independiente del consejo; y (iv) la creación de un comité de asignación de capital. Si bien estos cambios de gobernanza parecieron ser un paso significativo en la dirección correcta, el progreso ha sido profundamente decepcionante. La administración ha seguido avanzando con sus iniciativas de RRE en EE. UU., cambiando repetidamente la estrategia y no cumpliendo objetivos incluso después de haberlos revisado. De hecho, el negocio de RRE ha empeorado tanto que en 2025, la compañía redujo el precio de suscripción de Homes.com en más del 30% y ahora se espera que Homes.com reduzca el EBITDA ajustado de 2025 en más del 65%. Además, estas pérdidas no van a desaparecer pronto, ya que la nueva orientación a mediano plazo de CoStar ahora proyecta que Homes.com no alcanzará el punto de equilibrio hasta 2030. Como era de esperar, estos fracasos continúan reflejándose en el desempeño de las acciones de la compañía, que ha tenido un desempeño inferior al S&P 500 en más de 45 puntos porcentuales desde la fecha del acuerdo y más de 120 puntos porcentuales en los últimos cinco años.
Ahora que el período de suspensión ha expirado, tal vez no sorprenda que Third Point esté intensificando su compromiso, emitiendo una carta a la junta directiva de CoStar pidiéndoles (i) reemplazar a la mayoría de la junta directiva y alinear la remuneración de la gerencia con el retorno total para los accionistas; (ii) considerar alternativas estratégicas para Homes.com y negocios RRE relacionados; y (iii) reenfocarse en el negocio principal de CRE. Si bien las dos últimas iniciativas pueden parecer intuitivas dado el historial antes mencionado, plantea la inquietante pregunta de por qué no se ha puesto ya en marcha. La respuesta a esto es que la junta directiva no responsabiliza a la gerencia. De hecho, la empresa ha premiado al director ejecutivo, Andrew Florance. En 2024, recibió aproximadamente 37 millones de dólares en compensación total, lo que lo colocó en el 10 % de los directores ejecutivos con mayores ingresos del S&P 500 a pesar de que la empresa se encontraba en el 10 % de los empleados con peor desempeño. La junta no ha hecho nada para remediar esto en el futuro, ya que ha propuesto vincular solo el 25% de sus incentivos futuros a largo plazo al rendimiento total para los accionistas, desconectando aún más su remuneración de los resultados para los accionistas y siendo particularmente preocupante para un CEO con propiedad de acciones de minimis. Esto lo hizo la nueva junta con tres de los ocho directores nombrados recientemente mediante el acuerdo de conciliación Third Point/DE Shaw, lo que parece subrayar el grado de control que el CEO mantiene sobre la empresa.
Si bien esto puede parecer una tarea ardua, si Third Point tiene éxito, el potencial de crecimiento parece significativo. La firma señala que CoStar Suite por sí sola tiene un importante poder de fijación de precios sin explotar, con un precio de venta promedio de sólo $350 por mes, muy por debajo de productos de servicios de información comparables. Third Point también cree que la empresa tiene importantes oportunidades para expandirse a mercados finales adyacentes y desarrollar nuevos productos agentes. En general, Third Point cree que el negocio CRE debería ser capaz de lograr márgenes EBITDA superiores al 50% en el mediano plazo, con una mayor expansión con el tiempo, dado que sus pares finalmente logran márgenes del 60% al 70%. Además, el balance poco apalancado de la empresa también proporciona capacidad para recomprar acciones significativas, creando más oportunidades para la creación de valor para los accionistas. En conjunto, sin la distracción de RRE, Third Point cree que el negocio de CRE podría aumentar los ingresos a una tasa media y aumentar el poder de ganancias por acción en más del 20% anual.
Este compromiso es un ejemplo del activismo de los accionistas como debería ser. Third Point acordó rápida y amistosamente un acuerdo con la empresa para darle la oportunidad de demostrarle que puede cambiar su forma de actuar y comenzar a mejorar su pobre desempeño. Si CoStar Group hubiera hecho eso, no estarías leyendo esto ahora mismo. Pero la empresa hizo todo lo contrario, apoyándose en la estrategia que le ha estado fallando a ella y a sus accionistas. Entonces, ahora Third Point sabe dos cosas con certeza: (i) definitivamente se necesita un cambio y (ii) tres nuevos directores no son suficientes para liberar el control que Florance tiene sobre la junta directiva. Esperamos ver a Third Point nominar entre tres y seis nuevos directores. Dos de los tres directores (Christine McCarthy y John Berisford) nombrados en el acuerdo del año pasado fueron seleccionados por Third Point, y esperaríamos que no fueran el objetivo este año. Entonces, suponiendo que estén en la boleta como titulares, Third Point podría obtener la mayoría de la junta si gana tres escaños. La decisión de optar por más de tres se tomará después de consultar a asesores sobre estrategia y hacer cálculos por representación, particularmente en la era del voto universal. Existe una remota posibilidad de que la empresa opte por ocho si no nomina a McCarthy y Berisford. Esperaríamos ver a un ejecutivo de Third Point nominado porque en situaciones como esta donde se necesita un cambio sustancial y ese cambio ha encontrado resistencia por parte de un fundador/CEO durante tantos años, es útil tener en la sala al activista que diseñó el plan y al que más le apasiona. Si bien Third Point no lo exige abiertamente, es difícil imaginar un escenario en el que la empresa obtenga una representación significativa en la junta directiva y Florance permanezca como CEO; no parece que ninguno de los dos quisiera eso.
Third Point, fundada por Dan Loeb, es un verdadero pionero en el activismo de los accionistas, pero lo ha utilizado con mayor moderación en los últimos años según lo dictan el entorno del mercado y las oportunidades disponibles. Inventó la carta con bolígrafo venenoso en una época en la que a menudo era necesaria. A medida que los tiempos han cambiado, ha pasado de la pluma venenosa al poder del argumento. Sin embargo, en esta campaña vemos sombras del viejo Dan Loeb, usando frases como “junta directiva irresponsable” y “CEO y sus supinos facilitadores”. Disfrutamos especialmente su analogía de la compensación de un director ejecutivo a los niños de escuela primaria que ganan premios de participación por terminar últimos. CoStar Group vio al nuevo y más amigable Dan Loeb en abril cuando se conformó con tres nuevos directores. Ahora, es posible que la empresa haya despertado al Dan Loeb del pasado, que ha estado en una especie de hibernación durante años. No lo sabremos con certeza hasta el 13 de marzo, cuando se abra la ventana de nominaciones.
Ken Squire es el fundador y presidente de 13D Monitor, un servicio de investigación institucional sobre el activismo de los accionistas, y el fundador y administrador de cartera del 13D Activist Fund, un fondo mutuo que invierte en una cartera de inversiones de activistas.
