En el primer aniversario de los incendios forestales de Pacific Palisades y Malibú, se están acumulando terrenos baldíos en algunos de los vecindarios más dañados de Los Ángeles, incluso cuando los inversionistas representan una proporción cada vez mayor de las limitadas transacciones que se llevan a cabo.
Los inversionistas inmobiliarios representaron aproximadamente el 40% de los compradores de terrenos baldíos en varios códigos postales afectados por incendios durante el tercer trimestre, según un nuevo informe de Redfin Corp. El aumento en la actividad de los inversionistas se produce mientras miles de propietarios desplazados continúan sopesando si reconstruir, vender o irse por completo, con la reconstrucción ralentizada por retrasos en los permisos, disputas de seguros y costos crecientes casi un año después de los incendios de enero de 2025.
En Pacific Palisades (código postal 90272), los inversores compraron 48 de los 119 lotes que se vendieron, o el 40,3% de las transacciones. Un año antes no se habían vendido terrenos en la zona. En Altadena (91001), los inversores compraron 27 de 61 lotes, lo que representa el 44,3% de las ventas, frente a cero transacciones un año antes. Malibú (90265) siguió un patrón similar: los inversores adquirieron 19 de los 43 lotes vendidos, o el 44,2%, más del doble de su participación respecto del año anterior.
Los datos resaltan una brecha cada vez mayor entre los compradores con acceso a capital y los residentes que aún luchan por recuperarse de una de las temporadas de incendios forestales más destructivas de California.
“En Altadena, hay un verdadero impulso en torno a la idea de que la comunidad no está en venta”, dijo Sylva Khayalian, agente de Redfin Premier que trabaja en la zona. “Las personas que planean quedarse están animando a otros a no vender debido a lo mucho que podría cambiar el vecindario, pero para algunos residentes, vender es la única opción que tiene sentido financiero”.
Muchas de las casas destruidas en Altadena fueron construidas en las décadas de 1940 y 1950. Khayalian dijo que los inversores frecuentemente hacen ofertas bajas en parcelas desalojadas con planes de construir nuevas casas y revenderlas. Si bien algunos propietarios han rechazado esas ofertas, otros, en particular los residentes de edad avanzada o aquellos que no tenían seguro suficiente, han optado por vender porque carecen de fondos para reconstruir.
El proceso de reconstrucción ha sido lento. Muchos propietarios han esperado meses para obtener los permisos, aunque Khayalian dijo que la actividad de construcción ha comenzado a aumentar en las últimas semanas. Mientras tanto, los residentes desplazados se dividen entre alquileres temporales en las cercanías y mudanzas permanentes fuera del área.
En Pacific Palisades, una zona más rica, la respuesta ha sido marcadamente diferente. Algunos propietarios cuyas propiedades se quemaron compraron casas de reemplazo mientras decidían si reconstruirían, dijo Justin Vold, otro agente de Redfin Premier. Un cliente compró una casa de 3,75 millones de dólares cerca de Santa Mónica y planea trabajar con un arquitecto destacado para reconstruir su casa en Palisades. Otro cliente cuya casa en Malibú fue destruida compró una casa de 4,68 millones de dólares en Pacific Palisades que sobrevivió a los incendios pero conlleva riesgo de deslizamientos de tierra.
Vold espera que llegue más inventario al mercado a medida que expire la cobertura del seguro para viviendas temporales y más residentes abandonen los planes de reconstrucción. “Si más personas deciden no reconstruir”, dijo, “la acumulación de terrenos baldíos seguirá creciendo”.
Aumento de listados, retraso en ventas
A pesar del creciente interés de los inversores, la oferta ha superado con creces la demanda. En los tres códigos postales analizados por Redfin, los listados de lotes baldíos y viviendas unifamiliares han aumentado, mientras que las ventas siguen siendo relativamente escasas.
En Pacific Palisades, se enumeraron 309 lotes baldíos en los tres meses que terminaron el 30 de noviembre, frente a solo siete el año anterior. Altadena registró 225 listados de lotes, en comparación con dos, mientras que los listados de Malibú aumentaron de 125 a 214.
Con tanta tierra sin vender, los vendedores están comenzando a reducir los precios. En Altadena, muchos lotes se están vendiendo en el rango de $500,000 a $600,000, aproximadamente la mitad de lo que las propiedades podrían haber tenido si las casas hubieran permanecido intactas, dijo Khayalian.
Los datos de Redfin muestran que el lote baldío promedio se vendió por $510,000 en Altadena durante los tres meses que terminaron el 30 de noviembre. En Pacific Palisades, el precio medio fue de $1,6 millones, mientras que en Malibú fue de $1,3 millones.
Las valoraciones siguen siendo desafiantes en algunas áreas dañadas por los incendios, dijo Carlos Castillo, agente de Redfin Premier, citando un volumen de transacciones limitado y una infraestructura dañada o incompleta. “Con tan poca facturación y tanta incertidumbre en torno a la reconstrucción, es difícil para compradores y vendedores ponerse de acuerdo sobre el valor real de estas propiedades”, afirmó.
Las ventas de viviendas se recuperan ligeramente, pero se retrasan en los niveles previos al incendio
Las ventas de viviendas unifamiliares han aumentado inmediatamente después de los incendios, pero se mantienen por debajo de los niveles anteriores al incendio. Pacific Palisades registró 31 ventas de viviendas en los tres meses que terminaron el 30 de noviembre, frente a un mínimo histórico de seis en el trimestre posterior a los incendios, pero menos que las 45 del año anterior. Altadena registró 58 ventas de viviendas, frente a 26 en el período inmediatamente posterior al incendio, pero por debajo de las 67 registradas un año antes.
Por el contrario, las ventas de lotes baldíos ahora superan a las ventas de viviendas en ambas comunidades, lo contrario de las condiciones previas al incendio. Pacific Palisades registró 107 ventas de lotes durante el mismo período de tres meses, frente a cero el año anterior. Altadena registró 80, también desde cero, mientras que las ventas de lotes en Malibú aumentaron de 12 a 37.
Las casas que no se quemaron atraen compradores sólo si tienen un precio competitivo y han sido reparadas por los daños causados por las cenizas y el humo, dijo Khayalian. Los seguros se han convertido en una preocupación central. Los prestamistas hipotecarios de California exigen cobertura contra incendios y las primas han aumentado entre un 35% y un 50% desde los incendios.
Khayalian experimentó los costos de primera mano. Una pared de su casa se quemó y, aunque los vecinos impidieron que el fuego se propagara, la limpieza y las reparaciones costaron cientos de miles de dólares. La eliminación de cenizas y humo costó casi 70.000 dólares y estaba cubierta por el seguro, pero la limpieza de la exposición al plomo totalizó 160.000 dólares, un gasto que todavía está disputando con su aseguradora. Las reparaciones del muro dañado y los trabajos de jardinería después de las fuertes lluvias sumaron decenas de miles más.
“El costo de limpiar los daños causados por el humo y las cenizas puede ser tan exorbitante”, dijo, “que algunos propietarios bromean morbosamente diciendo que podría haber sido más fácil si su casa se hubiera quemado”.
Por ahora, el desequilibrio entre las propiedades en venta y las ventas sugiere que la reconstrucción en los vecindarios devastados por los incendios de Los Ángeles llevará años, lo que dejará a los inversionistas, propietarios de viviendas y comunidades atravesando un período prolongado de incertidumbre.
