Los REIT se dirigen a 2025 con el apetito para hacer crecer su cartera y la liquidez para apoyar el acuerdo. La gran pregunta por delante es si encontrarán oportunidades de acumulación en un mercado donde es probable que las tasas de interés sigan siendo más altas por más tiempo.
Las principales ofertas completadas en los últimos 12 meses muestran que los REIT tienen la capacidad y el deseo de hacer grandes movimientos. Entre las transacciones más grandes:
- CareTrust Reit, Inc. (NYSE: CTRE) cerrado en dos acuerdos por un total de $ 1.3 mil millones.
- Residencial de equidad (NYSE: EQR) adquirió casi $ 1 mil millones en apartamentos de tres entidades de Blackstone diferentes.
- Equinix, Inc. (NASDAQ: EQIX) formó una empresa conjunta con GIC y la Junta de Inversión del Plan de Pensiones de Canadá con el objetivo de recaudar más de $ 15 mil millones en capital.
- Linaje, incio. (NASDAQ: LINE) recaudó $ 5.1 mil millones en su OPI.
- Ventas, Inc. (NYSE: VTR) cerró más de $ 2.0 mil millones de inversiones en 2024, sustancialmente, todos se centran en viviendas para personas mayores.
- Welltower Inc. (NYSE: Bueno) vio $ 6.0 mil millones en actividad de inversión en 2024, el nivel más alto en la historia de la compañía.
Tales acuerdos se destacan en un mercado inmobiliario que era relativamente tranquilo en el frente de la transacción. La brecha persistente de oferta de oferta mantuvo a muchos vendedores de propiedad al margen, mientras que la actividad de fusiones y adquisiciones también fue sometida con solo dos acuerdos anunciados o completados en 2024 por un total de $ 12.9 mil millones.
Desde una visión de alto nivel, existe la expectativa de que el mercado inmobiliario más amplio verá una mayor actividad de transacción en el próximo año y los REIT tienen el potencial de liderar el cargo.
“Creemos que el capital es bastante abundante para el mercado público de REIT, y los REIT están bien posicionados para ser muy competitivos con respecto a las oportunidades de adquisición”, dice Todd Kellenberger, gerente de cartera de clientes para estrategias públicas de reit e infraestructura en la gestión principal de Assets de Asset. “Creemos que continuarán financiando, cuando sea apropiado, también
Existe el consenso de que el mercado inmobiliario está cerca del final de los WriteN de valoración. Como los participantes del mercado sienten que se ha alcanzado el piso en términos de valor, proporciona una base para comenzar a suscribir y pensar en las transacciones.
“Con suerte, veremos que más compradores y vendedores salgan al margen, y los diferenciales de oferta, que son bastante amplios, comienzan a reducir. Y cuando todo eso ocurre, creemos que la actividad de la transacción aumenta ”, dice Kellenberger.
Después de casi tres años de actividad de transacción CRE silenciada, JP Morgan también espera ver un desarrollo de recuperación que debería proporcionar oportunidades de crecimiento externos para REIT. “Parte de las perspectivas para el volumen de transacciones es una función de esta capitulación por parte de todos de que somos más altos por más tiempo en términos de tarifas, y que es hora de ponerse en marcha y hacerlo realidad”, dice Mark Streeter, director gerente de JP Morgan. “Creo que la paciencia se lleva delgada para que muchos REIT pongan capital a trabajar”.
Aunque el Tesoro a 10 años puede ser más alto de lo que la gente quiere, el diferencial de crédito ha superado todas las expectativas del lado ajustado, lo cual es un beneficio para los REIT que acceden a la deuda no garantizada en el mercado de bonos. “Creo que ha dado cierta confianza en que podríamos ver más volúmenes de transacciones en términos de adquisiciones”, agrega Streeter.
Mucho polvo seco
Los analistas están de acuerdo en que los REIT están bien posicionados desde una liquidez y acceso al punto de vista del capital. Las empresas públicas continúan teniendo muchas opciones a su disposición, incluida su capacidad para aprovechar los mercados de valores a través de ofertas de capital a plazo o en las ofertas del mercado (ATM), que les permiten aumentar de manera oportuna y rápida el capital a bajo precio para que puedan arbitraje en el mercado privado.
Los mercados de deuda también han estado abiertos para REIT a través de gran parte de 2024 en los mercados garantizados y no garantizados.
El acceso de REIT al mercado de bonos les está dando una ventaja sobre las empresas inmobiliarias privadas gracias a los diferenciales cerca de las medias de todos los tiempos. La deuda REIT no garantizada podría ser de 50 a 100 puntos básicos más baratos que CMBS o un préstamo o hipoteca garantizada, lo que es significativamente menos costoso. Los REIT también tienen acceso a la equidad y las formas híbridas de capital, como preferidos y bonos convertibles que les dan más flexibilidad, así como a través de empresas conjuntas con grandes y sofisticados inversores institucionales.
“En mi opinión, los REIT son una de las clases mejor posicionadas de inversores inmobiliarios desde una perspectiva de liquidez”, dice Matthew SgrizziDirector de inversiones de Lasalle Global Solutions. Su tamaño y transparencia los convierten en buenas contrapartes para los prestamistas e inversores de capital, y su acceso a diversas formas de capital y, en general, de bajo apalancamiento, también les brinda mucha flexibilidad, agrega.
El año pasado, REIT recaudó $ 84.7 mil millones en deudas secundarias y ofertas de capital y OPI, según Nareit. Durante 2024, REIT generó:
- $ 48.1 mil millones a través de ofertas de deuda secundaria (en comparación con $ 29.4 mil millones en 2023)
- $ 15.8 mil millones en emisiones de capital secundario (en comparación con $ 12.7 mil millones en 2023)
- $ 14.6 mil millones en emisión de cajeros automáticos (en comparación con $ 19.6 mil millones en 2023)
- $ 6.1 mil millones a tres OPI (en comparación con $ 0 en 2023)
“Una vez que las tarifas bajen, verá precios más favorables en el mercado, lo que a su vez podría hacer que las ofertas de capital sean más atractivas para REIT”, dice Chris Hudgins, analista de investigación, bienes raíces, en S&P Global Market Intelligence. “Pero por ahora, la mayor parte de 2024 fueron ofrendas de deuda”.
Según S&P Global, lo que clasifican como el sector inmobiliario especializado, incluida la publicidad, los centros de datos, la infraestructura energética y la madera, lideró la actividad de recaudación de capital en 2024, por un total de $ 17.4 mil millones. Fue seguido por el sector industrial, que recaudó $ 12.4 mil millones. REIT logística Prologis, Inc.. (NYSE: PLD) aumentó la mayor cantidad de capital de cualquier REIT en 2024 a $ 5.2 mil millones. Lineage Inc. IPO y Inmobiliario digital (NYSE: DLR) siguió en segundo y tercer lugar, recaudando un respectivo $ 5.1 mil millones y $ 4.9 mil millones el año pasado.
Registro de la emisión de la deuda por delante en 2025
Específico para las rastras de REIT JP Morgan, la empresa está prediciendo un año récord de emisión de deuda que se avecina para 2025 a un estimado de $ 42.5 mil millones en comparación con el máximo anterior de $ 41 mil millones en 2021.
Sin embargo, el pronóstico de la empresa depende de la cooperación del Tesoro a 10 años. A pesar de los recortes de tasas de la Reserva Federal en el tercer y cuarto trimestre, la tasa de referencia a 10 años comenzó a aumentar en diciembre de 2024. Después de alcanzar un máximo de casi 4.8% en enero, el Tesoro a 10 años volvió a 4.5% a partir del 14 de febrero.
Según Streeter, si el Tesoro a 10 años se mantiene en alrededor del 4.6% o más, será un factor de activación sobre la cantidad de emisión este año. El pronóstico de JP Morgan de que los 10 años se establecerán en 4.55% está integrado en su pronóstico para la emisión de REIT.
