Introducido como parte de la administración Biden FHFALos planes de financiamiento de viviendas equitativos de la vivienda, el piloto de aceptación del título expande el papel de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) mucho más allá de su responsabilidad alquilada de mantener liquidez en la secundaria hipoteca mercado. Básicamente, coloca el riesgo financiero actualmente cargado por las compañías de seguros de títulos de mercado privado regulado por el estado en su propio balance.
El programa va en contra de los esfuerzos del presidente Trump para reformar la burocracia federal y garantizar que los contribuyentes estén protegidos, al tiempo que representan una importante intrusión federal en la supervisión estatal integral del seguro. Recuerde que durante la gran crisis financiera en 2008, para prevenir Fannie Mae y su compañero GSE Freddie Mac al colapsar y causar aún más daños, el gobierno federal intervino y asumió el cargo mientras los contribuyentes recibieron un factura por más de $ 200 mil millones de dólares rescate.
El seguro de título protege los derechos de propiedad de los estadounidenses contra complicaciones potenciales con el título de una propiedad, y protege al propietario de incurrir en pérdidas financieras debido a una disputa por el título. Cualquier argumento de que el seguro de título, y por extensión la industria del título, sea un obstáculo para una vivienda más asequible, simplemente carece de una comprensión fundamental de cómo funcionan tanto el seguro como los mercados de la vivienda.
Los defensores del piloto continúan engañando sobre la eficacia del programa al tiempo que minimizan el riesgo que representa para los propietarios y prestamistas. De hecho, un artículo recientemente emitido titulado “Evaluación del programa piloto de FHFA sobre decisión automatizada de títulos: promover la competencia y reducir los precios de la vivienda”, presenta un análisis demasiado simplista e incorrecto sobre cómo funciona el mercado de seguros de títulos. El hecho de que este documento fuera financiado y promovido por la misma compañía que se beneficia del piloto no debería sorprender a nadie.
Los autores del documento insinúan que los motores de decisión de título y los procesos de “revisión de título automatizada” son ideas novedosas exclusivas del piloto. La realidad es que todas las principales compañías de suscripción de títulos utilizan estas herramientas para evaluar y administrar el riesgo. Estas herramientas y otros avances tecnológicos de la industria han ayudado a reducir el costo de la cobertura de seguro de título en un 5% en los últimos cinco años. Sin embargo, estas herramientas automatizadas no eliminan el riesgo. Los motores de decisión del título solo identifican los riesgos potenciales para la transacción, y es el trabajo de los profesionales del título el que mitiga ese riesgo. Este piloto eliminaría a estos profesionales del proceso de refinanciamiento. De hecho, 30% de las reclamaciones pagadas son para cuestiones que no se pueden encontrar en una revisión de los registros públicos, automatizados o no, como fraude y falsificación
El documento también presenta malas matemáticas: sobreestima el número de transacciones elegibles para el piloto, ignorando los criterios de elegibilidad piloto de la FHFA (que irónicamente se dirige a los propietarios más ricos y no hace nada para los compradores primerizos). Solo los préstamos con una relación préstamo-valor del 80% o menos, y aquellos que son libres y libres de cualquier gravamen o gravamen previo, serían elegibles. El documento ignora estos hechos.
En otro intento de informar mal a los formuladores de políticas, este documento no tiene en cuenta los descuentos de seguro de título ampliamente disponibles y exagera los supuestos ahorros para los consumidores. Dependiendo del estado, los descuentos en la cobertura de seguro de título para las transacciones de refinanciamiento pueden ahorrar hasta un 40%. Estas tarifas con descuento incluyen muchos de los servicios esenciales que los profesionales del título brindan durante un refinanciamiento. Los consumidores tendrán que comprarlos por separado al utilizar el piloto de aceptación del título, aumentando sus costos.
Más allá de las falsas nociones de ahorro de costos, el piloto de aceptación del título de FHFA es un claro ejemplo de extralimitación del gobierno federal en el mercado de seguros regulado exclusivamente en el estado, una preocupación que ha sido planteada por Miembros del Congreso En ambas partes, formuladores de políticas estatales, y fiscales generales. La Ley de McCarran-Ferguson de 1945 delegó correctamente la autoridad y la responsabilidad de los negocios de seguros a los estados, no al FHFA ni al GSEs.
El enfoque pesado del FHFA liderado por Biden permite al gobierno federal interferir en este mercado privado bien establecido con poca recompensa y mucho riesgo. Cuando se trata de eso, eliminar las protecciones de seguro de título no hará que la comprensión de la vivienda sea más asequible. Sin embargo, pondrá a más propietarios y contribuyentes en el gancho por pérdidas que inevitablemente surgirán, amenazando tanto a la propiedad de vivienda como a la estabilidad del sistema de financiación de la vivienda.
El presidente Trump ha estado atacando la extralimitación regulatoria federal. Asegurar que la FHFA y las GSE se mantengan fuera del negocio de seguros de título es una excelente manera de continuar con ese liderazgo
Diane Tomb es CEO de la American Land Title Association, la Asociación Nacional de Comercio que representa la industria de seguros de títulos de títulos de tierras y servicios de liquidación, que emplea a más de 120,000 personas que trabajan en cada condado de los Estados Unidos.
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