Las ventas son lentas, por lo que se está acumulando el inventario de viviendas sin vender. El inventario de condominios está creciendo más rápido que el de las viviendas unifamiliares. Algunos mercados son mucho más lentos que otros. Miremos el Investigación Altos datos de esta semana, mediados de enero de 2025.
El inventario esta arriba
Actualmente hay 632.000 viviendas unifamiliares sin vender en el mercado de EE. UU., un 1,25 % más que la semana pasada. Son casi un 25% más de viviendas sin vender que hace un año. Como mencioné, el inventario de condominios sin vender está creciendo más rápido que el de casas unifamiliares. Hay 177.000 condominios en el mercado. Eso es un 30% más que hace un año.
No es raro que el inventario aumente a mediados de enero como lo hizo esta semana. Se acabaron las vacaciones, salen algunos de los anuncios de primavera y todavía no hay muchas ventas. También es común que el inventario vuelva a caer antes de fin de mes. Y puedes ver eso en el patrón de cada año aquí.
El crecimiento del inventario para la primavera generalmente comienza en la segunda semana de febrero. Cuando el mercado está caliente, como durante la pandemia (hubo más compradores que vendedores en el primer trimestre), el inventario siguió disminuyendo hasta marzo o abril. Normalmente, esperamos que la semana de transición sea a principios de febrero.
Una señal que estoy observando en este mercado actual es si el inventario se acumula a partir de ahora. Si el inventario de la próxima semana vuelve a subir, será otra señal más de una demanda débil como resultado de la alta tasas hipotecarias. Nuestro modelo espera que el inventario baje la próxima semana, como lo haría en un año “normal”. Estén atentos porque la próxima semana recibiremos otra señal.
Nuevos listados más bajos que la semana pasada
El inventario está aumentando debido a la debilidad de la demanda, no al crecimiento de la oferta. De hecho, parece que el alto tasas hipotecarias también están frenando nuevos listados. Esta semana solo hubo 46.000 nuevos listados de viviendas unifamiliares con otras 7.000 ventas inmediatas.
Las ventas inmediatas son aquellas que figuran en la lista y aceptan ofertas a los pocos días, por lo que ya no están en el inventario activo. Había un 2% menos de vendedores ahora que la misma semana hace un año, pero un 3,6% más de nuevos anuncios sin vender que hace un año. Entonces, hay un poco menos de vendedores, pero el inventario está creciendo más rápido que el año pasado.
Hay dos riesgos para esto. mercado de la vivienda que debemos tener en cuenta en los datos de nuevos listados cada semana. ¿Hay demasiados vendedores o muy pocos? Muy pocos vendedores mantienen el mercado restringido y hacen subir los precios. Eso ha ido cambiando. La mayor parte del año pasado hubo entre un 5% y un 10% más de vendedores que el año anterior. Esperamos que esto continúe.
Por otro lado, si vemos una avalancha de vendedores (demasiados vendedores), eso aumentaría rápidamente el inventario y podría ser el detonante de la caída de los precios de las viviendas. No anticipo este escenario.
Debo señalar que el Incendios en Los Ángeles Realmente no cambiemos la aguja de las cifras nacionales de vivienda. Por ejemplo, normalmente hay menos de 10 listados nuevos cada semana en Pacific Palisades, incluso en pleno verano. Si bien muchas casas fueron destruidas, sus propietarios generalmente nunca las venden. Por lo tanto, el impacto de los incendios de Los Ángeles se extenderá a lo largo de meses y años, pero será difícil ver en las cifras semanales cómo cuentan los nuevos listados. Era mucho más fácil ver el huracán impacto porque Tampa y el oeste de Florida tienen un mercado inmobiliario mucho más sólido que California.
Las ventas de viviendas pendientes se ralentizan
Veamos las ventas de viviendas, que son la historia del momento. Esta semana sólo se iniciaron 45.000 contratos para la compra de viviendas unifamiliares. Eso es un 10% menos de ventas que la misma semana del año pasado. Este es un comienzo de año nuevo muy lento.
En conjunto, el número de viviendas en fase de pendiente de contrato supera las 257.000, casi un 2% menos que hace un año. Las lecturas semanales han estado bajando durante aproximadamente un mes y ahora todos los que están bajo contrato son menos.
En 2024 contabilizamos 49.000 nuevos pendientes; este año contamos 45.000. Las tasas hipotecarias saltaron a 7 en diciembre y pudimos verlo.
El aumento del precio de la vivienda se evapora
El crecimiento de las ventas que medimos en el cuarto trimestre ha desaparecido, y parece que las ganancias de los precios de las viviendas a partir de 2024 también se han evaporado en su mayor parte.
El precio medio de las viviendas que entraron en contrato esta semana (ventas de viviendas nuevas pendientes) es de 375.000 dólares. Eso es esencialmente lo mismo que hace un año, sólo un aumento de medio por ciento. Normalmente, en esta época del año se esperaría que los precios de venta subieran cada semana. Obtienes un inventario nuevo y fresco, la primera primavera que buscan los compradores, y eso hace que los precios de venta suban en el primer trimestre, por lo general. Pero este año, la presión sobre los precios es mucho más débil. La demanda es débil y no hay presión al alza sobre los precios de venta. En años normales, los precios de las viviendas aumentan aproximadamente un 5% con respecto al año anterior. Este año está empezando mucho más débil para los precios de la vivienda que años normales.
El precio medio de las 257.000 viviendas en contrato es de 394.000 dólares. Esa cifra sigue siendo un 3,6% más que hace un año. Muchos de ellos firmaron contratos en noviembre y diciembre. Lo que significa es que, aunque las señales en tiempo real son planas para los precios de las viviendas, los titulares de enero, cuando dentro de unos meses se publiquen noticias sobre métricas, como el índice Case-Shiller, seguirán mostrando un pequeño movimiento positivo en los precios de las viviendas. precios.
Nuevamente, la medida en tiempo real son los contratos pendientes, la etapa previa al cierre de la venta. El precio pendiente es el mejor indicador temprano de los precios de venta futuros cercanos. También podemos mirar los datos que son más reveladores. Por ejemplo, podemos observar la cohorte de viviendas que se publicaron recientemente en la semana determinada y ver dónde se cotizan. Cuando miramos allí, los nuevos listados no muestran mucho optimismo. El precio medio de la cohorte recién cotizada esta semana fue de 409.000 dólares. Se trata de un repunte semanal, pero es sólo un 2,5% más que hace un año.
La conclusión sobre los precios de las viviendas es que todo está bajo presión con tasas hipotecarias más del 7%. Las métricas de precios no se han vuelto negativas, pero pronto podrían hacerlo.
Las reducciones de precios cuentan la historia
Cuando observamos los principales indicadores de precios de venta futuros, hago un seguimiento de las reducciones de precios. Esta semana, el porcentaje de viviendas en el mercado con reducciones de precios disminuyó sólo 50 puntos básicos. Hay una desaceleración en las nuevas ofertas y las que están en el mercado están haciendo más recortes de precios. Esto no augura nada bueno para los precios de venta futuros. Normalmente, en esta época del año, verá mucha más solidez en los precios con nuevos listados y algunas ventas. Realmente se puede ver un mercado de compradores de vivienda estancado en este momento en la métrica de recortes de precios.
Hay un 33,5% de las viviendas en el mercado que han sufrido un recorte de precio respecto al precio de lista original. El año pasado, fue solo el 31% y ese número disminuyó un poco más rápido cada semana a medida que se realizaban más ventas.
Como mencioné esta semana vimos un 10% menos de ofertas de compra que hace un año. Son miles de vendedores que no recibieron una oferta esta semana. Muchos de ellos optan por reducir el precio de venta para ver si pueden generar demanda.
En esta época del año, la línea de recortes de precios normalmente baja con inventario nuevo. Las casas recién cotizadas no reducen sus precios hasta que permanecen en el mercado por un tiempo. Pero esta tendencia ahora está capturando a todos aquellos que están sintiendo el impacto de tasas hipotecarias más altas. Podemos ver que los compradores están esperando.
Mike Simonsen es el fundador de Investigación Altos y será un orador destacado en el Cumbre Económica de Vivienda en Dallas el 26 de febrero. Conozca más aquí.
