En este episodio del podcast Financial Samurai, hablo con Ben Miller, cofundador y director ejecutivo de recaudación de fondos sobre sus perspectivas para el sector inmobiliario comercial residencial en 2025. A pesar de las altas tasas hipotecarias, tiene una visión positiva y comparte las razones principales.
Escuche mi conversación con Ben haciendo clic en el botón de reproducción a continuación o vaya al episodio en Manzana o Spotify.
Razones para ser positivo en bienes raíces comerciales residenciales en 2025
En mi publicación, Cómo invertiría 250.000 dólares hoymencioné por qué creo que los bienes raíces comerciales residenciales presentan una oportunidad de inversión convincente en 2025. Sin embargo, con tasas hipotecarias obstinadamente altas para comenzar el año, han surgido algunas dudas.
Naturalmente, me emocionó escuchar la perspectiva optimista de Ben sobre el tema. A continuación se muestra un resumen de las cuatro razones clave por las que Ben es optimista sobre los bienes raíces comerciales residenciales en 2025, como se analiza en el podcast.
Notarás algunos escepticismo en mi voz mientras cuestiono ciertos puntos de sus argumentos. Dado que no existen garantías al invertir en activos de riesgo, siempre es aconsejable descubrir posibles puntos ciegos.
1) Diferencial de valoración entre acciones y bienes raíces es demasiado ancho
El S&P 500 cotiza a ~22 veces las ganancias futuras, muy por encima de su P/E adelantado promedio histórico de 17 veces. Históricamente, invertir en acciones con valoraciones tan elevadas a menudo ha dado lugar a rendimientos mediocres.
Mientras tanto, los precios de los bienes raíces comerciales han caído más del 20% en los últimos dos años, mientras las acciones subieron más del 50%. Esta enorme brecha de valoración parece insostenible, especialmente si las tasas hipotecarias comienzan a bajar.
A continuación se muestra un gráfico que me llamó la atención porque destaca cómo los valores de los departamentos han disminuido a niveles similares a los observados durante el crisis financiera mundial. Sin embargo, la economía y los balances de los hogares son significativamente más sólidos hoy. Esta desconexión me hace ser optimista sobre los bienes raíces comerciales residenciales, ya que los precios se recuperaron bruscamente después de la crisis financiera mundial.
En 2010, recuerdo vívidamente haber querido iniciar un fondo para comprar todos los bienes raíces residenciales en Vallejo, una ciudad a 47 kilómetros al norte de San Francisco que se había declarado en quiebra. Sin embargo, carecía de los fondos y las conexiones para hacerlo realidad. Hoy en día, puedo simplemente invertir en un comercial residencial. fondo inmobiliario y obtener exposición a propiedades con importantes descuentos.
2) La correlación del desempeño no está alineada
Históricamente, las acciones y los bienes raíces comerciales han estado altamente correlacionados, ya que ambos reflejan la economía en general. De 2012 a 2022, su desempeño avanzó a la par. Una economía sana beneficia a ambas clases de activos.
Sin embargo, desde 2022, esta correlación se ha roto, creando una oportunidad para quienes creen en la reversión a la media. Además, en una posible recesión, los bienes raíces podrían superar a las acciones a medida que los inversionistas opten por un activo más estable.
3) Futura suboferta de vivienda
Las elevadas tasas de interés desde 2022 han ralentizado significativamente las nuevas construcciones, incluso en ciudades favorables a los constructores como Austin y Houston. Costar dice que la construcción de nuevas viviendas en Houston ha bajado un 97%. Esta pausa de varios años en el desarrollo está preparando el terreno para una escasez de oferta de vivienda.
Ben, con la enorme cartera de bienes raíces comerciales residenciales de su compañía, cree que el exceso de oferta del auge de la construcción hasta 2021 será absorbido a fines de 2025, si no a mediados de 2025, más rápido que muchas estimaciones. Como resultado, espera que los alquileres y los precios de los bienes raíces comerciales residenciales comiencen a aumentar nuevamente a fines de 2025 y más allá. Su cartera ya está experimentando un retorno al crecimiento de los alquileres.
En la entrevista, también presento mi argumento de que la regresar a la oficina reforzará los bienes raíces comerciales en las principales ciudades como Nueva York, San Francisco, Boston, Seattle y Los Ángeles, donde construir nuevos desarrollos es significativamente más desafiante. Sin embargo, Ben se muestra escéptico y cita los avances tecnológicos como contrapunto.
4) Bajo riesgo de aceleración de la inflación
Existe un temor generalizado de que El segundo mandato de Trump podría traer una inflación significativa. Sin embargo, la economía en 2015, 2016 y 2017 era mucho más fuerte de lo que es hoy. Sin embargo, a pesar del sólido crecimiento y los eventuales recortes de impuestos después de que Trump asumió el cargo el 20 de enero de 2017, la inflación se mantuvo relativamente baja hasta la pandemia.
Además, Trump se ha comprometido a combatir la inflación durante su campaña, lo que sugiere que es poco probable que aplique políticas que puedan exacerbarla.
Los datos demográficos también apuntan a una tendencia deflacionaria a largo plazo. Con la caída de la tasa de natalidad en Estados Unidos, es probable que un crecimiento demográfico más lento ejerza una presión a la baja sobre la inflación.
Invertir en bienes raíces comerciales a largo plazo
Como inversor de valor, siempre estoy atento a las desconexiones en el rendimiento histórico y las valoraciones. Es probable que muchos entusiastas de las finanzas personales compartan esta mentalidad, ya que tendemos a ser más frugales y conscientes de los costos.
En 2025, preferiría asignar más dólares de inversión nuevos a bienes raíces comerciales residenciales infravalorados en lugar de acciones caras. Después del sólido desempeño del S&P 500 en 2023 y 2024, es difícil imaginar que el índice vuelva a generar retornos descomunales en 2025.
Hasta ahora, he invertido alrededor de $300,000 con recaudación de fondosun socio de confianza y patrocinador desde hace mucho tiempo de Financial Samurai. Con una inversión mínima de solo $10, el costo promedio en dólares de bienes raíces comerciales nunca ha sido más accesible.
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