Los márgenes de ganancia de volteo continúan encogiéndose en 2025
El mercado de volteo en el hogar de EE. UU. Vio una desaceleración significativa a principios de 2025, ya que tanto la actividad como las ganancias de los inversores disminuyeron bruscamente, según el informe de volteo del hogar estadounidense recientemente publicado de Attom.
Un total de 67,394 viviendas unifamiliares y condominios fueron volteados en el primer trimestre, lo que representa el 8.3% de todas las ventas de viviendas entre enero y marzo. Si bien eso marca un aumento del 7,4% en el cuarto trimestre de 2024, refleja una ligera caída del 8,7% en el mismo período del año pasado. El último volumen también representa el recuento trimestral más bajo de Flip en todo el país desde 2018.
A pesar de los altos precios de las viviendas, los inversores enfrentan márgenes más estrictos. La ganancia bruta típica en una casa volcada cayó a $ 65,000 en el primer trimestre de 2025-abajo de $ 70,000 en el trimestre anterior, en un precio promedio de reventa de $ 325,000 y un precio de compra promedio de $ 260,000. Eso equivale a un retorno de la inversión (ROI) del 25% antes de los gastos, continuando una tendencia a la baja del ROI máximo posterior a la pandemia de casi el 49% a fines de 2020.
“El mercado doméstico competitivo significa precios altos, lo cual es bueno para los inversores a corto plazo en el fin de venta”, dijo Rob Barber, CEO de Attom. “Pero esa dinámica también está dificultando encontrar casas subestimales para comprar y, en última instancia, está apretando los márgenes de ganancias para la industria”.
Barber agregó: “Los inversores no quieren comprar una propiedad cuando los precios son altos y luego verlos caer antes de que estén listos para vender. Es difícil equilibrarse en los momentos en que el mercado parece que podría desahogarse”.
Tendencias regionales y puntos críticos de volteo
Mientras que el 76% de las 173 áreas metropolitanas analizadas vieron ganancias de trimestre con trimestre en la actividad de volteo, dos tercios informaron disminuciones anuales. Macon, GA encabezó la lista de actividades de volteo con flips que representan el 21%de las ventas de viviendas, seguido de Warner Robins, GA (20.6%), Atlanta, GA (15.9%), Memphis, TN (14.7%) y Akron, OH (13.3%).
Entre los principales metros (población 1 millón+), Birmingham, AL (12.8%), Kansas City, MO (11.6%) y Salt Lake City, UT (11.1%) tuvieron algunas de las tasas de volteo más altas. Por el contrario, Honolulu, Nueva Orleans, Seattle, Pittsburgh y Portland informaron las acciones más bajas, que van desde 4.7% a 6.1%.
La rentabilidad disminuye en la mayoría de los mercados
Más de la mitad de los mercados de metro de EE. UU. Vieron a los márgenes de ganancias en declive en el primer trimestre, con el 63% (109 de 173 metros) mostrando caídas año tras año. Entre los ROI trimestrales más empinados disminuyen:
- Spartanburg, SC: ROI cayó de 160.2% a 31.3%
- Ocala, FL: 125% a 50.6%
- Chattanooga, TN: 125.6% a 81.3%
- Lynchburg, VA: 69.2% a 31%
- Johnson City, TN: 82.1% a 44.5%
Entre los grandes metros, St. Louis, Mo vio que los márgenes cayeron del 49.3% al 27.3%, mientras que Fresno, CA, Pittsburgh, PA, Nueva York y Chicago, IL también registraron disminuciones de dos dígitos.
Solo el 26% de los mercados analizados tenían un ROI típico por encima del 50%. Los mejores artistas incluyeron Buffalo, NY (102.1%), Pittsburgh, PA (100.4%) y Scranton, PA (89.9%).
Por el contrario, las ciudades de alto costo como Austin, TX (1%ROI), Dallas (3.7%) y Houston (5%) tenían los márgenes más débiles.
Las aletas gravitan a mercados de menor precio
Las flips más rentables ocurrieron en los mercados donde se adquirieron viviendas por menos de $ 225,000, con un mediano ROI del 46.4%. Los mercados de rango medio ($ 225,000- $ 400,000 precios de compra) arrojaron un 22%, mientras que los mercados de gama alta (> $ 400,000) entregaron solo el 19% de rendimientos.
Compras en efectivo y tiempos de respuesta
El efectivo sigue siendo rey en el sector de volteo. En todo el país, el 62.2% de las casas invertidas se compraron con todos los CASH en Q1, ligeramente por debajo del 63.4% en el último trimestre. Ciudades como Rockford, IL; Buffalo, NY; y Nápoles, FL vio que las compras en efectivo superaron el 81%.
El tiempo promedio para completar un flip aumentó modestamente a 164 días, en comparación con los 157 días en el cuarto trimestre de 2024 pero aún por debajo de los niveles de 2023.
Ventas respaldadas por la FHA y actividad a nivel del condado
Aproximadamente el 10.9% de las casas invertidas se vendieron a compradores con préstamos de la FHA en el primer trimestre de 2025-UP del 10,5% el último trimestre. Los metros de California y Florida, como Visalia, Bakersfield y Lakeland, tenían las tarifas de compradores más altas de la FHA.
A nivel del condado, Flips representaron más del 10% de las ventas en el 27.1% de los 885 condados analizados. Los condados principales incluyeron el condado de Cobb, GA (25.9%) y el condado de Dawson, GA (23.4%).
