Los saldos de hipotecas comerciales y multifamiliares en Estados Unidos volvieron a aumentar en el tercer trimestre de 2025, lo que subraya la resiliencia de la financiación de apartamentos incluso cuando los mercados inmobiliarios más amplios se enfrentan a la incertidumbre económica y de los mercados de capitales.
La deuda hipotecaria comercial y multifamiliar pendiente aumentó en 53.400 millones de dólares en el trimestre, un aumento del 1,1%, elevando el total a 4,93 billones de dólares, según la última encuesta trimestral de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Las ganancias fueron impulsadas abrumadoramente por los préstamos multifamiliares, que representaron más de las tres cuartas partes del aumento.
La deuda hipotecaria multifamiliar aumentó 40.300 millones de dólares, o un 1,8%, hasta 2,24 billones de dólares a finales de septiembre. Los préstamos para apartamentos representan ahora aproximadamente el 22,5% de toda la deuda pendiente de hipotecas sobre bienes raíces comerciales en EE.UU., lo que refleja el continuo atractivo del sector para los prestamistas que buscan flujos de efectivo estables en medio de la volatilidad en las oficinas y otros tipos de propiedades.
El capital respaldado por el gobierno y vinculado a agencias volvió a dominar el mercado. Las carteras y los valores respaldados por hipotecas emitidos o garantizados por agencias federales y empresas patrocinadas por el gobierno registraron el mayor aumento en tenencias, con un aumento de 27.800 millones de dólares durante el trimestre. Los bancos y las compañías de seguros de vida también ampliaron su exposición, mientras que los vehículos titulizados, como los valores respaldados por hipotecas comerciales, mostraron un crecimiento más moderado.
Los bancos comerciales siguen siendo los mayores tenedores de hipotecas comerciales y multifamiliares en general, con aproximadamente 1,8 billones de dólares en sus balances, lo que representa alrededor del 37% del mercado. Le siguen las carteras de agencias y GSE y los valores respaldados por hipotecas con aproximadamente 1,11 billones de dólares, o el 23%. Las compañías de seguros de vida poseen alrededor de 783 mil millones de dólares, mientras que los CMBS, las obligaciones de deuda garantizadas y otros valores respaldados por activos representan aproximadamente 642 mil millones de dólares.
Específicamente dentro del segmento multifamiliar, las carteras de agencias y GSE y los valores respaldados por hipotecas controlan aproximadamente la mitad de toda la deuda pendiente, por un total aproximado de 1,11 billones de dólares. Los bancos y las cajas de ahorro poseen cerca de 651 mil millones de dólares, mientras que las aseguradoras de vida representan alrededor de 263 mil millones de dólares. Las acciones más pequeñas están en manos de gobiernos estatales y locales y de vehículos titulizados.
Los patrones de crecimiento trimestral reforzaron la dependencia del sector del capital público y cuasi público. Las carteras de agencias y GSE registraron el crecimiento más rápido en términos porcentuales, ampliando sus tenencias un 2,6% en el tercer trimestre. Los bancos aumentaron su exposición a hipotecas comerciales y multifamiliares en poco menos del 1%, mientras que las aseguradoras de vida registraron ganancias de alrededor del 1,6%. Por el contrario, los fideicomisos de inversión inmobiliaria redujeron sus tenencias, marcando la caída más pronunciada entre los principales grupos de inversores.
La misma dinámica se desarrolló únicamente en los préstamos multifamiliares. Las agencias y las GSE captaron el mayor aumento en dólares en tenencias de deuda de departamentos, seguidas por los bancos y las aseguradoras de vida. Fuera de los prestamistas tradicionales, los prestatarios corporativos no financieros registraron el crecimiento porcentual más rápido en tenencias de hipotecas multifamiliares, mientras que los fondos de jubilación de los gobiernos estatales y locales redujeron modestamente su exposición.
Sobre una base anual, la deuda hipotecaria comercial total aumentó aproximadamente un 4% respecto al año anterior, mientras que los saldos multifamiliares han crecido casi un 6%, lo que pone de relieve cómo la financiación de apartamentos continúa superando al mercado de propiedades comerciales en general a medida que la industria navega por tasas de interés más altas y una demanda desigual en todos los sectores inmobiliarios.
