El mercado inmobiliario del condado de Miami-Dade demostró una fortaleza continua en el segmento unifamiliar en noviembre de 2025, y las ventas registraron un tercer aumento mensual consecutivo a pesar de los elevados costos de endeudamiento y el creciente inventario, según mostraron datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami.
Las transacciones de viviendas unifamiliares existentes aumentaron un 5,3% año tras año a 754, lo que subraya la durabilidad del sector. El precio medio subió un 3,3% a $671,250, lo que marca una de las rachas de apreciación más sostenidas del país: los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han avanzado en 167 de los últimos 168 meses, generando una ganancia acumulada de casi el 145% desde 2015.
Por el contrario, el mercado de condominios mostró un mayor debilitamiento. Las ventas de condominios existentes cayeron un 3,8% anual a 764 unidades, y el precio medio disminuyó un 9,5% a 395.000 dólares. A pesar del retroceso, los valores de los condominios en Miami casi se han duplicado a lo largo de la década, manteniéndose altos o estables en 162 de los últimos 174 meses.
El volumen total de ventas residenciales se fortaleció en general, con un aumento del 8,5% interanual del volumen en dólares hasta los 1.400 millones de dólares. Las viviendas unifamiliares contribuyeron con $861 millones (un aumento del 10%), mientras que el volumen de condominios aumentó un 6,4% a $581 millones.
El auge a largo plazo del mercado ha generado una riqueza sustancial para los propietarios de viviendas. Las propiedades adquiridas en el cuarto trimestre de 2009 y vendidas en el cuarto trimestre de 2024 produjeron ganancias de capital promedio de $555,900 para viviendas unifamiliares, casi el doble del promedio nacional de $306,600, según la investigación de Miami Realtors. Los propietarios de condominios obtuvieron ganancias de $342,600, frente a $252,000 en todo el país.
Esta apreciación ha acentuado la brecha de riqueza entre propietarios e inquilinos. La riqueza promedio de los propietarios de viviendas aumentó $140,900 en los últimos cinco años, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Las estimaciones de la NAR, basándose en datos de la Reserva Federal, proyectan un patrimonio neto medio de los propietarios de viviendas de 430.000 dólares en 2025, en comparación con sólo 10.000 dólares para los inquilinos.
Los niveles de inventario apuntaban a un cambio gradual hacia el equilibrio. Los listados activos aumentaron un 13,5% año tras año a 18.287, aunque todavía un 16,7% por debajo de las cifras prepandémicas de noviembre de 2019. Las nuevas cotizaciones se han moderado y la acumulación de inventario se ha desacelerado desde picos anteriores.
Los listados de viviendas unifamiliares crecieron casi un 16% a 5.554 unidades, lo que equivale a una oferta de 6,5 meses, un nivel que normalmente se considera de equilibrio del mercado. El inventario de condominios avanzó un 12,5% a 12.733, pero se situó más de un 17% por debajo de las normas prepandémicas, con una oferta de 14,1 meses que indica una clara ventaja para el comprador.
A nivel nacional, el inventario sin vender totalizó 1,43 millones de unidades en noviembre, un aumento anual del 7,5% y representa un suministro de 4,2 meses, informó NAR.
Las concesiones de los vendedores han aumentado: las viviendas unifamiliares alcanzan una media del 94% del precio de lista original y los condominios el 93%. Los días en el mercado se alargaron, con tiempos medios desde la cotización hasta el contrato llegando a 46 días para viviendas unifamiliares y 72 días para condominios; los tiempos de cierre completos se ampliaron a 83 días y 111 días, respectivamente.
Las transacciones en dificultades se mantuvieron mínimas en el 2,4% de los cierres, muy por debajo del 70% en el mínimo de 2009. Las ventas cortas representaron el 0,3% y las REO el 2,0%, en consonancia con las normas estadounidenses.
Las transacciones en efectivo mantuvieron su papel dominante, representando el 36,8% de los cierres de noviembre, superando con creces el promedio nacional de ~27%. Casi la mitad de las ventas de condominios se realizaron en efectivo, frente a aproximadamente una cuarta parte de las viviendas unifamiliares.
El aumento de la oferta y los tiempos de comercialización extendidos están mejorando el apalancamiento de los compradores, mientras que los vendedores se benefician de la excepcional trayectoria de precios a largo plazo de Miami, una de las más sólidas a nivel nacional.
