La gente critica el sector inmobiliario por ser lento y tedioso. Lo entiendo. No es tan emocionante como perseguir a las grandes tecnologías o lo último ganador de IA. Pero lento y constante podría ser exactamente lo que recetó el médico para generar una enorme riqueza a largo plazo.
Dado que las acciones han tenido un buen desempeño durante décadas, uno pensaría que a la mayoría de las personas les iría mucho mejor invirtiendo en acciones que en bienes raíces, ¿verdad? Basta con mirar el cuadro a continuación que compara los rendimientos del S&P 500 con el precio medio de la vivienda en EE. UU. Ciertamente parece que las acciones son la opción mucho más lucrativa desde 1995.
Sin embargo, después de hacer mi revisión financiera gratuita para mi cuenta IRA reinvertida 401(k), y luego haciendo cálculos sobre algunas de mis propiedades inmobiliarias, me di cuenta de que las acciones no necesariamente generan más riqueza. De hecho, resulta que gané más con una casa que en mis 26 años de inversión 401(k).
Fue una conclusión sorprendente de la que me di cuenta sólo después de una lluvia de ideas con otro profesional financiero. La narrativa de que las acciones son siempre una inversión superior a los bienes raíces podría no ser correcta. Echemos un vistazo a los números con mi estudio de caso.
Rentabilidad de la vivienda versus rentabilidad del 401(k)
Me tomó 13 años maximizar mi 401(k) entre 1999 y 2012 para llegar a aproximadamente $300,000. De acuerdo, mi los rendimientos no fueron geniales debido a la burbuja de las puntocom de 2000 y a la crisis financiera mundial de 2008-2009.
Luego, desde 2012 hasta 2025, la IRA ahora reinvertida creció en otros ~$1,280,000, a ~$1,580,000 sin ninguna contribución adicional. Se trata de una rentabilidad de primer nivel, con una tasa de crecimiento anual compuesta de aproximadamente el 14,2%.
Sin embargo, el crecimiento total en 26 años de mi cuenta IRA 401(k)/reinversión a $1,580,000 todavía no coincide con lo que obtuve Vendo mi antigua casa en 2017..
En febrero de 2005, compré una casa en San Francisco por 1.525.000 dólares después de realizar un pago inicial del 20% (305.000 dólares). Cuando lo vendí por $2,742,500 en 2017, me quedé con aproximadamente $1.780.000 después de impuestos, tasas y liquidación de la hipoteca.
Lo bueno es que tenía aproximadamente la misma cantidad de capital invertido tanto en acciones como en bienes raíces: alrededor de $300 000 en mi IRA reinvertida en 2012 y un pago inicial de $305 000 en mi casa en 2005. Esto me permite comparar rendimientos durante una duración similar de 12,5 a 13 años: la IRA de 2012 a 2025, y los bienes raíces de 2005 a mediados de 2017.
Sí, los períodos de inversión fueron diferentes. Pero aquí está el truco: el período de 13 años que estoy usando para mi IRA cubre una de las rachas bursátiles más fuertes de la historia (2012-2025). Mientras tanto, mi período inmobiliario incluye la crisis financiera global (2005-2017). Eso hace que el hecho de que terminé ganando más con mi casa que con las acciones sea una sorpresa aún mayor.
Por qué gané más con mi casa que con acciones
Al final gané más con mi casa gracias a tres factores: ahorros forzados, apalancamiento y poner más dinero a trabajar. Llegar a un pago inicial de $305,000 a principios de 2005 requirió todo lo que tenía más un préstamo puente de un mes porque mi bono de fin de año de 2004 no se iba a pagar hasta después del cierre en marzo de 2005.
Entonces, invertí $305,000 de una sola vez, mientras que invertí (más la contrapartida de la compañía) alrededor de $240,000 en mi 401(k) durante 13 años. Luego compré un activo cinco veces mayor que mi pago inicial: 1.525.000 dólares. Durante los siguientes 12,5 años, simplemente pagué la hipoteca, sudé muchísimo durante el crisis financiera mundialy disfruté viviendo en el hogar.
Incluso si tuviera la opción de comprar cinco veces más acciones usando apalancamiento, como hice con mi casa, no lo habría hecho. Las acciones son simplemente demasiado volátiles. A diferencia de una casa, no proporcionan utilidad alguna.
Por supuesto, tuve que pagar impuestos a la propiedad, mantenimiento e intereses hipotecarios. Sin embargo, estos costos fueron compensado por no pagar el alquiler. De hecho, en 2014-2017, alquilamos la casa por $7,500 – $8,200 al mes porque no estábamos dispuestos a pagar esa cantidad si la hubiésemos alquilado.
Después de aproximadamente dos años de ser propietario de la casa, alquilarla era más caro que ser propietario. Y después de nueve años, alquilar la casa era mucho más caro. Conseguir bienes raíces neutrales para cubrir la mayoría de sus gastos de manutención es vital para la seguridad de la vivienda.
Rebajamos nuestros gastos de subsistencia para aumentar los ingresos pasivos
En 2014 compramos un reparador superior más pequeño en el lado oeste de san francisco por aproximadamente un 40% menos que el valor de mercado de nuestra antigua casa. Había vencido un CD, por lo que tenía liquidez para desplegar. Esa medida impulsó nuestro flujo de ingresos semipasivos durante tres años antes de vender la propiedad en 2017.
Luego reinvertimos el 100% de las ganancias en acciones, bonos municipales y bienes raíces privadas. Fue maravilloso no tener que lidiar más con problemas de inquilinos y mantenimiento. También era agradable vivir en una casa de tamaño más adecuado y con menos habitaciones sin uso, ya que todavía no teníamos hijos.
Este ejemplo muestra cuánta flexibilidad tiene para ajustar sus finanzas durante la jubilación si es necesario. Tal como podrías modifica tu tasa de retiro seguro Dependiendo de la economía y el desempeño de su cartera, también puede tomar medidas estratégicas a lo largo del camino para ayudar a garantizar que su patrimonio dure.
Como persona racional, harás todo lo posible por cuidar de tu familia o seguir siendo FUEGO si desprecias el trabajo tradicional.
Los rendimientos importan, pero la cantidad en dólares importa más
A menudo nos centramos en las rentabilidades, y por una buena razón. Nunca invertiríamos en un activo riesgoso si no esperáramos que superara la tasa libre de riesgo. Pero cuando se trata de comprar una casa, la mayoría de la gente no piensa en los rendimientos anualizados de su residencia principal. ellos compran el la mejor casa que pueden pagar y disfrútalo.
A diferencia de las acciones, la compra y venta de bienes inmuebles es demasiado costosa y engorrosa. En cambio, simplemente pagamos las cuentas, creamos recuerdos y algún día esperamos vender para obtener ganancias. En mis 22 años de historia como propietario de bienes raíces, nunca pensé en vender porque pensé que era el momento ideal para obtener ganancias. Nosotros compre bienes raíces para el estilo de vida primeroel flujo de caja en segundo lugar y la apreciación del capital en tercer lugar.
La triste realidad es que es necesario invertir mucho dinero para ganar dinero que cambiará la vida. Claro, obtener un rendimiento 10 veces mayor sobre una acción es fantástico. Pero si sólo inviertes 1.000 dólares, es poco probable que las ganancias muevan la aguja.
Por el contrario, como el precio medio de una vivienda en Estados Unidos supera ahora los 420.000 dólares (y más de 1 millón de dólares en algunas ciudades), la mayoría de la gente, naturalmente, termina invirtiendo mucho más en bienes raíces que en cualquier acción individual. Esa mayor inversión inicial es una razón importante por la que las residencias principales a menudo crean más riqueza con el tiempo que invertir en acciones.
Rentabilidad del plan 401(k) / IRA frente al pago inicial de la vivienda
Según mis registros, mi 401(k) generó aproximadamente una 4% TIR de 1999 a 2012, y mi IRA reinvertida generó aproximadamente una 14,2% CAGR de 2012 a 2025. Utilizo la tasa de crecimiento anual compuesta de 2012 a 2025 porque no invertí dinero adicional en mi IRA después de 2012.
Para la inversión de mi vivienda, mi pago inicial de $305 000 se convirtió en aproximadamente $1 780 000 en 12,5 años, para una tasa interna de rendimiento de aproximadamente 8,7%. Esto no es espectacular para los estándares del mercado de valores, pero la ganancia absoluta de aproximadamente 1.480.000 dólares después de impuestos y tasas fue significativa.
También pagué unos 2.000 dólares de capital cada mes en promedio durante 12,5 años, lo que sumó aproximadamente $300,000 de capital adicional. Ese es dinero que podría haberse gastado en automóviles, relojes u otras mejoras en el estilo de vida. Pero, en cambio, silenciosamente construyó riqueza en segundo plano a través de ahorros forzados.
Si incluimos estos pagos de principal como parte del monto total invertido, mi verdadera TIR en realidad se levanta a aproximadamente 11,1%. Esto sorprende al principio a mucha gente. La razón por la que aumenta la TIR es porque el pago del principal no se considera un gasto en los cálculos de la TIR. Es una inversión adicional que luego recuperas cuando vendes. Dado que la propiedad se apreció y recuperé todo el capital que pagué, esas contribuciones constantes aumentaron el rendimiento en lugar de reducirlo.
Incluso si se concentra solo en la ganancia después de restar los ~$300 000 del pago del capital durante 12,5 años, convertir un pago inicial de $305 000 en $1 480 000 sigue equivaliendo a un 4,85X devolver. Y esa es la belleza del apalancamiento cuando las cosas van bien. Por supuesto, podría perder mucho si su activo se deprecia.
El poder de la disciplina
Lo que esta experiencia muestra es que no es necesario hacer jonrones para generar una riqueza significativa. Sólo necesitas llegar a la base y permanecer en el juego el tiempo suficiente. Y sí, comprar una casa donde haya Los catalizadores económicos locales son importantes. para la apreciación del precio de la vivienda. Algunos vecindarios tendrán un mejor desempeño que otros.
comprando un residencia principal le obliga a ahorrar, le ayuda a beneficiarse del apalancamiento y le proporciona utilidad en forma de refugio. Es posible que la TIR de su vivienda no sea espectacular, pero la ganancia absoluta en dólares puede ser significativa.
Mientras tanto, invertir en el mercado de valores requiere disciplina y fe continuas en las buenas y en las malas. Es fácil decir que “invertirás la diferencia” mientras alquilas, pero es mucho más difícil hacerlo durante décadas cuando la vida te sigue lanzando nuevos gastos y tentaciones.
También es fácil creer que comprar el chapuzón y nunca vender en el momento equivocado. Sin embargo, dado lo barato y fácil que es realizar transacciones de acciones, los inversores minoristas a menudo cometemos errores no forzados.
Con los bienes raíces, todo lo que haces es vivir tu vida. Y con una duración promedio de propiedad de vivienda de alrededor de 12 años, es probable que pueda superar la mayoría de los mercados bajistas sin vender por pánico.
Establecer seguridad de vivienda y ganancias al mismo tiempo
No soy partidario de alquilar para siempre, principalmente porque introduce demasiado incertidumbre habitacional en la jubilación. Sí, las acciones históricamente han superado al sector inmobiliario. Pero en la práctica, la persona promedio puede terminar acumulando más riqueza a través de su residencia principal simplemente porque invierte más en ella y la conserva por más tiempo.
Al final, ambos Los bienes raíces y las acciones pueden llevarlo a la independencia financiera. Simplemente te llevan allí de manera diferente. Los bienes raíces brindan estabilidad, ahorros forzosos, refugio y ganancias más lentas. Las acciones brindan liquidez, facilidad y potencial para un crecimiento explosivo. Lo más importante es elegir el camino con el que puedes mantenerte comprometido a lo largo de los ciclos.
Obtenga bienes raíces neutrales al ser propietario de su residencia principal e invertir agresivamente en acciones. Ahí es cuando realmente ocurre la magia.
Preguntas del lector
¿Cuál es su equilibrio ideal entre acciones y bienes raíces para lograr la libertad financiera? ¿Has ganado más dinero con el sector inmobiliario o con el mercado de valores hasta ahora? ¿Cree que se subestima el aspecto de ahorro forzoso de la propiedad de vivienda? Si pudieras volver atrás, ¿habrías comprado antes, después o alquilado por más tiempo?
Invertir en bienes raíces pasivamente
No todo el mundo puede hacer un gran pago inicial para comprar una casa, pero eso no significa que deba perderse la apreciación a largo plazo y el potencial de ingresos de los bienes raíces.
Por eso también he invertido en recaudación de fondosuna plataforma que brinda a los inversores cotidianos acceso a propiedades residenciales y comerciales diversificadas en todo el país. Con más de 3.000 millones de dólares en activos y más de 350.000 inversores, es una de las formas más sencillas de exponerse a una clase de activos que ha generado riqueza de manera constante durante generaciones.
Históricamente, el sector inmobiliario ha sido una cobertura confiable contra la inflación y un factor compuesto constante, incluso cuando las acciones se vuelven volátiles. Y con un mínimo de $10, casi cualquiera puede comenzar a construir una cartera de bienes raíces hoy.
Fundrise ha apoyado Samurái financiero durante años porque compartimos la misma filosofía: invertir disciplinadamente en activos tangibles que ayuden a las personas a alcanzar la independencia financiera con el tiempo. Únase a más de 60.000 personas y regístrese en mi boletín semanal gratuito.
