En otro intento de hacer más asequible la compra de viviendas, el presidente Donald Trump planteó la idea de una hipoteca a 50 años en una publicación en las redes sociales. En respuesta, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte, que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, publicó que están “trabajando en ello” y que sería, “un completo cambio de juego”.
El propósito de una hipoteca a más largo plazo sería reducir el pago mensual de los propietarios. Cuanto más largo sea el plazo del préstamo, menor será el capital necesario cada mes para liquidarlo en su totalidad. Pero un plan así tiene otras contrapartidas.
Utilizando el último precio de venta medio de una vivienda de septiembre, 415.200 dólares, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, y la tasa de interés actual de alrededor del 6,3%, según Mortgage News Daily, en un préstamo fijo a 30 años con un pago inicial del 20%, el pago mensual solo de capital e intereses sería de 2.056 dólares. Si aumenta la duración a 50 años, con la misma tasa de interés, ese pago sería de $1,823, un ahorro de $233 por mes.
Sin embargo, los propietarios de viviendas no acumularían capital tan rápidamente porque sus pagos de principal serían menores. El importe de los intereses pagados a los prestamistas sería un 40% mayor.
¿Cómo podría funcionar?
La verdadera pregunta es ¿pueden Fannie y Freddie hacer esto? Los analistas dicen que es posible, pero una hipoteca a 50 años no cumple actualmente con la definición de hipoteca calificada bajo la Ley Dodd-Frank, que brinda a los inversionistas un respaldo de Fannie y Freddie si un préstamo sale mal. Pero a los reguladores se les dio la autoridad para cambiar eso a fin de asegurar la asequibilidad de las hipotecas. Sin embargo, eso podría llevar hasta un año, dada la necesidad de aprobación del Congreso, según Jaret Seiberg, analista de políticas de vivienda y servicios financieros de TD Cowen.
“Fannie y Freddie podrían establecer un mercado secundario para hipotecas a 50 años antes de los cambios de política. Incluso podrían comprar hipotecas para sus carteras retenidas. Sin embargo, esto no alteraría la responsabilidad legal de los prestamistas. Es por eso que creemos que los prestamistas no originarán hipotecas a 50 años sin cambios en la política de QM (hipotecas calificadas)”, escribió Seiberg en una nota a los clientes.
Cómo afectaría las tarifas
Luego está la cuestión del tipo hipotecario. La tasa promedio de la hipoteca fija a 15 años es actualmente 66 puntos básicos más baja que la tasa de la hipoteca fija a 30 años, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Esto implicaría que la tasa fija a 50 años sería más alta. Todo depende de la demanda del producto por parte de los inversores.
“Actualmente no existe un mercado secundario para este tipo de préstamos, ni se cultivará un mercado secundario sólido en el corto plazo”, dijo Matthew Graham, director de operaciones de Mortgage News Daily. “Eso significa que, además de la cantidad extremadamente baja de capital pagado en los primeros años del préstamo, las tasas de interés también serían bastante más altas que las de los préstamos a 30 años, un doble golpe para aquellos con alguna esperanza de generar capital”.
Graham dijo que a todos los efectos prácticos, el préstamo sería más parecido a un préstamo con intereses únicamente, porque muy pocas personas conservarían una casa durante 50 años. Los propietarios aún podrían ganar capital a través de la apreciación de los precios de las viviendas, pero los precios se han estado debilitando rápidamente en todo el país este año, sin acercarse a la apreciación observada en los años anteriores.
Cómo afecta la asequibilidad
Incluso los agentes inmobiliarios coinciden en que los ahorros para los propietarios serían mínimos.
“Esta no es la mejor manera de resolver la asequibilidad de la vivienda. La administración haría mejor en revertir la inflación inducida por los aranceles, que mantiene altas las tasas de las hipotecas existentes”, escribió Joel Berner, economista senior de Realtor.com en un comunicado.
Otros señalan que este nuevo producto hipotecario probablemente dependería de que Fannie Mae y Freddie Mac permanecieran bajo tutela del gobierno. La administración Trump ha dicho que las dos se harán privadas y luego tendrán una oferta pública inicial en algún momento en el futuro cercano.
“La adopción de un producto hipotecario a 50 años podría complicar el camino hacia la privatización para Fannie Mae y Freddie Mac”, escribieron analistas de Evercore ISI en una nota a sus clientes. “Dicho esto, entendemos que la Administración espera que las GSE permanezcan bajo tutela después de vender aproximadamente una participación del 5% al público. Esto permitiría a la Administración mantener el control de las GSE en el futuro previsible”.
La asequibilidad de la vivienda ha sido un importante punto de presión para la administración Trump. Las tasas de interés históricamente bajas resultantes de la política económica impulsada por la pandemia provocaron una corrida histórica en el sector inmobiliario que catapultó los precios de las viviendas a más de un 50% más en solo cinco años. Como resultado, las ventas de viviendas se han debilitado dramáticamente, al igual que la demanda hipotecaria.
La edad promedio de un comprador típico por primera vez en 1991 era 28 años. Para 2024, había llegado a 38según un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, cuyo economista jefe adjunto calificó la cifra de “impactante”.
La administración Trump ha sido presionando a los constructores construir más viviendas para bajar los precios, alegando que tienen un exceso de oferta de lotes baldíos. Los constructores impugnan esa afirmación y continúan citando Altos costos de tierra, mano de obra y materiales..
En la última convocatoria de resultados de la empresa, Grupo Pulte El director ejecutivo Ryan Marshall dijo que estaba de acuerdo con las perspectivas del presidente en lo que respecta a una falta de oferta de aproximadamente 4 millones de viviendas en venta, pero agregó: “Si bien este déficit de oferta ciertamente tiene un impacto en la asequibilidad en general, las complejidades de la industria de construcción de viviendas nuevas dictan que abordar un problema de esta escala requiere un enfoque coordinado e integral que reúna a líderes federales, estatales y locales que trabajen en asociación con la industria de construcción de viviendas nuevas”.
