Algo viejo, algo nuevo
Las inversiones de Federal Realty en Hoboken representan una especie de cambio para la empresa. En lugar de adquirir espacios comerciales en las calles principales, la compañía tradicionalmente ha enfatizado centros comerciales al aire libre de alta calidad y proyectos selectos de uso mixto en mercados como Bethesda, Maryland y San José, California.
“La mayor parte de nuestra cartera tradicional son terrenos más grandes que controlamos por completo”, dice Biel. “Lo que nos permitió considerar Hoboken fue la capacidad de adquirir tanto a la vez. No habría sido un mercado en el que podríamos haber entrado si hubiéramos tenido que seleccionar edificios individuales”.
Hoy en día, las inversiones de Federal Realty en la llamada Mile Square City son parte de una estrategia más amplia de redirigir el valor de los activos maduros hacia “oportunidades dinámicas” que definen la siguiente fase de crecimiento. “Normalmente, creamos el entorno. En este caso, nos conectamos a un entorno dinámico existente”, explica McMahon.
Ciudad pequeña, gran demanda
No es difícil ver por qué una ciudad tan pequeña captó la atención de uno de los REIT minoristas más grandes del país. Décadas de crecimiento demográfico han transformado a Hoboken en una de las ciudades más densamente pobladas del país.
La ciudad ha sido durante mucho tiempo un imán para jóvenes profesionales y familias que buscan una alternativa a Manhattan menos costosa y más orientada al vecindario. Casi un tercio de sus residentes tienen entre 20 y 34 años, un impulsor demográfico de una fuerte demanda de viviendas más modernas y ofertas minoristas, según Federal Realty. El ingreso familiar medio de la ciudad ($176,943 en 2023) es más de una vez y media el del estado.
Las encantadoras casas de piedra rojiza, los parques y las impresionantes vistas de Manhattan son parte del encanto de Hoboken. Igual de importante es que su infraestructura de transporte, que incluye el servicio de tren PATH las 24 horas, los 7 días de la semana, y un sistema de ferry, hace que sea relativamente fácil viajar a Manhattan.
En PATH, Hoboken está a sólo una parada del West Village de Manhattan, donde los apartamentos se alquilan por aproximadamente el doble. El servicio de ferry conecta con el centro y el centro de Manhattan en el lado oeste. En el extremo oeste de Midtown, Related Companies ha revitalizado el área con su proyecto de uso mixto Hudson Yards, el mayor desarrollo privado en la historia de Estados Unidos.
Hoboken “es una extensión de Manhattan de una manera habitable y encantadora”, dice Biel. “Es una manera increíble de vivir en el área metropolitana de Nueva York sin estar en el medio de Manhattan”.
Si bien Hoboken sigue siendo una alternativa asequible a Manhattan, la fuerte demanda de apartamentos y un entorno de desarrollo limitado han elevado los alquileres y han llevado a una tasa de desocupación ajustada de menos del 4%. En 2024, los alquileres de apartamentos aumentaron un 3,2% en promedio, superando el aumento del 1,7% del área metropolitana, según Federal Realty.
Se espera que el proyecto de uso mixto de Federal Realty en 301 Washington Street tenga un retorno de entre 6% y 7% en su primer año, con un potencial de crecimiento sustancial a medida que el vecindario continúa su trayectoria ascendente, según la compañía.
