A medida que el capital continúa fluyendo hacia los ETF inmobiliarios, el sector está evolucionando y en expansión, con nuevos participantes que se centran en estrategias activas y diferenciadas.
La mayoría de los ETF de bienes raíces invierten en REIT y el ritmo de crecimiento ha significado que, “al menos para el mundo de los ETF de REIT, debe tener algo que sea completamente diferente, único o convincente para obtener atención”, dice David Auerbach, director de inversiones de Capital, que administra dos ETFS, Etf de Capital de Capital, ETF (Riete) e Rietar y Hoya Capital Capital.
Las tarifas más bajas, la liquidez, la eficiencia fiscal y la transparencia son factores clave que alimentan el crecimiento en el mercado de ETF más amplio, que se ha más que duplicado en tamaño desde 2019. El universo total de los ETF a nivel mundial ahora abarca 4,377 con un AUM total de $ 11.7 billones, según Vettafi. Aunque los ETF inmobiliarios representan un pequeño subconjunto de ese universo, con 64 ETF y $ 81 mil millones en AUM, el vehículo continúa atrayendo entradas constantes, y a su vez está extendiendo el alcance de la industria REIT al mercado minorista.
Los ETF de bienes raíces se diferencian de otros vehículos al ofrecer a los inversores acceso a carteras diversificadas de bienes raíces de alta calidad en un envoltorio eficiente que tiene un umbral de inversión mínimo. Un inversor puede comprar una sola acción en un ETF.
“Creemos que los REIT cotizados siempre han sido la forma más eficiente, líquida y rentable para que los inversores accedan a la CRE de la más alta calidad”, dice Greg Kuhl, gerente de cartera del equipo mundial de acciones de propiedades de la propiedad en Janus Henderson Investors. “La proliferación de REIT ETFS reúne estos beneficios en un paquete que muchos inversores pueden encontrar es la mejor manera de implementar la exposición inmobiliaria en sus carteras”, dice. Janus Henderson lanzó su ETF de bienes raíces de EE. UU. (JRE) en 2021.
Sin embargo, los ETF de bienes raíces se han ido tocando algunos vientos en contra en los últimos años, en gran parte debido al duro clima de recaudación de fondos para bienes raíces en general en el entorno de tasa de interés más alta. No ha habido el mismo “crecimiento de hiperescala” para los ETF de bienes raíces en comparación con el mercado de ETF más amplio, dice Auerbach. El mercado de ETF de bienes raíces de EE. UU. Ha crecido de aproximadamente $ 50 mil millones en 2019 a $ 70 mil millones actualmente. Los ETF de bienes raíces también están llegando a una dura competencia en un mercado lleno de gente.
Abordar Goliat
El ETF (VNQ) de Vanguard Real Estate Index (VNQ) sigue siendo el líder claro en el espacio de ETF de bienes raíces con $ 34 mil millones en activos, que es un crédito para su lanzamiento temprano, marca fuerte y plataforma de distribución establecida. VNQ ofrece una mayor liquidez debido a su tamaño y también tiene una de las tarifas más bajas en el espacio de ETF inmobiliario en 13 puntos básicos.
Los siguientes seis jugadores más grandes son todos nombres conocidos: Blackrock, State Street, Charles Schwaab, Dimensional, JP Morgan y Fidelity. Combinados, los seis a ocho ETF principales representan casi el 95% del AUM total. “Todos los demás están luchando durante el último 5%”, dice Auerbach.
También hay una brecha considerable entre Vanguard y el próximo fondo más grande, que es el ETF REIT de Schwab (SCHH) en casi $ 8 mil millones. “Es difícil tomar parte de alguien que ya está muy por delante”, dice Roxanna Islam, directora de investigación del sector e industria en TMX Vettafi. En cambio, los competidores tienden a cambiar a productos más pequeños y más nicho, lo cual es evidente en participantes recientes que tienen estrategias como ingresos de opciones y llamadas cubiertas, agrega Islam.
Por ejemplo, Fondos SRH lanzó el SRH REIT CUBIERTA CALL ETF (SRHR) en 2023. El ETF administrado activamente se dirige a una cartera de REIT que cotizan en bolsa con apreciación de capital a largo plazo y crecimiento anual de distribución.
ETF activos
El espacio de ETF de bienes raíces ha sido relativamente tranquilo en los últimos dos años con tres ETF nuevos que se lanzaron en 2024 y tres hasta la fecha en 2025. Los ETF que se han lanzado recientemente son “activos”, lo que significa que no rastrean un índice, y también tienden a centrarse en temas de nicho. “No hay realmente ningún ETF de bienes raíces de índice de vainilla simple que sean lanzados”, agrega Islam.
El cambio a los fondos activos es una tendencia común en el mercado de ETF más amplio. Según Morningstar, los ETF activos a la venta a los inversores estadounidenses ahora superan los ETF pasivos, con 2,226 ETF pasivos activos versus 2,157 a finales de junio.
Los tres nuevos ETF de bienes raíces lanzados en lo que va del año incluyen:
- NEOS Real Estate High Income ETF (Ticker: Iyri): Este ETF administrado activamente invierte al menos el 80% en las empresas inmobiliarias de los Estados Unidos (alineadas con el índice Dow Jones US Real Estate Tapped) y escribe llamadas cubiertas para generar altos ingresos mensuales.
- Cohen & Steers Real Estate Active ETF: este ETF se centra en generar ingresos y apreciación de capital al invertir en empresas inmobiliarias y REIT a nivel mundial.
- El ETF de ingresos de Opción de Opción Real Opcion Optet de DeCendmax 12 (RNTY): este ETF gestionado activamente apunta a un ingreso anual y la apreciación del capital anual del 12% al invertir en empresas inmobiliarias y REIT, utilizando estrategias de opciones de llamada cubiertas.
Aunque los ETF pasivos representan el 99% de AUM, los ETF activos comienzan a ganar más impulso durante el año pasado. “Esperamos que sus ganancias de participación de mercado se aceleren a medida que la clase REIT Asset continúa funcionando bien y los beneficios de los fondos activos en relación con el índice se hacen cada vez más evidentes”, dice Kuhl. Entre los 45 ETF de bienes raíces estadounidenses que rastrea Janus Henderson, 13 tienen estrategias activas. “Creemos que los 13 ETF activos de bienes raíces que rastreamos representan una diferenciación saludable de los pasivos y entre sí”, agrega.
La expansión y la diversificación del universo REIT más allá de los cuatro tipos de propiedades centrales a sectores como torres celulares y centros de datos se encuentran entre los factores que impulsan el interés en los ETF activos. “Los ETF activos están creciendo en importancia en los bienes inmuebles porque hay tanta dispersión en el rendimiento en todos los tipos de propiedades, y esa dispersión en el rendimiento hace que la gestión activa en bienes raíces que se negocian públicamente valen la pena”, dice Evan Serton, vicepresidente senior, especialista de cartera de infraestructura e infraestructura, en Cohen & Steers.
Según Serton, una diferencia clave en el ETF Active de Cohen & Steers Real Estate Active (CSRE) y la Ley 40 administrada activamente de la firma (la Ley de Investment Company de 1940) fondos mutuos es que tendrá una asignación oportunista a empresas fuera de los EE. UU. El equipo de gestión planea aprovechar las oportunidades erróneas, como en el mercado de la oficina de Tokio.
“Cuando posee un ETF pasivo dedicado a bienes raíces, será dueño de mucha industrial y mucha multifamiliar. Creemos que hay mejores oportunidades en otros lugares”, dice Serton. El año pasado, Industrial fue el sector de peor desempeño en el mercado de REIT. A pesar de la formación del hogar, Multifamily también ha visto más presión sobre el crecimiento de la renta debido a la nueva oferta. “La gestión activa, solo mirando esos dos tipos de propiedades solo, puede mostrarle dónde existen las oportunidades y dónde no lo hacen”, dice.
Centrarse en estrategias diferenciadas
Los gerentes activos y pasivos están ingresando al espacio REIT con ofrendas destinadas a proporcionar a los inversores alternativas a los ETF de seguimiento de índice más largo. “Vemos algunos enfoques diferentes, incluido el enfoque de rendimiento de dividendos, el enfoque de tipo de propiedad única y los gerentes activos que implementan ‘mejores ideas’ enfoques con exposición a través de los tipos de propiedades y los límites de mercado. Tienen carteras mucho más específicas en relación con los pasivos”, dice Kuhl.
En el lado temático, los primeros primeros motores incluyeron personas como Pacer Data & Infrastructure Re (SRVR), Pacer Industrial Real Estate ETF (INDS) y NetLease Corporate Real Estate ETF. Otros ETF han ingresado al mercado en los últimos años con un enfoque en sectores como residencial, hipoteca y sostenibilidad.
Una de las limitaciones para los ETF específicos del sector es que un gerente puede encontrarse con problemas de capitalización de mercado, muy pocas acciones para poseer y potencialmente muy pocas compañías para invertir, lo que puede verse aún más obstaculizado por la consolidación. Si un ETF cae para invertir en un cierto número de empresas, corren el riesgo de ir por debajo del requisito mínimo de 40 actos del fondo.
Independientemente de la estructura activa o pasiva, los inversores deben “mirar debajo del capó” para ver qué conduce un ETF en el camino, agrega Auerbach. ¿Qué constituye esta cartera? La mayoría de los inversores solo miran las 10 principales tenencias, y no se dan cuenta de que hay muchas otras participaciones que impulsan el rendimiento. Auerbach también alienta a los inversores a considerar tanto las estrategias de capitalización de mercado como una estrategia temática, ya que brinda a los inversores más exposición a REIT a través de dos envoltorios ETF diferentes que se complementan entre sí.
Potencial para un mayor crecimiento por delante
Antes y durante Covid, los ETF de bienes raíces prosperaron en un entorno donde las tasas de interés estaban cerca de cero. “A medida que las tarifas aumentaron, ese tipo de reits por la puerta trasera”, dice Auerbach. Post Covid, se han lanzado muy pocos nuevos ETF de bienes raíces. “Si las tasas de interés disminuyen y el Tesoro a 10 años disminuye, lo que hace que los dividendos de REIT los rendan más convincentes, esperaríamos ver que una ola de emisión se recupere nuevamente”, dice.
Si eso sucede, es probable que el crecimiento sea impulsado en parte por conversiones mutuas de fondo a ETF o fondos mutuos que agregan una manga ETF a un fondo existente. “Creo que vas a ver más de estos chicos de fondos mutuos de la vieja escuela en el espacio”, dice Auerbach. Los administradores de fondos deben adoptar el modelo ETF si quieren sobrevivir, o se van a dejar atrás a medida que el capital continúa saliendo de los fondos mutuos. “La parte más difícil de esta ecuación es descubrir cuál es la idea más singular que atraerá en nueve cifras de AUM para pagar las facturas”, agrega.
Los expertos están de acuerdo en que los ETF son positivos para la industria REIT, ya que continúa haciendo que los bienes raíces listados sean más accesibles para los inversores minoristas. Para muchos REIT, comprometerse con los equipos de gestión del ETF es una extensión de lo que ya están haciendo. En el lado pasivo del ETF y aquellos con estrategias de índice, se trata de comprender qué productos están adjuntos a esos índices y dónde su empresa se encuentra o no dentro de esos índices.
Hay varios proveedores de datos diferentes que pueden ayudar a los equipos de gestión a comprender quién los posee, en los que los índices y qué productos se encuentran además del espacio de ETF. “El compromiso es más en torno a comprender las reglas de gestión de índices, la inclusión, la exclusión, y cuando las cosas reequilibran, por lo que comprende un poco mejor el movimiento de sus acciones en el lado pasivo”, dice Abigail McCarthy, vicepresidente senior de asuntos de inversión, en Nareit. Cuando hay un equipo activo en su lugar, los equipos de gestión de REIT pueden interactuar directamente con esos gerentes activos, agrega.
Lo que está claro es que las estructuras de ETF continuarán capturando más capital y desempeñarán un papel importante en el mercado de inversiones. “Lo que es bueno para REIT es bueno para los ETF y viceversa”, dice Auerbach. “Es una calle de dos vías, y creemos que es importante que los ETF abrazen los REIT y los REIT para abrazar los ETF”.
