El mercado inmobiliario se ha esforzado en lo que va del año, ya que muchos posibles compradores están disuadidos por precios altos y tasas hipotecarias elevadas.
Justin Sullivan/Getty Images
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Los precios de la vivienda alcanzaron un máximo histórico en junio, incluso cuando el mercado inmobiliario continuó su caída posterior a la pandemia.
El precio medio de una casa existente vendida el mes pasado fue de $ 435,300, superando el récord anterior, establecido en junio de 2024, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Pero en general, los números de ventas estaban en un mínimo de nueve meses, ajustados estacionalmente. Las ventas en junio disminuyeron un 2,7% con respecto al mes anterior.
¿Cómo pueden los precios ser tan altos cuando el mercado es tan lento?
“El mercado inmobiliario actual es realmente tiene y no tener”, dice Jessica Lautz, economista subdirector de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Mientras que innumerables compradores posibles permanecen atrapados al margen, algunas personas hacer tener mucho dinero para gastar. Los salarios siguen aumentando, el mercado de valores está alcanzando máximos récord, y las personas que tienen una casa para vender pueden usar ganancias de estos precios altos para comprar el próximo.
“Aquellos que tienen capital de vivienda pueden realizar operaciones de viviendas en este momento. Muchos de ellos lo están haciendo incluso con una compra en efectivo”, dice Lautz. “Tienen la capacidad de interactuar con el mercado inmobiliario actual, donde los compradores de vivienda por primera vez se están cerrando”.
El mercado inmobiliario es más fuerte en la parte superior
La parte más fuerte del mercado ahora es el extremo superior. Las casas por encima de $ 1 millón vieron el mayor aumento de ventas el mes pasado, aumentando un 14% durante un año antes. A medida que aumentan los precios, más viviendas ahora tienen un precio sobre la marca de un millón de dólares. Un Análisis de la corredora de bienes raíces Redfin El año pasado descubrió que el 8,5% de las casas de EE. UU. Tenían un valor de $ 1 millón o más.
También es un reflejo de quién está comprando ahora. Compradores de todos en efectivo inventados 29% de las transacciones el mes pasado.
Sin embargo, para los compradores de ingresos por primera vez y medios, el mercado puede ser enloquecedor. Si bien el crecimiento del precio de la vivienda se ha ralentizado, el precio medio ahora es un 48% más alto de lo que era hace solo cinco años.
Algunas personas están mordiendo la bala y solo pagan mucho por una casa, después de ahorrar durante años o recibir ayuda de la familia. Los compradores por primera vez representaron el 30% de las transacciones el mes pasado.
Y a muchos más les encantaría comprar una casa en este momento, pero no pueden permitirse.
Muchos compradores están disuadidos por altas tasas hipotecarias
Allá son de modo significativo Más casas en venta que hubo hace un año, pero el inventario sigue siendo más bajo que la pre-pandemia.
Y tasas hipotecarias elevadas – Actualmente promediando 6.74% -están desalentando a los posibles compradores. Para aquellos que intentan ingresar al mercado y comprar su primera casa, estas altas tarifas además de los altos precios significan que simplemente no pueden hacer que los números funcionen. Cada porcentaje de interés puede agregar cientos de dólares a un pago mensual.
“Está fijando a los compradores”, dice Lautz. Las tasas hipotecarias también están desalentando a las personas de la venta, continúa: “También sabemos el efecto de bloqueo es real. Las personas que tienen hipotecas con tasas de interés inferior simplemente no están dispuestas a hacer este movimiento en este momento a menos que tengan mucho capital de vivienda “.
Irónicamente, si las tasas hipotecarias cayeran, como muchas personas les gustaría, eso estimularía más demanda y probablemente Empuje los precios de la casa aún más.
En ese caso, “muchas personas que han sido empujadas al margen que no pueden pagar el mercado de hoy van a entrar. Y eso será bastante difícil para alguien que intenta entrar como comprador de vivienda por primera vez para poder competir”, dice Lautz.
Los precios de las viviendas no están en todas partes
Redfin usa un Metodología diferente que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios para observar los precios de la vivienda: compara cuántas viviendas se venden recientemente con lo que vendieron en una transacción anterior.
Usando esos datos, los investigadores vieron Los precios caen en 30 de 50 metroscon los mayores disminuciones en Washington, DC; Austin, Texas; y San Diego.
En DC, los recortes de empleo federales son solo un factor en el declive, Marshall Park, el gerente de mercado senior de Redfin en el área metropolitana de DC, dijo en una publicación en línea. “Pero no se trata solo de despidos. También estamos viendo signos de sensibilidad a los precios, ya que las tasas de interés más altas obligan a los compradores a reevaluar lo que es asequible”.
Las casas nuevas pueden ser más baratas que las viejas
Ventas de la casa nueva El mes pasado, mientras tanto, subieron ligeramente durante mayo, pero casi un 7% en comparación con el año anterior. Analistas de Wells Fargo decir los números reflejar “la demanda débil del comprador resultante de condiciones desafiantes de asequibilidad y una mayor incertidumbre económica”.
Cuando se trata de precio, las nuevas viviendas solían ser más caras que las antiguas. Pero ahora eso no es garantía.
La mediana del precio de venta de un nueva casa unifamiliar vendida el mes pasado fue de $ 401,800, casi $ 40,000 menos que el casa unifamiliar existente mediana.
Hay varias razones para esto: los constructores de viviendas ahora están construyendo casas más pequeñas para satisfacer la gran demanda de casas de inicio. Las casas existentes pueden tener una ventaja cuando se trata de ubicación. Y los constructores de viviendas tienen cierta flexibilidad para reducir los precios como un incentivo para los compradores: 38% de los constructores Dijo que estaban reduciendo los precios en julio, la mayor participación desde la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas comenzó a rastrear la cifra en 2022.
Pero las mismas tasas de interés que mantienen elevadas las tasas hipotecarias haciéndolo más caro Para construir casas nuevas. Los inicios de casas unifamiliares alcanzaron un mínimo de 11 meses en junio, mientras que los permisos para la construcción nueva cayeron a más de un mínimo de dos años.
Ese golpe para la oferta no es excelente para los precios de la vivienda en los meses y años venideros.
