Se está planteando la idea de una hipoteca a 50 años
El 8 de noviembre de 2025, Presidente Trump en la verdad social al corriente una foto de él mismo con FDR proponiendo que quiere que los prestamistas (quizás primero Fannie Mae y Freddie Mac) ofrezcan hipotecas a 50 años, lo que reduciría el pago mensual requerido para nuevos préstamos. Esta es una estrategia política clásica (y legítima) llamada “hacer flotar un globo”.
MIAMI, FLORIDA – 5 DE NOVIEMBRE: El presidente estadounidense Donald Trump hace gestos después de pronunciar comentarios durante el America Business Forum en el Kaseya Center el 5 de noviembre de 2025 en Miami, Florida. El foro reúne a líderes mundiales, figuras culturales e innovadores de diversos sectores para debatir sobre negocios, tecnología y desarrollo social. (Foto de Kevin Dietsch/Getty Images)
Imágenes falsas
La idea es que si “haces flotar una idea política” puedes medir la opinión pública: ¿será rechazada en el mercado público de ideas o será adoptada?
Es probable que esta idea de una hipoteca a 50 años sea derribada.
Por qué explotará un globo con una idea hipotecaria a 50 años
La idea de una hipoteca a 50 años se aireó públicamente antes de que se examinaran los detalles dentro de la administración. Ese tipo de transmisión indica que no existe una regla definitiva ni un cronograma de implementación, es solo una forma de poner a prueba la opinión pública sobre formas de hacer que las viviendas sean más asequibles. El director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), William (Bill) Pulte, ha señalado por separado que la Administración Trump está tratando de descubrir cómo hacer que pedir prestado para comprar una casa sea más fácil y barato. Estas ideas han sido discutidas (y derribadas antes). Dos ideas son permitir que las hipotecas sean asumibles (un comprador calificado se haga cargo del préstamo existente del vendedor, lo que crearía más riesgo) y hacer que las hipotecas sean portátiles (permitir que un prestatario traslade la hipoteca a una nueva casa), lo que también crearía más riesgo.
Las hipotecas a 50 años son aritméticas, no creación de riqueza ni reducción de riesgos
El atractivo de una amortización más prolongada es mecánico: se extienden los pagos durante más períodos y la factura mensual disminuye. Pero con una hipoteca a 50 años el costo de los intereses de por vida aumenta y el camino hacia la equidad se vuelve mucho más lento.
Poder
Considere una tasa fija del 5% para un préstamo de $500,000. El pago mensual de una hipoteca a 30 años es de $2,700 por mes, de los cuales se pagarán alrededor de $466,000 en intereses totales durante la vigencia del préstamo. Una hipoteca a 50 años reduce el pago a unos 2.300 dólares, pero aumenta el interés vitalicio a unos 862.000 dólares.
Fundamentalmente, la ilustración anterior supone tasas de interés idénticas en todos los términos, pero ese no es el mercado real. Las hipotecas más largas cobran tasas más altas. Al final de la semana del 6 de noviembre, a principios de noviembre, Freddie Mac informó que la tasa fija promedio a 30 años era de aproximadamente 6,22%, mientras que las cotizaciones fijas a 10 años rondaron el 5,6%. A esas tasas en un préstamo de $500,000, el pago a 30 años es de aproximadamente $3,069 por mes versus $5,500 en un préstamo a 10 años, pero el interés de por vida es de aproximadamente $605,000 en el préstamo a 30 años en comparación con aproximadamente $155,000 en el préstamo a 10 años: aproximadamente $449,000 más de interés a cambio de una factura mensual 44% más baja.
Una hipoteca a 50 años impulsaría aún más esta compensación: pagos mensuales más pequeños pero muchos más intereses durante toda la vida.
Además del servicio de la deuda, los propietarios deben presupuestar el costo de estar encerrados en un vecindario si los precios de la vivienda se hunden o aumenta el riesgo de jubilación forzosa o pérdida de empleo.
Además, al decidir entre alquilar o comprar, la gente a menudo subestima los “costos de transporte” y cuánto cuesta el mantenimiento. Una casa de $500,000 puede requerir aproximadamente entre $10,000 y $20,000 por año en impuestos, seguro y mantenimiento. Gastos que los inquilinos no asumen directamente. Esta es la razón por la que los planificadores financieros independientes (no los corredores ni los prestamistas: ganan dinero con la deuda del propietario) todavía instan a realizar pagos iniciales sustanciales y plazos fijos más cortos cuando sea posible: una amortización más rápida genera capital más pronto y reduce la exposición a los shocks del mercado inmobiliario en etapas avanzadas de la vida. (Cálculos ilustrativos).
Las hipotecas a 50 años podrían reducirse No Aumentar la asequibilidad de la vivienda
Desde una perspectiva de todo el mercado, el alivio de los pagos mensuales ciertamente impulsará la demanda de compra de viviendas. Si la construcción de viviendas tarda tanto en responder a la demanda como lo ha hecho, los precios aumentarán. Lo que hace el mercado es transferir la nueva “asequibilidad” a precios más altos (eso sucedió con los costos universitarios cuando se amplió el acceso a los préstamos estudiantiles).
Riesgo
Y una hipoteca a 50 años y otros trucos para reducir los pagos hipotecarios en viviendas (en su mayoría) muy apalancadas. probablemente agregaría riesgo.
En primer lugar, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFB) tiene la tarea de proteger a los consumidores, incluidos los compradores de viviendas. No quieren que se convenza a la gente de hipotecas y casas que no pueden pagar. La CFB creó una manera de ayudar a los compradores a saber si tienen capacidad para pagar un préstamo. El marco de la CFB se llama “directrices de capacidad de pago/hipotecas calificadas (ATR/QM), que ayudan a guiar las hipotecas a 50 años de Fannie Mae, Freddie Mac y FHA sobre un marco de capacidad de pago. Y, ahora, hay una manera de extender las hipotecas a 40 años”.
Y la razón por la que se podría prorrogar según las reglas actuales debería hacer que cualquiera se detuviera a la hora de adoptar hipotecas a 50 años. En 2023, la agencia de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) finalizó una regla permitir que los préstamos lleguen a 40 años en caso de que un prestatario esté a punto de incumplir el préstamo. La duración del préstamo podría aumentarse para ayudar a los prestatarios en problemas: alguien que aceptara lo que se convirtió en un contrato deficiente que los exigía demasiado y debilitaba su capacidad de pago.
Un segundo conjunto propuesto de cambios que pueden causar más preocupaciones de riesgo y portabilidad. Si se pudieran asumir los préstamos, el riesgo de tasa de interés pasaría de los prestatarios a los inversionistas y administradores de préstamos, alterando el comportamiento de pago anticipado y el perfil de duración de los valores respaldados por hipotecas. Eso, a su vez, afectaría el apetito, los precios y la cobertura de los inversores. La cobertura se produciría porque estas acciones suponen más riesgo para los prestamistas: los bancos y las instituciones financieras.
Conclusión sobre las hipotecas anuales al 50%
Una hipoteca a 50 años es un mecanismo de reprogramación. Desplaza los flujos de efectivo para hacer que el pago de hoy sea menor, pero compromete a un hogar a un mayor interés total y a décadas de apalancamiento, con una acumulación de capital más lenta y una mayor vulnerabilidad a los shocks inmobiliarios locales en etapas avanzadas de la vida. Parece que muchos de los partidarios habituales de Trump no respaldan la idea. informe de reutersEs que durante el fin de semana del día X, la representante republicana de los Estados Unidos, Marjorie Taylor Greene, escribió “¡Endeudado para siempre, endeudado para toda la vida!”. mientras que el activista de derecha Mike Cernovich reaccionó con “hipotecas vitalicias”.
Que una hipoteca a 50 años realmente amplíe la asequibilidad depende de la capacidad de respuesta de la oferta de vivienda al aumento de la demanda.
Asesoramiento hipotecario sensato
Por ahora, la regla general más confiable en materia de finanzas personales sigue siendo: los plazos fijos más cortos y los pagos iniciales más grandes crean riqueza más rápido, a menos que la posible apreciación del precio de la vivienda exceda persistente y sustancialmente la tasa hipotecaria, una suposición que ningún hogar puede garantizar o diversificar. Las hipotecas a 50 años conllevan muchos riesgos. Existen muchos riesgos al endeudarse durante un período prolongado.
