Retrato de marido y mujer de alto rango frente a una casa suburbana
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Una columna reciente en The Washington Correo El informe del experto en financiación de viviendas Jim Parrott atribuyó gran parte de la culpa de la actual escasez de viviendas a un impuesto que, argumentó, desalienta a los adultos mayores a vender sus casas.
Me alegra que Parrott haya planteado la importante cuestión de que las personas mayores permanezcan en sus hogares a medida que envejecen. Pero su diagnóstico es en gran medida erróneo. La legislación fiscal puede desempeñar un pequeño papel en su falta de voluntad para moverse, pero hay razones mucho más importantes que las familias y los responsables políticos deben afrontar.
Más importante que los impuestos: la ausencia de viviendas asequibles, accesibles y atractivas; tasas hipotecarias muy bajas para sus viviendas actuales; vínculos emocionales con hogares y comunidades; los desafíos físicos de mudarse; y el deseo de legar un hogar a sus herederos son sólo algunos. Sospecho que los impuestos están entre las últimas cosas que tienen en mente.
Impuestos sobre las ganancias de capital
Parrott, miembro no residente del Urban Institute y ex alto funcionario de vivienda en la administración Obama, identificó el problema como el impuesto a las ganancias de capital que los vendedores de viviendas deben pagar una vez que sus ganancias por ventas exceden los 250.000 dólares para los solteros y los 500.000 dólares para los contribuyentes conjuntos.
Sostuvo que desde que se estableció el impuesto de activación en 1997, el Congreso debería duplicar la exención sobre las ventas libres de impuestos por parte de adultos mayores para reflejar los aumentos en los precios de la vivienda.
Varios proyectos de ley en el Congreso ampliarían la exención. El presidente Trump ha propuesto eliminar por completo el impuesto a las ventas de viviendas.
Es cierto que el impuesto puede desalentar algunas ventas de algunos propietarios. Pero duplicar la exclusión fiscal no alentará a muchas personas mayores a vender.
Pocos pagan el impuesto
El precio de venta medio de una vivienda en EE. UU. el año pasado fue de unos 369.000 dólares, según la empresa de datos ATTOM. Pero ese fue el precio de venta, no la ganancia. El rendimiento medio de una venta fue de sólo unos 123.000 dólares, muy por debajo de la cantidad que generaría impuestos sobre las ganancias de capital incluso para un solo declarante.
Estimaciones del Laboratorio de Presupuesto de Yale sólo alrededor del 10 por ciento de los vendedores de viviendas de todas las edades obtuvieron ganancias de capital en las ventas de sus residencias principales por encima del monto de exclusión actual. Se estimó que, en 2022, esos vendedores tenían un patrimonio neto promedio de 5,7 millones de dólares.
Probablemente incluirían a adultos mayores que han conservado sus hogares durante muchos años en comunidades donde los precios de las viviendas aumentaron.
Pero los vendedores de viviendas con altos ingresos y patrimonio neto ya tienen formas de evitar el impuesto. Podrían, por ejemplo, aprovechar las pérdidas de valores u otras inversiones para reducir o eliminar cualquier impuesto sobre las ganancias de capital que adeuden por las ventas de sus viviendas. En algunas circunstancias, las viudas o viudos pueden aprovechar la exclusión de $500,000 que normalmente está disponible para las parejas.
Además, las casas sujetas al impuesto probablemente sean extremadamente caras. Y es difícil ver cómo animar a sus propietarios a vender solucionará la escasez de viviendas para los hogares de ingresos bajos y medios.
¿Por qué las personas mayores no se mudan?
Centrarse en los impuestos ignora razones más importantes y complejas por las que los adultos mayores no abandonan sus hogares.
Para muchos, se trata de la falta de un sustituto adecuado. Por ejemplo, los desarrolladores construyen apartamentos que pueden encantar a la Generación Z, pero que son demasiado pequeños para las personas mayores que se mudan de una casa unifamiliar. Por ejemplo, el tamaño medio de un apartamento de un dormitorio era de aproximadamente 900 pies cuadrados el año pasado. Otras estimaciones son incluso menores.
Además, pocos hogares cuentan con las comodidades que necesitan los adultos mayores, como cocinas de diseño universal, duchas sin umbral y similares. ¿Por qué, se preguntará un adulto mayor, debería pagar más por una vivienda más pequeña que ni siquiera se ajusta a mis necesidades?
Las comunidades de personas mayores de alta calidad pueden abordar muchos de estos problemas. Pero para muchas personas mayores de ingresos medios, son inasequibles. Y algunos adultos mayores prefieren quedarse en vecindarios multigeneracionales.
Luego, están los desafíos de la mudanza, como decidir qué llevar y las abrumadoras tareas de empacar. Mudarse es difícil para los adultos mayores.
Conexiones comunitarias
Sin embargo, los mayores impedimentos de todos pueden ser emocionales. Las personas están apegadas a hogares donde pudieron haber criado a sus hijos o haber vivido con un cónyuge amado que falleció. Esos recuerdos son difíciles de dejar.
De manera similar, existen conexiones con la comunidad. Dejar a vecinos, amigos, compañeros de congregación en comunidades religiosas, miembros del club de bridge o incluso un restaurante local favorito no es fácil. Además, muchos adultos mayores equiparan dejar el hogar con perder la independencia.
Luego está el deseo de dejar un hogar a los niños. En realidad, los niños probablemente no lo quieran. Pero trate de decirles eso a los padres.
A menudo hablo con adultos mayores sobre estos temas (y, para ser honesto, formo parte de la junta directiva de una comunidad de jubilados de atención continua sin fines de lucro). Les digo a los asistentes a mis charlas que el mayor error que cometen muchas personas mayores es esperar demasiado para mudarse. Si esperan a que llegue una crisis médica, sus opciones se verán muy limitadas.
También es cierto que brindar atención médica y de largo plazo a adultos mayores dispersos por los suburbios es extremadamente ineficiente y costoso, especialmente en una época de grave escasez de trabajadores asistenciales.
En pocas palabras: Parrott tiene parte de razón. Necesitamos encontrar mejores formas de alentar a los adultos mayores a mudarse de sus hogares desde hace mucho tiempo. Pero recortar los impuestos de un puñado de personas mayores de alto patrimonio neto no resolverá el problema.
