Decidir si pagar una hipoteca temprano, o cuánto tiempo para mantener una, es, en última instancia, una elección personal. En esta publicación, compartiré mi perspectiva aprovechando la experiencia de la vida real y algunos números para enmarcar la decisión.
En 2022, mi esposa y yo finalmente pagamos la hipoteca de nuestra propiedad de vacaciones en Lake Tahoe. Ese solo movimiento aumentó nuestro flujo de efectivo mensual en más de $ 2,500. Originalmente habíamos sacado una hipoteca fija de 30 años en 2007, por lo que terminamos manteniéndola durante 15 años. No había forma de que íbamos a tomar los 30 años completos para pagarlo.
En papel, pagar una hipoteca con un tasa de interés real negativa No es la decisión financiera más óptima. Pero con solo $ 50,000 de principal restante, la compensación tenía sentido. El préstamo fijo a 30 años contenía una tasa de 4.25%, más alta que la hipoteca del 2.375% en otra propiedad de alquiler que poseemos, pero aún por debajo de las tasas prevalecientes de hoy.
A principios de 2022, las acciones también parecían caras. Eso hizo que pagar la deuda fuera más apelante: un rendimiento anual garantizado de 4.25% en comparación con los rendimientos de capital inciertos.
Anteriormente habíamos pagado otra hipoteca de propiedad de alquiler en 2015, pero esta vez la diferencia se sintió mucho más grande. El flujo de efectivo extra se destacó de una manera que no lo había hecho antes.
La importancia del flujo de efectivo en un mercado bajista
2022 fue un año difícil para el mercado de valores. Cuando sus inversiones están sangrando, su enfoque naturalmente cambia hacia el flujo de efectivo. Después de todo, es flujo de caja, no patrimonio netoque sostiene tu estilo de vida. Es lo que paga las facturas, cubre la matrícula y mantiene la comida sobre la mesa. Es lo que es real.
Cuanto más fuerte sea su flujo de efectivo, mayores serán sus probabilidades de llevar una recesión. De hecho, si su flujo de efectivo es lo suficientemente fuerte, es posible que no tenga que ajustar su estilo de vida.
Cuando pagamos la hipoteca de nuestro Propiedad de vacaciones del lago Tahoenuestro flujo de efectivo mensual aumentó instantáneamente en $ 2,500, o alrededor de $ 30,000 al año. Ese es un cojín significativo, y también sentimos una sensación de alivio de tener una cuenta menos que manejar.
Pero el verdadero impulso fue aún más grande. Yo tenía olvidado Mi esposa había pagado automáticamente $ 1,000 adicionales en director cada mes desde 2020. Entonces, en total, liberamos $ 3,500 al mes, o $ 42,000 al año.
Esa es una gran cantidad de dinero. Puede cubrir las primas de atención médica de nuestra familia más más.
La diferencia entre pagar una hipoteca antigua y una nueva hipoteca
Si observa un programa de amortización de la hipoteca, notará cómo cambia el desglose del pago con el tiempo. Al principio, la mayor parte de su pago mensual se destina a intereses. A medida que pasan los años, una participación más grande se destina al director.
Aquí hay una buena visual: en un préstamo estándar de 30 años, lleva aproximadamente 21 años antes de que la mayor parte de cada pago finalmente se destine a pagar al capital en lugar de intereses.
Es por eso que pagar el capital adicional en una hipoteca más nueva (menos de 15 años) se siente tan gratificante: acelera el cambio hacia el pago principal, lo que hace que cada pago regular posterior sea más efectivo.
Por otro lado, pagar más a una hipoteca más antigua (más de 15 años) no mueve tanto la aguja, porque la mayor parte de su pago ya se dirige hacia el capital y el saldo restante es relativamente pequeño. En tiempos económicos difíciles, en realidad puede ser más sabio preservar la liquidez en lugar del principal por adelantado.
También vale la pena recordar: no importa cuánto extra lance en su préstamo, su pago mensual requerido no cambia hasta que la hipoteca se haya ido por completo. Lo que cambia es simplemente la relación de intereses para el capital dentro de ese pago.
Solo cuando paga por completo su hipoteca, desbloquea el beneficio de flujo de efectivo completo, y es cuando realmente siente la diferencia.
Cuando realmente querrás pagar tu hipoteca
Con solo un saldo de $ 50,000 restante y un pago mensual de $ 2,500, estaba ansioso por pagar nuestra hipoteca de la propiedad de vacaciones de Lake Tahoe lo antes posible. En ese momento, alrededor de $ 2,300 de cada pago iban hacia el director y solo $ 200 para intereses. En lugar de arrastrarlo por otros 21.8 meses, decidimos eliminar el saldo en seis meses.
El mono en nuestra espalda se estaba volviendo cada vez más molesto. Eliminarlo se sintió como levantar un peso.
La relación entre el saldo de la hipoteca y los pagos anuales
Una forma útil de pensar si pagar su hipoteca es observar la relación entre su saldo pendiente y sus pagos anuales de hipotecas.
Cuanto más alta sea la relación, más “valor” obtendrá por el efectivo que está poniendo cada año. Cuanto más bajo sea la relación, más sentido tendrá para pagar el préstamo.
En mi caso, la relación fue:
Saldo de la hipoteca de $ 50,000 ÷ $ 30,000 Pagos anuales = 1.7
Con una relación tan baja, era obvio pagarlo y liberar instantáneamente $ 30,000 al año en flujo de efectivo.
Ahora, volteemos el ejemplo. Si el saldo hubiera sido de $ 500,000 con el mismo pago anual de $ 30,000, la relación sería 16.7. Ese es un valor fuerte en el que puedo controlar un gran activo por un precio relativamente más bajo. Por lo tanto, no tendría prisa por pagar por adelantado.
Desde mi experiencia, los “puntos de motivación” clave para pagar una hipoteca tienden a aparecer cuando la relación cae a 10, 5 y 3. Debajo de esos niveles, la tentación de deshacerse del préstamo crece rápidamente.
Pago de hipoteca dividido entre el capital e intereses
Otro desencadenante psicológico se produce cuando el porcentaje del pago de su hipoteca va al director finalmente supera el 50%.
Cruzar esa línea se siente como superar una joroba. Ahora estás pasando cuesta abajo, y es más fácil pedalear más rápido.
Qué tan rápido llega a ese punto depende de su préstamo:
- Sin pagos adicionales, generalmente no cruza la marca del 50% hasta alrededor del año 15 o posterior.
- Con pagos principales adicionales constantes, puede llegar antes.
- Si bloquea una tasa baja, puede ver el punto de cruce del 50% sorprendentemente temprano.
El doble beneficio de una tasa hipotecaria baja
Tomemos, por ejemplo, un préstamo de $ 572,000 al 5%. El pago mensual es de aproximadamente $ 3,071, y al principio, solo $ 687 (22.3%) va hacia el director. Según el programa de amortización, no alcanzará la marca del 50% hasta el año 15.
Pero con una tasa más baja, las matemáticas cambian. Más de su pago se dirige hacia el principal desde el principio, y usted se beneficia de una deuda más barata y una acumulación de capital más rápida.
A continuación se muestra un ejemplo de la misma hipoteca de $ 572,000, pero esta vez con una tasa de 2.25% amortizada durante 30 años. De inmediato, la diferencia es clara: el pago mensual cae a $ 2,186 versus $ 3,071 al 5%. Aún mejor, $ 1,114, o 51% del pago, inmediatamente se destinan al director.
A primera vista, esta configuración podría tentarlo a arrojar aún más dinero al director. Pero en la práctica, probablemente no lo harías, y no deberías. Con una tasa tan baja, hay poca urgencia. Cuando su tasa hipotecaria está por debajo de la inflación o incluso el rendimiento del Tesoro a 10 años, esencialmente tiene un préstamo gratuito en términos reales, una hipoteca negativa de la tasa de interés real.
El momento ideal para pagar su hipoteca
En la mayoría de los casos, la necesidad de pagar su hipoteca realmente no se activa hasta que sucedan dos cosas:
- Más del 50% de su pago mensual finalmente se destinará al director.
- Ya ha pasado 10 años o más desplazando el equilibrio.
Desde mi experiencia, una vez que cruza la marca de 10 años y vea la mayor parte de su pago de pago, la motivación tiende a acelerar. Para entonces, también puede estar obteniendo más ingresos, lo que hace que sea más fácil pagar más.
Solo tenga en cuenta: una vez que su hipoteca se haya ido, su conducir hasta el ajetreo puede disminuir. Es por eso que se produce otro punto de inflexión natural cuando estás Listo para retirarse. Si planea detener el trabajo, a menudo tiene sentido ingresar a la deuda de jubilación. Estime cuándo desea retirarse, luego vuelva a la cantidad de principios adicionales que debe pagar cada año para pagar completamente la hipoteca para esa fecha.
Tenga cuidado con su mayor flujo de efectivo posterior a la hipoteca de pago
Un beneficio subestimado de llevar una hipoteca es la disciplina que fuerza. Cada pago reduce la deuda y construye capital. No puedes volar fácilmente ese dinero en algo frívolo. De esa manera, una hipoteca actúa como una especie de Plan de ahorro forzado para gastadores menos disciplinados.
Una vez que se ha ido, te queda algo poderoso: un activo valioso que genera ingresos de alquiler o te ahorra permanentemente de los alquileres crecientes. De repente, también tendrá más flujo de efectivo cada mes para dirigir como desee, y esa libertad puede ser una bendición y una tentación.
Para nosotros, liberar $ 2,500 al mes ha sido liberador. Planeamos usarlo para experiencias, artículos de mayor calidad que mejoren nuestras vidas, invertir para el futuro de nuestros hijos y más dando a la caridad. El flujo de efectivo gratuito adicional también proporciona una mayor tranquilidad durante la próxima recesión inevitable.
Una hipoteca le permite vivir en una casa más agradable que si solo lo hiciera efectivo pagado. Pero en algún momento, el atractivo de estar completamente libre de deudas supera el arbitraje financiero de invertir en otro lugar. Incluso si pudiera obtener mayores rendimientos en los mercados, la tranquilidad de no tener una hipoteca a menudo gana.
Resumen final
La decisión de pagar una hipoteca es tanto financiera como emocional. Las relaciones, las tasas de interés y los horarios de amortización proporcionan guías útiles, pero en última instancia se trata de cuánto valoran la tranquilidad de la tranquilidad versus los rendimientos potenciales en otros lugares.
Si no está seguro de qué hacer, comience ejecutando estos tres números:
- Su saldo de la hipoteca ÷ relación de pagos anuales – Cuando esta relación se baja (piense: 10, 5, 3), pagar la hipoteca se vuelve cada vez más convincente.
- Su fecha de jubilación de Target -Trabaje hacia atrás para ver cuánto principal necesitaría cada año para estar libre de deudas para cuando deja de trabajar.
- El crossover principal-compartido – Verifique cuándo Más del 50% de cada pago de la hipoteca va al director. Cruzando esa marca es un punto de inflexión psicológico: verá una construcción de equidad más rápida y, a menudo, se sentirá más motivado para terminar el trabajo.
Ejecute esos tres cheques rápidos y tendrá una imagen más clara y práctica, y probablemente una mejor idea de si está persiguiendo retornos o tranquilidad.
Lectores, ¿cuánto tiempo cree que es el momento ideal para celebrar una hipoteca? ¿Qué otros factores sopesarías al decidir si acelerar los pagos principales y pagarlo por completo? Por ejemplo, ¿la estabilidad laboral, el momento universitario para niños, las oportunidades de inversión o las consideraciones fiscales influyen en su decisión?
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