Cómo usar la exclusión de la venta de vivienda libre de impuestos cada dos años

En la primavera de 2025, vendí una de mis propiedades y excluí con éxito $ 500,000 en ganancias de capital, sin impuestos, gracias a la exclusión de la Sección 121 del IRS. Para aquellos desconocidos, esta poderosa regla permite a los propietarios excluir hasta $ 250,000 en ganancias de capital si son solteros, o $ 500,000 si están casados que presentan conjuntamente, de la venta de una residencia primaria, siempre que cumplan con las pruebas de propiedad y uso.

Ahora es agosto de 2025, y mi inquilino me ha notificado que están desocupando una de mis propiedades de alquiler al final de su contrato de arrendamiento el próximo mes.

Dado que el mercado inmobiliario de San Francisco sigue siendo relativamente fuerte, ahora me enfrento a una opción: ¿Vendo la propiedad y aprovecho los precios favorables? O me aferro a él, aumento mi ingreso semi-pasivosabiendo que si espero hasta 2027, podría excluir otros $ 500,000 en ganancias de capital:

Pasemos cómo funciona la exclusión, con qué frecuencia puede usarla y por qué comprender esta regla podría ahorrarle seis cifras en impuestos.

¿Cuál es la exclusión de la Sección 121?

Bajo Sección 121 del Código del IRSpuede excluir hasta $ 250,000 en ganancias de capital ($ 500,000 si está casado presentando conjuntamente) de la venta de su residencia principal, siempre que:

1. Has tenido la propiedad durante al menos dos de los últimos cinco años, y
2. Has vivido en la propiedad como su residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años.

Solo puedes usar esta exclusión Una vez cada dos años. Si vende otra casa dentro de los dos años posteriores a su última ganancia excluida, no puede reclamar la exclusión nuevamente.

Esta regla no solo se aplica a las casas en las que siempre ha vivido. También se puede usar en propiedades que se alquilaron previamente, si cumple con los requisitos de tiempo.

Por qué esto importa: mi venta de febrero de 2025

En febrero de 2025, vendí una casa en la que había vivido desde 2020 hasta finales de 2023. Me mudé y la alquilé durante 12 meses antes de prepararme y vender. Debido a que había vivido en él durante al menos dos de los últimos cinco años antes de la venta, calificé para la exclusión completa de $ 500,000.

Digamos que compré la casa por $ 1,000,000 y la vendí por $ 1,800,000.

• Ganancia de capital total: $ 800,000
• Sección 121 Exclusión: $ 500,000
• Recaptura de depreciación: $ 10,000 (gravado al 25%)
• Ganancia de capital a largo plazo restante: $ 300,000

Los $ 10,000 de recuperación de depreciación son no Cubierto por la exclusión y se gravará hasta un 25%, o $ 2,500. Los $ 300,000 restantes en ganancias de capital se gravarán a tasas de ganancias de capital a largo plazo (generalmente del 15%al 20%, más los impuestos estatales y posiblemente el 3.8%NIIT). ¡Estamos hablando de hasta el 33.8% en el impuesto de ganancias de capital aquí en California!

Suponiendo que hice una remodelación cero, mi ganancia imponible total es de $ 315,000, dividido entre la recaptura de depreciación y el LTCG regular. Eso es un doloroso ~ $ 104,000 en impuestos a las ganancias de capital a largo plazo.

Aún así, ahorré $ 150,000+ en impuestos aprovechando la exclusión. Para ser específico: $ 500,000 x 33.8% = $ 169,000 en impuestos que tendría que pagar si no hubiera exclusión.

La nueva oportunidad: el inquilino de propiedades de alquiler notificó

Avance rápido hasta hoy. Un inquilino en una de mis otras propiedades de alquiler acaba de avisar. Han estado allí desde enero de 2020, y no he vivido en la propiedad desde entonces. Digamos que compré la casa en 2012 por $ 700,000 y ahora vale $ 1.5 millones.

Si lo vendo ahora, mis ganancias de capital se verían así:

• Precio de venta: $ 1,500,000
• Base de costo original: $ 700,000
• Mejoras a lo largo de los años: $ 50,000
• Base de costo ajustado: $ 750,000
• Depreciación tomada durante el período de alquiler (5 años): $ 100,000
• Base ajustada después de la depreciación: $ 650,000 ($ 750,000 Costo Base menos depreciación)
• Ganancia de capital: $ 1,500,000 – $ 650,000 = $ 850,000
• Recapturación de depreciación (gravado al 25%): $ 100,000 = $ 25,000
• Comisión de venta e impuestos de transferencia: $ 80,000
• Ganancia restante: $ 670,000 (gravado a la tasa de ganancias de límite a largo plazo)

Debido a que no he vivido en la propiedad durante dos de los últimos cinco años, no puedo tomar la exclusión de la Sección 121, al menos todavía no.

Pero, ¿y si dejo mi actual hogar ideal para criar una familia ¿Y volver a este alquiler, que llamé a casa de 2014-2019?

Volviendo: la regla de dos años de cinco años

Para calificar para la exclusión nuevamente, necesito:

• Espere al menos dos años desde mi último uso de la exclusión (febrero de 2025 → febrero de 2027), y
• Vive en la propiedad como mi residencia principal durante al menos dos años dentro de la ventana de cinco años antes de vender.

Entonces, aquí hay un posible plan de juego:

1. Septiembre de 2025: Hojas del inquilino. Vuelvo hacia atrás y lo convierto en mi residencia principal.
2. Febrero de 2027: Me vuelvo elegible para usar la exclusión nuevamente, dos años después de la venta de febrero de 2025 de otra casa.
3. Septiembre de 2027: Después de dos años completos de vivir allí, encuentro el requisito de uso de dos de cinco años nuevamente.
4. Otoño 2027: Vendo y excluyo $ 500,000 en ganancias, sin contenido de taxis.

Veamos las matemáticas fiscales revisadas.

Venta en 2027 (dos años después) con exclusión

• Precio de venta: $ 1,550,000 (suponiendo una modesta apreciación de $ 50,000)
• Base ajustada: $ 650,000 ($ 750,000 de costo base menos $ 100,000 depreciación)
• Ganancia de capital: $ 900,000
• Sección 121 Exclusión: $ 500,000
• Ganancia restante: $ 400,000
• Recapturación de depreciación (sin cambios): $ 100,000 impuestos al 25% = $ 25,000
• Comisión de venta e impuestos de transferencia: $ 80,000
• Las ganancias de capital restantes sujetas al impuesto LTCG: $ 220,000

Eso es $ 500,000 en ganancias excluidas, lo que puede ahorrar hasta $ 169,000 en impuestos federales y estatales dependiendo de mi nivel impositivo. En este caso, retrocediendo para desbloquear el beneficio libre de impuestos antes reubicando a Honolulu Se siente como una decisión financieramente prudente.

Otra opción es hacer un 1031 intercambio para diferir todos los impuestos reinvirtiendo los ingresos en una propiedad de alquiler en Honolulu. Pero la idea de asumir otro alquiler y todas las responsabilidades que vienen con él se siente menos atractiva en estos días.

Exclusión prorrateada si vendo temprano

¿Qué pasa si decido vender antes de septiembre de 2027, antes de llegar a la residencia completa de dos años?

Hay una regla poco conocida que permite un exclusión parcial Si vende temprano debido a una circunstancia imprevista, cambio de trabajo, problema de salud u otra razón calificada. Pero es complicado, y el IRS es estricto sobre la calificación.

Exclusión parcial = (meses de propiedad y uso / 24) × $ 250,000 (o $ 500,000)

El movimiento más seguro es esperar los 24 meses completos antes de vender.

Solo sé que también puede tener que Prorar el monto de exclusión libre de impuestosdependiendo de cuánto tiempo alquiló la propiedad después de 2009 que no califiquen años.

Ejemplo de la calificación a favor de la exclusión libre de impuestos

Digamos:

• Compraste una casa en 2015.
• Vivió en él como su residencia principal durante 6 años (2015-2021).
• Luego lo alquiló durante 2 años (2021-2023).
• Lo vendiste en 2023 con una ganancia de $ 600,000.
• Está casado que presenta la presentación conjunta, así que normalmente calificaría para la exclusión de $ 500k.

Pero aquí está la captura:

Debido a que 2 de los 8 años de propiedad (2019–2022) fueron de uso no calificado, debe prorar la exclusión:

Relación de uso no calificada = 2 años / 8 años = 25%

Entonces, el 25% de la ganancia de $ 600,000 = $ 150,000

Esta porción no califica para la exclusión.

Eso significa que solo el 80% de la ganancia ($ 480,000) es elegible para la exclusión.

Por lo tanto, su exclusión se limita a $ 480,000, no a los $ 500,000 completos.

Los $ 20,000 restantes estarán sujetos a impuestos como ganancia de capital a largo plazo. ¡Aún así, no está mal!

Nota importante:

• El uso no calificado antes de que la propiedad fuera una residencia principal no cuenta en su contra (por ejemplo, si lo alquiló primero, entonces vivió en ella, está bien).
• Esta regla solo afecta el tiempo después de 2009.

Desventajas y consideraciones para volver al alquiler

Por supuesto, hay compensaciones para ahorrar dinero en el impuesto sobre las ganancias de capital.

• Tendré que vivir nuevamente en el alquiler, lo cual no es ideal ya que es más pequeño que mi residencia actual con solo una baño en suite
• La propiedad no generará ingresos por alquiler durante esos dos años.
• Si el mercado se debilita, podría renunciar a ganancias o tratar con condiciones de venta menos favorables.
• La recaptura de depreciación nunca desaparece, siempre será gravada.
• Tendría que alquilar mi casa existente, mantenerla vacía o venderla, lo que crearía el mismo problema. No puede tener dos residencias principales según el IRS.
• Cada vez que hay una venta de propiedades, hay residuos económicos en términos de tarifas, impuestos y comisiones

Como puede ver, volver a un alquiler para tratar de ahorrar en los impuestos sobre las ganancias de capital no siempre es una decisión directa. Pero incluso con estos inconvenientes, la exclusión de $ 500,000 puede compensar la incomodidad a corto plazo.

Resumen de la estrategia utilizando la regla de exclusión de la venta de vivienda libre de impuestos

Aquí está el panorama general:

Al saltar las residencias primarias y la planificación en torno a la regla de exclusión de dos años, es posible excluir a millones en ganancias durante su vida.

Minimizar los impuestos sobre las ganancias de capital donde pueda

La exclusión de la venta de vivienda libre de impuestos de $ 500,000 es una de las herramientas más poderosas en el código fiscal para construir y preservar la riqueza. Ninguna otra clase de activos ofrece este tipo de beneficio, excepto las acciones calificadas de pequeñas empresas, que viene con sus propios desafíos. Pero como la mayoría de las cosas buenas, la exclusión requiere paciencia, planificación y, a veces, un pequeño sacrificio.

Si tiene un alquiler con una apreciación significativa y flexibilidad en su situación de vida, podría valer la pena el esfuerzo de regresar durante dos años para restablecer el reloj en la exclusión.

Después de todo, ahorrar $ 100,000 a $ 169,000 en impuestos cada dos años es como ganar $ 50,000 adicionales a $ 84,500 al año sin impuestos. Ganar $ 500,000 en ganancias inmobiliarias libres de impuestos también es como ganar ~ $ 750,000 en el mercado de valores y no pagar impuestos. No es una mala estrategia para aquellos a quienes les gusta optimizar sus finanzas.

Incluso más fácil para los propietarios no alquilados

Alternativamente, si eres escalando la escalera de la propiedad Hacia las casas más bonitas, puede seguir usando la exclusión de ganancias de capital de $ 250,000 o $ 500,000 con cada venta. Vender cuatro casas en su vida y usted y su cónyuge podrían evitar legalmente impuestos sobre hasta dos millones de dólares en ganancias de capital. Eso equivale a alrededor de $ 500,000 en ahorros fiscales. Tampoco es necesario prorar el monto de exclusión libre de impuestos ya que no alquiló sus casas.

Entonces cuando finalmente encuentres tu casa para siempretus herederos se benefician de un base de costo intensificada Cuando pases, para que también puedan evitar los impuestos sobre las ganancias de capital. Beneficios fiscales bastante impresionantes si me preguntas.

La propiedad de vivienda sigue siendo una de las formas más accesibles para que la mayoría de las personas construyan una riqueza duradera. Entre ahorros forzados a través de pagos de la hipotecainflación que empuja alquileres y valores de viviendas, y el poder del apalancamiento, el propietario promedio es mucho más rico que el inquilino promedio. Sí, los inquilinos pueden invertir la diferencia y potencialmente ganar más dinero, pero estadísticamente la mayoría no constantemente con el tiempo.

Entonces, si el gobierno ofrece generosas exenciones fiscales para fomentar la propiedad de vivienda, también podríamos aprovechar al máximo. Es una de las pocas formas legales que quedan para construir impuestos sobre la riqueza de manera eficiente y potencialmente transcurrida sin impuestos.

Lectores, ¿alguien vuelve a una propiedad de alquiler y vive en ella durante dos años para aprovechar la regla de exclusión de la venta de vivienda libre de impuestos?

Diversificarse en bienes raíces privadas pasivas

Si está cansado de ser propietario, considere diversificarse en bienes raíces privados. Fondos es una plataforma que le permite invertir 100 por ciento pasivamente en propiedades residenciales e industriales en todo el país. Con casi $ 3 mil millones en activos de bienes raíces bajo administración, el fondos se centra en la región de Sunbelt, donde las valoraciones son generalmente más bajas y los rendimientos tienden a ser más altos.

No más tratar con inquilinos, problemas de mantenimiento o facturación. En cambio, puede obtener exposición a una cartera diversificada de bienes raíces privados sin la molestia diaria.

He invertido personalmente más de $ 150,000 con bienes raíces de fondos. Para los nuevos inversores, puede obtener un bono de $ 100 si invierte más de $ 10,000 y un bono de $ 500 si invierte más de $ 25,000. Han sido un socio de confianza y patrocinador de samurai financiero desde hace mucho tiempo. Con solo una inversión mínima de $ 10, agregar bienes raíces a su cartera nunca ha sido más fácil.