Imágenes de Morsa | Visión digital | Imágenes falsas
Hay una línea de pedido en compradores de vivienda costos de cierre que está provocando un choque en el hipoteca industria: la tarifa que pagan los prestamistas por verificar el crédito de los prestatarios.
Si bien los cargos, generalmente de decenas o cientos de dólares, representan una pequeña porción de la cantidad que los compradores pagan cuando finalizan la compra de una vivienda, el costo ha aumentado considerablemente en los últimos años. Los costos en 2026 podrían aumentar un promedio de 40% a 50%según una carta del 12 de diciembre de la Asociación de Banqueros Hipotecarios a Autoridad Federal de Financiamiento de Vivienda Director Bill Pulte.
La asociación comercial pidió a la FHFA que diera a los prestamistas hipotecarios la opción de confiar en un solo informe crediticio en lugar de tres (lo que se conoce como informe “tri-merge”) para prestatarios con un puntuación de crédito de 700 o más.
Aunque los prestamistas generalmente exigen un puntaje crediticio mínimo de 620 (en una escala típica de 300 a 850), Fannie Mae, una empresa patrocinada por el gobierno y compradora de hipotecas, dijo en noviembre que las solicitudes procesadas a través de su sistema de suscripción automatizado ya no requerirían una puntuación mínima.
Sin embargo, la mayoría de los compradores de viviendas tienen puntajes crediticios más altos y, por lo tanto, se beneficiarán de tal cambio. En 2024, el puntaje crediticio promedio para un comprador de vivienda por primera vez era 734, según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York. Para los compradores habituales, la puntuación media fue 775.
La FHFA supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, que son los mayores compradores de hipotecas en el mercado secundario. Actualmente, los prestamistas que quieren vender hipotecas a Fannie y Freddie (la mayoría lo hace, porque esas transacciones les proporcionan capital para otorgar más préstamos) deben usar un informe tri-merge, que refleja puntajes crediticios e informes de las tres compañías de informes crediticios más grandes: Equifax, experiano y TransUnión.
“El costo del requisito de tener un informe triple de fusión ha aumentado exponencialmente”, dijo Al Bingham, oficial de préstamos del prestamista hipotecario Momentum Loans en Sandy, Utah. “Es una locura.”
Los costos de cierre oscilan entre el 3% y el 6% del monto del préstamo.
Por supuesto, las tarifas de informes crediticios son sólo uno de los muchos gastos que han aumentado en los últimos años, tanto para alojamiento y en el economía más amplia. Y para los compradores de viviendas, las crecientes tarifas que pagan por los informes y calificaciones crediticias pueden pasar desapercibidas junto con cifras mucho mayores cuando liquidan su préstamo.
Los compradores enfrentan otros costos de cierre, incluidos los honorarios de originación y suscripción del préstamo, así como comisiones de agentes y gastos como la tasación o inspección de la vivienda. En conjunto, esos costos generalmente oscilan entre el 3% y el 6% del monto del préstamo y son adicionales a cualquier pago inicial. Por ejemplo: para una hipoteca de $350,000, eso sería entre $7,000 y $21,000.
Bingham compartió un ejemplo de precios que mostró un aumento interanual del 40,4% en el costo específico de un informe básico de triple fusión, pasando de $33,50 el año pasado a $47,05 en 2026 para un solicitante individual. Esa cantidad es baja, dijo.
Los prestamistas generalmente obtienen el informe crediticio de un prestatario dos veces durante el proceso de compra de la vivienda: una vez en el momento de la solicitud y otra vez justo antes de que se cierre el préstamo para asegurarse de que no haya cambios significativos. Entonces, si un prestamista hiciera un informe de triple fusión en ambas ocasiones, la cantidad anterior sería el doble para un individuo, a $94,10, dijo Bingham. Para una pareja, sería cuádruple, o $188,20. Sin embargo, los precios varían de un prestamista a otro.
En otras palabras, estos precios están atrayendo mucha atención a pesar de ser una fracción de lo que los compradores pagan por los costos de cierre, sin mencionar la casa en sí, dijo John Ulzheimer, experto en crédito y presidente de The Ulzheimer Group en Atlanta.
“Entiendo que quieren ahorrar (en ese gasto), pero para mí ese es un costo irrelevante cuando se considera el costo de tomar una mala decisión sobre un préstamo hipotecario”, dijo Ulzheimer, añadiendo que tres informes proporcionan más información que uno.
“Creo que la mayoría de los gestores de riesgos probablemente dirían… que nunca rechazarían más información para tomar una decisión”, dijo.
Parte del problema para los prestamistas es que si un posible comprador de vivienda termina sin finalizar la transacción, el costo del informe crediticio no se transfiere al comprador, lo que significa que el prestamista asume el costo, dijo Bingham.
FHFA está estudiando ‘una variedad de opciones’
Diciembre del MBA carta a la FHFA esbozó su propuesta. El grupo lo reiteró en un testimonio escrito ante un subcomité del Congreso en una audiencia la semana pasada sobre la propiedad de vivienda y el papel del mercado hipotecario secundario.
No está claro si la FHFA está considerando la propuesta de utilizar un informe único. Un portavoz dijo a CNBC en un correo electrónico que la agencia está “estudiando una variedad de opciones para arreglar el mercado inmobiliario”.
Por supuesto, también hay oposición a la propuesta. La Asociación de la Industria de Datos del Consumidor, que representa a empresas de informes crediticios como Equifax, Experian y TransUnion, emitió una declaración en apoyo de la continuación del informe de triple fusión, diciendo que promueve la precisión de los datos, la competencia del mercado y la confianza de los inversores.
También hay muchas acusaciones en la industria sobre por qué han aumentado los precios de los informes crediticios. En su comunicado, el CDIA dijo FICO ha “aumentado constantemente sus precios año tras año”. FICO proporciona el puntaje crediticio FICO “clásico”, que, hasta hace poco, era el único que los prestamistas podían usar para las hipotecas vendidas a Fannie y Freddie. En una publicación de blog, la Asociación de Banqueros Hipotecarios dijeron tanto las compañías de informes crediticios como FICO son responsables.
Un portavoz de FICO dijo en un correo electrónico a CNBC que la compañía no tiene control sobre cómo otras partes valoran su puntaje, ni sobre el precio de los informes crediticios.
FICO dijo a finales de 2024 que su regalía de 2025 de 4,95 dólares por puntaje para originaciones de hipotecas marcó el cuarto aumento de regalías de FICO en la industria hipotecaria desde que se dio a conocer el puntaje en 1989, sin contar los aumentos de inflación en los últimos años.
La compañía también lanzó este año una puntuación directa al prestamista, que evitaría a las compañías de informes crediticios.
VantageScore 4.0 aprobado, pero aún no está en uso
También se están filtrando otros cambios relacionados con las hipotecas y los puntajes crediticios: la FHFA anunció el año pasado que los prestamistas podrían comenzar a usar un puntaje particular de VantageScore en lugar de solo el puntaje FICO clásico para los préstamos que se venden a fanny y Freddie.
VantageScore es una empresa conjunta entre Equifax, Experian y TransUnion. Fue creado en 2006 como competidor del FICO Score, que ha existido desde 1989. Ambas marcas utilizan datos similares para calcular tu numero – incluyendo cosas como deuda pendiente, historial de pagos y otros datos financieros que ayudan a predecir si pagará lo que pide prestado. Las versiones más familiares de VantageScore y FICO dan como resultado una puntuación que se sitúa en una escala de 300 a 850.
El VantageScore particular que se aprobó, VantageScore 4.0, difiere del puntaje FICO clásico en varios aspectos, incluso al considerar datos alternativos como pagos de alquiler y servicios públicos al evaluar la solvencia crediticia de un consumidor.
Sin embargo, VantageScore 4.0 aún no está implementado.
“Si bien esa aprobación es un paso importante, la industria actualmente está esperando orientación adicional y detalles operativos necesarios para implementar la adopción”, dijo Dan Smith, presidente y director ejecutivo de CDIA.
La FHFA también aprobó el uso de FICO 10T, una puntuación que también considera datos alternativos como patrones en el uso del crédito de un consumidor durante al menos 24 meses en lugar de solo una instantánea en el tiempo, pero la agencia aún no ha dicho que los prestamistas puedan comenzar a usarlo para préstamos que se venden a Fannie y Freddie.
