Si posee propiedades de alquiler, esta publicación puede resonar con usted. Se trata de qué hacer con una propiedad una vez que un inquilino notifica: sigue alquilándolo, vendiendo y pagando los impuestos sobre las ganancias de capital, vender a través de un intercambio de 1031 para diferir los impuestos, volver a evitar impuestos o, en controvertido, dejarlo vacío.
Durante la mayor parte de mi carrera escribiendo sobre bienes raíces, me he centrado en comprar propiedades y desarrollar riqueza. Pero a medida que envejecemos, la cuestión de Cuándo simplificar se vuelve igual de importante. John, un lector desde hace mucho tiempo, se enfrenta a esta misma encrucijada. Su situación ofrece un estudio de caso útil para cualquier persona que decida si retener, alquilar, cobrar o tierra de tierra.
Propiedad de alquiler de John y situación de riqueza
John posee una propiedad de alquiler de San Francisco que estará vacante el 1 de noviembre de 2025, después de que sus inquilinos notificaran. Compró la casa hace años por $ 1.85 millones e invirtió aproximadamente $ 180,000 en mejoras. Hoy, estima que podría venderse por $ 2.7 millones.
La buena noticia es que la propiedad es gratuita y clara, sin hipoteca. Sin embargo, los costos de transporte aún se suman. Los impuestos a la propiedad por sí solos son de aproximadamente el 1.24% del valor evaluado de $ 2.3 millones (~ $ 25,000/año), y con seguros, servicios públicos y mantenimiento básico, los costos totales de tenencia son de alrededor de $ 30,000 al año.
La casa actualmente alquila por $ 8,200 al mes, con el alquiler del mercado más cercano a $ 8,500, generando $ 102,000 al año en ingresos potenciales. Pero John está cansado de los inquilinos y del estrés que viene con el manejo de alquileres. John está considerando fuertemente vender o dejarlo vacío. Él cree que su hogar apreciará generosamente durante la próxima década debido al auge tecnológico.
Además, John invertido en varias compañías privadas de IA Durante la pandemia que desde entonces ha crecido hasta aproximadamente ocho veces su valor combinado original. Más importante aún, su cartera de acciones públicas de siete cifras también ha aumentado ~ 100% desde el 1 de enero de 2020. Por lo tanto, maximizar los ingresos por alquiler ya no es una necesidad financiera para él.
Las cuatro opciones principales para la propiedad de alquiler
Aunque John puede permitirse dejar vacío su propiedad de alquiler de San Francisco, primero debe considerar estas cuatro opciones financieras más óptimas.
1) Alquile de nuevo
John podría volver a centrar la propiedad por $ 8,200-$ 8,500 por mes y continuar recolectando un fuerte flujo de efectivo. El riesgo es que si luego decide regresar o vender, los inquilinos aún podrían estar en su lugar, creando conflictos de tiempo y posibles dolores de cabeza.
En 2028, John planea reubicar a su familia de regreso a Charlottesville, Virginia, para estar más cerca de su madre. Idealmente, le gustaría vender todas sus propiedades de alquiler antes de la mudanza. Pero si los nuevos inquilinos no se han ido para entonces, tendrá que convertirse en un propietario de larga distancia o contratar a un administrador de propiedades.
2) Vender y pagar impuestos sobre las ganancias de capital
John vendió otra propiedad en julio de 2025, por lo que ya ha usado sus $ 500,000 Exclusión de residencia primaria libre de impuestos hasta julio de 2027.
Si vende ahora, enfrenta alrededor de $ 500,000 en ganancias de capital. Con una tasa impositiva federal y de California combinada, más ~ 5% en comisiones y costos de transferencia (~ $ 130,000), estima que debe alrededor de $ 300,000 en impuestos y tarifas. Un número doloroso, pero uno que libera aproximadamente $ 2.4– $ 2.5 millones en efectivo neto para otros usos.
Con los bonos del Tesoro que producen más del 4%, John anhela una forma simple y libre de riesgos de ganar dinero. Al mismo tiempo, posee una casa unifamiliar ideal que puede albergar cómodamente a una familia de cuatro o cinco en el corazón de un nuevo auge tecnológico. Potencialmente, perderse otro 30 – 40% en aprecio durante la próxima década puede causar mucho arrepentimiento.
3) Vender a través de un intercambio 1031
A 1031 intercambio permitiría a John aplazar los impuestos si reinvierte los ingresos en otra propiedad de alquiler. Pero esta estrategia significa comprar una propiedad de reemplazo y continuar tratando con los inquilinos, exactamente lo que está tratando de evitar.
4) Regresar
Al volver a la propiedad durante al menos dos años, John eventualmente podría venderlo libre de impuestos bajo la exclusión de la residencia principal. A pesar de que no hay intereses hipotecarios para deducir, el límite de deducción de capitalización de sal a $ 40,000 de $ 10,000 bajo el Un gran acto de billetes debería ayudar a reducir los impuestos de John.
Pero mudarse de regreso significaría renunciar a la casa de alquiler que su familia disfruta actualmente. Dicho esto, el momento funcionaría si realmente planea trasladarse de regreso a Virginia en 2028. Tiene tiempo para dar su aviso de 45 días a su propietario y organizar los motores.
La tentación de dejar vacío el alquiler
Ahora que hemos cubierto las opciones financieras más sensatas para la propiedad de alquiler de John, consideremos una quinta opción: dejar vacante la propiedad.
Con un patrimonio neto saludable y un ingreso cómodo, John está tentado a mantener la casa como un “activo tranquilo”, libre de inquilinos. De esta manera, tiene un dolor de cabeza mínimo y la máxima flexibilidad sobre cuándo vender cuando se muda a Virginia.
El costo de transporte anual de aproximadamente $ 30,000 es manejable, pero el costo de oportunidad de renunciar a $ 102,000 en alquiler anual es significativo.
Con el AI Tech BoomJohn es alcista a largo plazo en San Francisco Real Estate. En 20 años, cree que la propiedad seguramente será más valiosa de lo que es hoy. Si las tasas hipotecarias continúan con tendencia más baja, cree que el ritmo de apreciación anual superará los costos de transporte de la propiedad.
¿Qué tan rico necesitas ser para dejar vacío cómodamente?
Los números de John proporcionan una ventana rara de lo que se necesita financieramente para lujosamente Mantenga una propiedad de alto valor sin flujo de efectivo. Aquí le mostramos cómo pensar en ello, tanto para John como para cualquier propietario que pese una decisión similar.
1. Costos de transporte anuales versus patrimonio neto
El costo de mantenimiento de John de $ 30,000 al año se trata 1.1% del valor de $ 2.7 millones de la propiedad. Si eso es “asequible” depende de qué parte de su parte total patrimonio neto representa.
- En un Piso neto de $ 2 millones$ 30,000 es igual al 1.5% de la riqueza, una mordida notable.
- En un Valor neto de $ 5 milloneses 0.6%, más fácil para el estómago.
- En un Valor neto de $ 10 milloneses solo 0.3%, mucho más fácil de soportar.
- En un Valor neto de $ 20 milloneses solo el 0.15%, un error de redondeo que no es notable.
Para la mayoría de los propietarios, si el costo de transporte está bajo 0.5% del patrimonio neto totaldejar una propiedad vacante comienza a sentirse como una elección de estilo de vida en lugar de un error financiero. John puede permitirse esperar meses, si no años, el inquilino perfecto para venir y no causarle problemas.
John también debe considerar los ingresos perdidos por no alquilar, junto con los costos de transporte. Se podría hacer un cálculo similar para cuantificar el impacto. Sin embargo, dado que John ya ha decidido que preferiría renunciar al alquiler para evitar la molestia, ese cálculo es finalmente discutible.
2. Costos de transporte frente a ingresos pasivos
Otra métrica digna es si tu ingreso pasivo—Dididendos, intereses de bonos, otros alquileres – puede cubrir fácilmente el costo.
- Con $ 300,000 al año en ingresos pasivos, $ 30,000 es solo el 10% de ese ingreso.
- Con $ 60,000 al año, es el 50%, lo que se siente mucho más riesgoso.
Una regla general útil: si los costos de transporte están bajo 10% del ingreso pasivotiene la “brecha de lujo” para dejar una propiedad inactiva indefinidamente.
3. Costo de oportunidad: el alquiler que estás renunciando
Finalmente, pese el alquiler perdido. La propiedad de John podría alcanzar alrededor de $ 102,000 al año en alquiler.
- Por un Piso neto de $ 2 milloneseso es un 5.1% de rendimiento—Dardo ignorar.
- Por un Valor neto de $ 5 milloneses 2%—Se significativo.
- Por un Valor neto de $ 10 millonesse trata 1%—Ascero justificar si la tranquilidad es más importante que el retorno incremental.
- Por un Valor neto de $ 20 millonesse trata 0.5%—Pasto insignificante para el beneficio de la paz mental.
Ejemplo de niveles de comodidad
| Patrimonio neto | Costo de transporte anual ($ 30k) como % del patrimonio neto | Alquiler perdido ($ 100k) como % del patrimonio neto | Nivel de comodidad |
|---|---|---|---|
| $ 2M | 1.5% | 5% | Duro a menos que los ingresos sean muy fuertes |
| $ 5M | 0.6% | 2% | Manejable si el ingreso pasivo lo cubre |
| $ 10M | 0.3% | 1% | Cómodo “elección de lujo” |
Estas proporciones le dan a cualquier propietario un marco para decidir al dejar una propiedad vacía es una compensación sensata por la libertad y la flexibilidad.
Lecciones para compañeros inversores de propiedades de alquiler
Si se enfrenta a una encrucijada similar, aquí hay algunas conclusiones de la experiencia de John hasta ahora:
- Los impuestos impulsan el tiempo. La exclusión de la residencia principal del IRS y 1031 reglas de intercambio pueden ahorrar cientos de miles de dólares, pero dictan su calendario. Planifique su secuencia de ventas temprano.
- Estilo de vida sobre IRR. Una hoja de cálculo puede decirle que mantenga un mayor rendimiento, pero si una propiedad causa estrés o limita su libertad, vender puede ser el movimiento más inteligente a largo plazo.
- La simplicidad tiene valor. Llevar costos en una propiedad vacante puede no romperlo, pero le pesarán con el tiempo, financiera y mentalmente. Cuanto más simple sea su vida, menos deseo tendrá por vender una propiedad de alquiler.
- 1031 Los intercambios son poderosos pero vinculantes. Son excelentes para los inversores comprometidos con bienes raíces, pero no encajan bien si su objetivo es reducir o salir del papel del propietario.
Pensamientos finales
John admite que pagar alrededor de $ 300,000 en impuestos y tarifas para vender cuando podría simplemente alquilar o retener se siente extremo. Podría aferrarse a la propiedad hasta la muerte para que sus hijos pudieran beneficiarse del intensificar en costo y no pagar impuestos. Al mismo tiempo, la venta simplificaría su vida y lo acercaría un paso más a su objetivo de mudarse a Charlottesville para cuidar a su madre.
Para otros propietarios, la conclusión es clara: si sus costos de transporte y el alquiler perdido son una pequeña fracción de su patrimonio neto e ingresos pasivos, algún día puede obtener el raro privilegio de mantener una propiedad vacía por la tranquilidad.
Pero si esos números aún se sienten significativos, las matemáticas probablemente lo empujarán hacia el alquiler de ingresos, vender por liquidez o intercambiar una propiedad más estratégica.
Lectores, ¿qué harías?
Si estuvieras en los zapatos de John, ¿qué camino elegirías?
- Alquilarlo ¿Por $ 8,500 al mes y mantiene vivo el flujo de ingresos?
- Vender ahora ¿Y pagar los impuestos y la comisión por una vida más limpia y simple durante los próximos dos años?
- Volver a entrar Para restablecer el reloj de exclusión de la residencia principal, pero pasar por un inconveniente y una rebaja de estilo de vida?
- Ejecutar un intercambio 1031 para diferir los impuestos pero permanecer en el juego del propietario?
- Déjalo vacío Y solo pague los costos de transporte por simplicidad dados sus altos ingresos y su patrimonio neto.
¡Me encantaría escuchar tus pensamientos! ¿Alguna vez ha considerado dejar un alquiler vacante incluso cuando podría alquilarlo por ingresos fuertes? ¿A qué riqueza o nivel de ingresos te sentirías cómodo haciéndolo? El caso de John muestra que, si bien la libertad financiera crea opciones, cada opción conlleva sus propias compensaciones.
Sugerencias para construir una riqueza más pasiva
Invertir en bienes raíces sin la carga de una hipoteca o mantenimiento con Fondos. Con más de $ 3 mil millones en activos bajo la gerencia y más de 350,000 inversores, el fondos se especializa en bienes raíces residenciales e industriales. Cuanto más rico obtenga, más querrá obtener rendimientos inmobiliarios pasivos y no molestarse con los inquilinos.
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