Se coloca un letrero que anuncia una casa nueva en venta en Ambler, Pensilvania, el jueves 16 de octubre de 2025.
Matt Rourke/AP
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Pedimos a lectores y oyentes para sus preguntas sobre todo lo relacionado con la propiedad de vivienda y el alquiler. Hoy respondemos a una de ellas. Envíe su pregunta a continuación.
Guerras de ofertas puede estar enfriándose y tasas hipotecarias podría caer por debajo del 6% al año que viene. Pero la escasez de “viviendas iniciales” (casas más pequeñas y más asequibles) continúa dejando fuera del mercado a muchos posibles compradores por primera vez.
Gabriel Veasey, un lector del centro de Texas, tiene hijos que viven cerca de Austin, Texas. Han estado buscando su primera casa pero no encuentran nada asequible. Él preguntó:
¿Por qué no pueden tener la oportunidad de comprar casas iniciales: las de dos dormitorios y $200 000 (casa) que es justo lo que necesitan, en lugar de una casa de tres (camas), dos (baños) o cuatro (camas) y tres (baños) de $400,000 a $500,000 que simplemente no está dentro de su alcance? … ¿A dónde pueden ir mis hijos? ¿Por qué no pueden tener esa oportunidad de encontrar una vivienda inicial?
El mercado inmobiliario en Austin refleja lo que está sucediendo en todo el país
Las matemáticas no juegan a su favor. El ingreso medio en Austin es de aproximadamente $134,000 – suficiente para una hipoteca de aproximadamente 350.000 dólares. Pero en septiembre, el precio medio de una vivienda en Austin era de unos 560.000 dólares, según Zillow. “Si usted tiene un ingreso medio en la región, no puede permitirse el lujo de comprar una casa en la ciudad de Austin”, dice el constructor local Scott Turner.
Aunque se ha desacelerado un poco en los últimos años, Austin permanece entre las áreas metropolitanas de más rápido crecimiento en el país y los precios de las viviendas han reflejado esa energía de ciudad en auge. Pero la crisis inmobiliaria en la ciudad refleja una tendencia nacional, dice Mike Loftin, director ejecutivo de Homewise, una organización con sede en Nuevo México comprometida a ayudar a los compradores de vivienda por primera vez. Señala como ejemplo Albuquerque, la ciudad más grande de su estado.
“Hace diez años en Albuquerque, entre 2014 y 18, alrededor del 20% de todas las casas nuevas construidas en Albuquerque se considerarían viviendas de nivel básico, una casa más pequeña y asequible. Hoy, esa cifra es el 4%”, dice Loftin. “Y esto es cierto en todo el país. Los constructores de viviendas no están construyendo esas casas de nivel básico”.
Tanto el suministro como las regulaciones locales juegan un papel
Durante décadas, la construcción de estas casas más pequeñas ha sido cayendo en todo el pais. En la década de 1980, representaban alrededor del 40% del mercado, pero para 2023, ese porcentaje había caído a apenas 12%.
Turner dice que el creciente costo de los materiales es una de las principales razones por las que los constructores están evitando el segmento asequible del mercado, donde los márgenes de ganancia son más bajos. “Una casa cuya construcción solía costar 300.000 dólares ahora cuesta alrededor de 450.000 dólares”, dice, citando un aumento del 40% en los materiales de construcción desde aproximadamente 2020. Se espera que los costos adicionales de los aranceles sobre la madera canadiense y otros materiales de construcción sumen otro 7% a 10% a los costos de construcción, dice.
Es más, muchas personas que compraron o refinanciaron durante la pandemia de COVID-19 están reacio a renunciar a las bajas tasas hipotecarias (tan bajo como el 3%) para mudarse a una casa tendrían que comprar a un precio cercano al 6%. Como resultado, esas viviendas iniciales no se reciclan para una nueva generación de compradores primerizos.
Volviendo a Gabriel: los problemas para sus hijos en Austin son en gran medida la zonificación y la burocracia. Hasta hace dos años, gran parte de Austin estaba dividida en zonas exclusivamente para viviendas unifamiliares y alguna vez tuvo uno de los tamaños mínimos de lote más grandes del estado, dice Turner. Ahora los propietarios Se pueden construir hasta tres viviendas. en lo que solía ser un lote unifamiliar, dejando espacio para más viviendas de nivel básico. Pero el mayor obstáculo para la creación de viviendas asequibles sigue siendo el lento y costoso proceso de aprobación de la ciudad para la construcción de casas adosadas, condominios y nuevas subdivisiones, que puede tardar hasta dos años independientemente del tamaño del proyecto, afirma.
Turner señala a Houston como un modelo de cómo conseguir que se construyan más viviendas iniciales, a través de la desregulación. “En los años 90, Houston comenzó a permitir lotes muy pequeños… en todo su núcleo urbano y hasta el día de hoy, todavía puedes ir a Houston y vivir en el centro de la ciudad, y aun así encontrar una casa adosada por $400,000”.
Sin duda, algunos propietarios de viviendas existentes no han adoptado cambios de zonificación que promuevan la nueva construcción. Entre otras cosas, argumentan que sin una zonificación formal, los usos industriales, comerciales y residenciales se acercarían de manera indeseable. En Austin, por ejemplo, en el pasado demandado con éxito para bloquear tales cambios.
Los cambios del mercado y las iniciativas locales podrían ayudar a los nuevos compradores de viviendas
Suponiendo que las tasas hipotecarias bajen, probablemente habrá algún movimiento en este extremo inferior del mercado, dice Loftin. Estar preparado cuando el mercado cambie es clave, y dice que las Instituciones Financieras de Desarrollo Comunitario (CDFI) como la suya (y hay muchas en todo el país) pueden ayudar.
“Hacemos la evaluación y luego elaboramos un plan de acción para abordar las barreras que existen”, afirma. “¿Cuál es el plan de juego para mejorar su crédito? No es ciencia espacial. Es útil porque conocemos el sistema”.
“Desarrollar un hábito de ahorro en el que su empleador simplemente deposite algo automáticamente, cada cheque de pago en su cuenta de ahorros es muy, muy útil”, agrega. Y los posibles compradores tampoco tienen que depositar una gran cantidad de dinero. “Nuestro pago inicial típico de un comprador de vivienda es aproximadamente el 2% del precio de compra, y eso incluye los costos de cierre”.
Los defensores de la vivienda han propuesto iniciativas destinadas a aumentar el número de viviendas iniciales construidas, aunque incluso si se aprueban, podrían tardar años en solucionar el problema. No existe un plan nacional, pero los estados están probando enfoques diferentes. El año pasado, la legislatura de Utah, dominada por los republicanos, aprobó un proyecto de ley proporcionar $300 millones en préstamos subsidiados para constructores y nuevas herramientas de zonificación de la ciudad en un esfuerzo por impulsar la construcción de viviendas más pequeñas y sencillas.
Homewise también ha propuesto “Casas nuevas para Nuevo México”, para proporcionar alrededor de $30,000 en asistencia directa a posibles compradores de viviendas que podrían reducir el precio de compra y fomentar la construcción de más viviendas en el rango de los $300,000. Loftin dice que para los constructores, el subsidio significa “más compradores que puedan pagar esa casa ahora, incluso con las tasas de interés que tenemos hoy”. La legislatura de Nuevo México planea adoptar la medida en enero, dice Loftin, y agrega que “parece estar ganando un apoyo significativo”.
Pero mientras tanto, todavía se puede acceder a viviendas iniciales.
Mientras tanto, incluso sin tales medidas, hay cosas que puede hacer para maximizar sus posibilidades de encontrar una vivienda inicial que se ajuste a su presupuesto, pero esas opciones conllevan compromisos.
Harrison Beacher, un agente inmobiliario en el área de Washington, DC, dice que les dice a los clientes que consideren la compra de una vivienda como un diagrama de Venn que compara lo que usted quiere con lo que puede pagar, dónde quiere vivir y otras cosas imprescindibles.
“Demasiadas personas esperan la ‘casa de sus sueños’, cuando lo que realmente cambia su historia financiera a largo plazo es simplemente comenzar y tomar medidas estratégicas y reflexivas con el tiempo”, dice Beacher.
“Una verdadera vivienda inicial no se trata de marcar todas las casillas de su lista de deseos. Se trata de identificar la combinación correcta de ubicación, asequibilidad y potencial de apreciación”, dice. “Quieres estar lo suficientemente cerca de las cosas que importan para tu estilo de vida y tu carrera, mientras te mantienes dentro de un precio que te permita crecer en tu hogar en lugar de sentirte presionado por él”.
Encontrar la casa perfecta para principiantes podría implicar algo que los agentes inmobiliarios llaman “conducir hasta calificar”, dice Turner. En otras palabras, si no encuentras algo asequible, sigue buscando más lejos de la ciudad hasta que puedas.
El precio medio de una vivienda en Austin puede ser demasiado alto, pero la ciudad de Bastrop, a unas 30 millas al sureste de Austin, es mucho más asequible, dice. Dice que el precio medio de una casa en Bastrop en julio era de 336.000 dólares, aproximadamente un 40% menos que en Austin.
Y para los hijos de Gabriel, podría tener sentido buscar fuera de Austin, donde las casas son más asequibles, y comprar algo ahora, incluso si no es la casa de sus sueños. Con el tiempo, pueden generar equidad y utilizarla para acercarse a la ciudad y a lo que realmente quieren.
