Un cartel de Se vende frente a una casa en 2023 en Miami, Florida. Los funcionarios de la administración Trump están proponiendo una opción de hipoteca a 50 años.
Joe Raedle/Getty Images
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La mayoría de las personas que contratan hipotecas tienen un plazo de 30 años. Pero el presidente Trump quiere que el gobierno federal respalde una opción hipotecaria a 50 años para los compradores de viviendas, un plan que sería “un completo cambio de juego”, según el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte.
Los partidarios de la idea dicen que podría ayudar Más compradores potenciales entran en una casa. de otro modo no se lo permitirían. Pero abunda el escepticismo, según Laura Ingraham de Fox News diciéndole a Trump esta semana que la propuesta “ha enfurecido a tus amigos del MAGA”.
Ingraham citó “una reacción significativa del MAGA, calificándola de un regalo a los bancos y simplemente prolongando el tiempo que les tomaría a los estadounidenses ser propietarios absolutos de una casa”.
Trump dijo que la crítica es exagerada: “Lo único que significa es que pagas menos por mes, lo pagas durante un período de tiempo más largo. No es un factor importante. Podría ayudar un poco”.
La propuesta se presenta en un momento en que muchos luchan por afianzarse en el mercado inmobiliario. El El ritmo de ventas de viviendas se ha desacelerado.mientras los compradores potenciales sortean dos obstáculos principales: las tasas de interés hipotecarias se dispararon en los últimos años y los precios de las viviendas continúan aumentando en muchas áreas.
El nuevo plan también expondría a los prestatarios a endeudarse durante 20 años adicionales en comparación con una hipoteca a 30 años. Y porque el estándar calendarios de pago Si se dedicara mucho más dinero a pagar intereses en los primeros años de un préstamo en lugar de pagar el principal, a los compradores de viviendas les llevaría aún más tiempo acumular valor líquido en su propiedad.
“Pagarás casi todos los intereses durante los primeros 10 años. En ese momento, es realmente parecido a un préstamo de sólo intereses”, dice Chris Hendrix, vicepresidente senior de la unidad de préstamos hipotecarios del NBKC Bank en Kansas City. Y añade: “Esto también se aplica a un préstamo a 30 años: durante los primeros 10 años, se paga principalmente intereses por ese préstamo. Pero seguramente sería aún peor en un préstamo a 50 años”.
Quedan muchas preguntas sobre el plan, que la administración Trump reveló durante el fin de semana.
¿Cómo se ven los números en una hipoteca a 50 años versus a 30 años?
Usando como ejemplo una casa de $400,000 con una tasa de interés del 6.25% y un pago inicial del 10%, el economista senior de Realtor.com, Joel Berner, dijo por correo electrónico: “un préstamo a 50 años ahorraría como máximo unos $250 por mes en comparación con el préstamo a 30 años”.
Eso ayudaría a los compradores en el corto plazo, pero durante décadas, los compradores terminarían pagando mucho más.
“El interés total del préstamo a 50 años ascendería a 816.396 dólares frente a los 438.156 dólares del préstamo a 30 años, una diferencia de 378.240 dólares”, afirma. “Eso es un 86% más de interés durante la vida de los préstamos”.
Berner advierte que su ejemplo hipotético supone la misma tasa de interés para ambos préstamos. En realidad, dice, la tasa de interés de un préstamo a 50 años sería mayor que la de uno a 30 años, lo que hace que la disparidad sea aún más pronunciada. “Cuanto más larga sea la vida del préstamo, más compensación exigirá el prestamista”.
¿Por qué querría un banco ofrecer una hipoteca a 50 años y por qué querría una un comprador?
“Los compradores se benefician al distribuir el alto costo de la compra de una vivienda durante un período más largo”, dice Berner, “pero los prestamistas ciertamente también se benefician al tener un período más largo para cobrar tasas de interés más altas”.
Bruce Marks, director ejecutivo de la Corporación de Asistencia Vecinal de Américauna organización sin fines de lucro que ayuda a las personas a obtener hipotecas de bajo costo, se muestra escéptica de que los compradores de viviendas acepten el plan.
“No tendrá patas porque han intentado hacer un plazo de 40 años que no ha despegado”, dice, refiriéndose a las modificaciones hipotecarias a 40 años que se han ofrecido en intentos anteriores de ayudar a los propietarios con dificultades.
La propuesta de 50 años “es aún peor”, afirma Marks. “No llegará a ninguna parte. Los prestatarios no lo harán. Se darán cuenta de eso. Sabrán que no generarán ninguna riqueza”.
El posible calendario de una hipoteca a 50 años es incierto.
“Hay mucho análisis legal” sobre la propuesta, director del Consejo Económico Nacional, Kevin Hassett. dijo esta semanaya que insinuó que el plan podría requerir legislación. bajo el Ley Dodd-Franklas hipotecas a más de 30 años no cumplen con los criterios para hipotecas calificadas, lo que significa que no son elegibles para obtener el respaldo de Fannie Mae y Freddie Mac, y los prestamistas dudarían en ofrecerlas.
En respuesta a las críticas al plan, Hassett dijo que los propietarios también acumulan capital cuando sus propiedades se revalorizan. Observando que los precios tienden a aumentar, añadió: “No creo que la falta de equidad sea una preocupación seria al respecto”.
¿Podrían otros cambios ayudar a aliviar la crisis inmobiliaria?
“Ésta no es la mejor manera de resolver la asequibilidad de la vivienda”, afirma Berner. “La administración haría mejor en revertir la inflación inducida por los aranceles, que mantiene altas las tasas de las hipotecas existentes, y alentar la expansión de la oferta de vivienda promoviendo la construcción de viviendas”.
Hendrix dice que comprende la motivación de la Casa Blanca: abordar una crisis inmobiliaria.
“El comprador de vivienda promedio en este momento en el país tiene 59 años. Es la edad más alta desde que comenzamos a rastrearlo desde 1981. Lo que más es sorprendente es que la edad promedio para un comprador de vivienda por primera vez es de 40 años en este momento. Estamos viendo una generación que no ha tenido la capacidad de adquirir una propiedad, comenzar a acumular capital, comenzar a generar riqueza a partir de una casa”.
Las tasas de interés más bajas podrían ayudar, dice Hendrix. Pero añade que el gobierno también tiene otras herramientas, como ayudar a los compradores de vivienda por primera vez y fomentar la construcción de viviendas.
Un cambio que a Marks le gustaría ver es cualquier medida que pueda limitar que los compradores individuales de viviendas sean superados por las grandes corporaciones que agregan viviendas como parte de sus carteras de inversión. Otra, dice, es cualquier política que pueda ayudar a los compradores a obtener hipotecas a 30 años o menos.
“El plazo de 30 años siempre ha sido el punto óptimo en este país. Y eso nos diferencia de todos los demás países. Y no deberíamos simplemente tratar de eliminarlo o socavarlo. Deberíamos redoblar nuestro esfuerzo”, dice, y encontrar formas de brindar a los consumidores más flexibilidad y bienestar financiero.
