Puede Vender una propiedad de alquiler con inquilinos en su lugar, pero no siempre es simple. Desde los contratos de arrendamiento hasta la comunicación de los inquilinos, hay factores clave a considerar si planea vender una unidad ocupada.
Si está vendiendo un alquiler casa en San Francisco o buscando dejar ir tu condominio en Portlandesta guía completa lo ayudará a navegar los entresijos de vender una casa con inquilinos.
¿Puedes vender una propiedad de alquiler con inquilinos?
Sí. Si su propiedad tiene inquilinos, aún puede enumerarla y completar una venta. Sin embargo, el arrendamiento se mantiene en su lugar incluso después de que la propiedad cambia de manos, por lo que el comprador se convertirá en el nuevo propietario y debe honrar los términos de arrendamiento.
Si su inquilino está en un acuerdo mensual, es posible que tenga más flexibilidad. Pero en cualquier caso, deberá seguir las leyes locales cuando se trata de notificar períodos, exhibiciones y reglas de desalojo.
Consideraciones legales al vender una propiedad alquilada
Vender una propiedad de alquiler con inquilinos no es tan simple como ponerla en el mercado. Hay obligaciones legales y relacionadas con el arrendamiento clave para entender primero:
Contratos de arrendamiento
Al vender una propiedad de alquiler con inquilinos en un contrato de arrendamiento, el contrato de arrendamiento sigue siendo legalmente vinculante incluso después de que la propiedad cambia de manos. Esto significa que el nuevo propietario hereda el contrato de arrendamiento y debe honrar sus términos. Si el inquilino está en un mes a mes Arrendamiento, el propietario generalmente tiene más flexibilidad en términos de terminar el arrendamiento.
Leyes estatales y locales
Las leyes inmobiliarias varían significativamente entre los estados y municipios. Algunos estados, como California y Nueva Yorktienen leyes de protección de inquilinos robustas que deben considerarse antes de terminar un arrendamiento debido a una venta de propiedades. Consultar a su autoridad de vivienda local o un abogado de bienes raíces es vital.
Requisitos de notificación
Ya sea que el contrato de arrendamiento sea a plazo fijo o mes a mes, debe proporcionar un aviso adecuado a sus inquilinos si tiene la intención de vender una propiedad arrendada. En la mayoría de los casos, se requiere un aviso de 30 a 60 días, pero esto puede variar. Vender una casa con inquilinos a menudo implica coordinar exhibiciones e inspecciones, que también requieren un aviso anticipado (generalmente de 24 a 48 horas).
Terminación temprana
Si prefiere vender la propiedad vacante, es posible que deba negociar un terminación temprana del contrato de arrendamiento. Esto podría implicar ofrecer incentivos financieros o asistencia con la reubicación. Tenga en cuenta que obligar a un inquilino sin el debido proceso puede conducir a repercusiones legales.
Cómo vender una propiedad con inquilinos en su lugar
Vender una casa con inquilinos requiere un enfoque reflexivo y respetuoso. Estos consejos pueden ayudar:
1. Revise el contrato de arrendamiento
Antes de iniciar la venta, revise a fondo el contrato de arrendamiento para comprender los derechos y responsabilidades de su inquilino y su inquilino. Preste mucha atención a las cláusulas relacionadas con la terminación temprana, la venta de propiedades y los períodos de notificación.
También asegúrese de adherirse a cualquier idioma que pueda afectar las exhibiciones o las obligaciones de los inquilinos durante el proceso de ventas. Comprender estos términos lo ayudará a evitar errores legales y establecer expectativas realistas para ambas partes. Si el contrato de arrendamiento incluye una “cláusula de venta” o requiere un aviso específico, es fundamental seguir esas estipulaciones con precisión.
2. Comunicarse con los inquilinos
La comunicación clara y honesta puede marcar la diferencia al vender una casa con inquilinos. Informe a sus inquilinos sobre sus planes lo antes posible y explique cómo la venta puede afectarlos. Enfatice que su contrato de arrendamiento sigue siendo válido y que sus derechos serán respetados durante todo el proceso.
Asegurarles que coordinará las exhibiciones y inspección Con consideración para su horario, y aliente al diálogo abierto a generar confianza y cooperación. Un inquilino bien informado y cooperativo puede aliviar toda la experiencia de venta.
3. Ofrecer incentivos
Los inquilinos pueden estar comprensiblemente preocupados por la interrupción que viene con la venta de una casa, especialmente cuando implica exhibiciones frecuentes, inspecciones y la incertidumbre de la propiedad futura. Ofrecer beneficios tangibles puede ayudar a aliviar estas preocupaciones y fomentar una dinámica más colaborativa.
Algunos incentivos comunes incluyen un alquiler reducido durante el período de listado, servicios de limpieza profesional, programación flexible en torno a las exhibiciones o un bono de efectivo único para mantener la unidad en la condición de mostrar. Estos gestos demuestran buena voluntad, lo que hace que sea más probable que los inquilinos cooperen y ayuden a presentar la propiedad de la mejor manera posible.
4. Negociar con inquilinos
En algunos casos, negociar una terminación de arrendamiento temprano con el inquilino puede ser la solución más práctica. Comience por evaluar la disposición de su inquilino para desocupar temprano y ser transparente sobre su línea de tiempo e intenciones. Si el inquilino expresa interés o flexibilidad, trabaje juntos para redactar términos que aborden las necesidades de ambas partes.
Las opciones de negociación pueden incluir perdonar el alquiler del último mes, reembolsar el depósito de seguridad por adelantado, cubrir los gastos de reubicación o proporcionar un cajas de efectivo acuerdo. Es esencial documentar todos los términos acordados por escrito y hacer que ambas partes firmen el acuerdo. Esto no solo lo protege legalmente, sino que también proporciona claridad para el inquilino.
5. Trabajar con profesionales
Contratar a un agente inmobiliario con experiencia en la venta de una propiedad inquilina puede ser invaluable. Sabrán cómo comercializar la casa a los compradores de los inversores y navegar por los matices de las ventas ocupadas por inquilinos. Además, consultar a un abogado de bienes raíces garantiza el cumplimiento de todos los requisitos legales, particularmente las leyes locales de propietario-inquilino y las regulaciones de notificación. Estos profesionales pueden ayudarlo a desarrollar una estrategia que minimice el riesgo al tiempo que maximiza el valor de mercado de su propiedad.
Pros y contras de vender una casa con inquilinos en ella
Pros:
- Ingresos de alquiler inmediatos para el nuevo propietario: Una de las mayores ventajas es que la propiedad genera ingresos desde el primer día, lo que lo hace especialmente atractivo para los inversores inmobiliarios que buscan flujo de efectivo sin demora.
- Menor riesgo de vacante: Con inquilinos confiables ya en su lugar, el nuevo propietario evita el tiempo y el costo de la publicidad, la detección de inquilinos y potencialmente soportando un período de propiedad vacante.
- Atractivo para los compradores de los inversores: Las propiedades de alquiler llave en mano con inquilinos que pagan a menudo tienen una gran demanda entre los inversores que prefieren interrupciones mínimas y rendimientos constantes. La presencia de inquilinos también puede servir como prueba de que el hogar está en condiciones habitables y en un lugar rentable.
Contras:
- Piscina de compradores limitado: Muchos compradores de viviendas tradicionales quieren ocupar la propiedad ellos mismos, lo que excluye para comprar una propiedad inquilina a menos que los inquilinos acepten desocupar.
- Discamentos e inspecciones complicadas: La coordinación de exhibiciones en torno al horario de un inquilino puede ser un desafío, especialmente si el inquilino no coopere o mantiene mal la propiedad.
- Resistencia potencial al inquilino: Los inquilinos pueden ser resistentes a la idea de un nuevo propietario o preocupados por su futuro, lo que lleva a la tensión, el acceso restringido para los compradores o incluso las impresiones negativas durante las visualizaciones.
Cómo los inquilinos pueden afectar la venta
Además de los pros y los contras enumerados anteriormente, la venta de una propiedad de alquiler con inquilinos en su lugar puede introducir desafíos únicos adicionales que pueden afectar el resultado de la venta. A continuación se presentan consideraciones clave que pueden influir en cuán sin problemas y de manera rentable su venta ocupada por el inquilino.
- Ofertas inferiores: Los compradores pueden ofrecer menos para una propiedad con un arrendamiento en su lugar, especialmente si el alquiler está por debajo de la tasa de mercado.
- Limitaciones de marketing: Tendrá que trabajar en torno a la disponibilidad de inquilinos, lo que puede limitar fotos, tours y casas abiertas.
- Historial de pago: Los pagos de alquiler atrasados o perdidos pueden aumentar las banderas rojas para los compradores.
- Violaciones de arrendamiento: Los problemas continuos como las mascotas no autorizadas o el daño a la propiedad pueden asustar a compradores potenciales.
- Requisitos de divulgación: Algunos estados requieren que los vendedores compartan detalles sobre los inquilinos existentes, incluidos los términos de arrendamiento y los depósitos de seguridad.
- Condición de propiedad: Es posible que tenga menos control sobre cuán limpia o lista está lista para la casa durante el listado y los recorridos.
Preguntas frecuentes para vender una casa con inquilinos
¿Cuál es la regla del 50% en la propiedad de alquiler?
La regla del 50% es una guía general utilizada por los inversores inmobiliarios. Sugiere que el 50% de los ingresos de una propiedad de alquiler se destinarán a los gastos operativos (excluyendo los pagos de la hipoteca). Esto incluye impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento y tarifas de gestión.
¿Puedo vender mi casa con personas que viven en ella?
Sí, puede vender una propiedad ocupada. Sin embargo, debe honrar el contrato de arrendamiento existente y proporcionar un aviso apropiado para exhibiciones y otras actividades relacionadas con la venta.
¿Puede vender una propiedad con un arrendamiento activo?
Absolutamente. Cuando vende una propiedad de alquiler con inquilinos en un contrato de arrendamiento, el nuevo propietario asume el papel del propietario y debe cumplir con los términos de arrendamiento.
¿Puedo romper mi contrato de arrendamiento si mi arrendador está vendiendo la casa?
En la mayoría de los casos, un contrato de arrendamiento sigue siendo válido a pesar de una venta de propiedad. Los inquilinos generalmente no pueden romper el arrendamiento a menos que haya una cláusula específica que lo permita.
¿Puede mi propietario desalojarme porque quiere vender?
Un arrendador no puede romper un contrato de arrendamiento a menos que tengan causa y sigan el procedimiento legal adecuado. En muchas jurisdicciones, el propietario debe esperar hasta que el arrendamiento termine o negocie con el inquilino para desocupar. Las leyes de desalojo varían, así que consulte a un experto legal.
