El número de viviendas retiradas del mercado alcanzó un máximo histórico en septiembre
Casi 85.000 propietarios estadounidenses retiraron sus propiedades del mercado en septiembre, un 28% más que el año anterior y el nivel más alto para el mes desde 2017, según un análisis a nivel nacional de datos históricos de cotización compilados por Redfin. La firma revisó los patrones de exclusión de la lista desde 2016, definiendo una exclusión de la lista como cualquier propiedad que permaneció fuera del mercado durante más de 31 días sin venderse ni celebrar un contrato.
Los datos resaltan una creciente tendencia de los vendedores a retirarse de un mercado inmobiliario que se está enfriando y marcado por tasas hipotecarias elevadas, una demanda debilitada y un aumento de los inventarios. En septiembre también se registró una proporción inusualmente alta de listados “obsoletos”: casas que habían estado en el mercado al menos 60 días sin encontrar un comprador. Según la medida de Redfin, aproximadamente el 70% de los listados activos en EE. UU. alcanzaron ese umbral, y la casa típica retirada del mercado había permanecido sin vender durante aproximadamente 100 días.
Un aumento de varios años en las eliminaciones de cotización
Si bien las eliminaciones de cotizaciones suelen aumentar durante el invierno, el aumento de septiembre encaja en un patrón más amplio: los vendedores han estado retirando cotizaciones a tasas cada vez mayores durante 18 meses consecutivos. Las eliminaciones interanuales alcanzaron su punto máximo en junio con un 39%. Una ola similar se produjo en 2022, poco después de que los costos de endeudamiento saltaran desde sus mínimos pandémicos.
Por qué los vendedores están retrocediendo
Agentes y economistas citan varias fuerzas detrás de la retirada:
- Demanda estancada. Las altas tasas hipotecarias, los precios récord de las viviendas y la incertidumbre económica generalizada (incluidas las dudas de los consumidores vinculadas al cierre del gobierno federal) han pesado sobre la actividad de los compradores.
- Renuencia a asumir pérdidas. Alrededor del 15% de las casas excluidas de la lista en septiembre se habían cotizado a no más del 10% por encima del precio de compra original de sus propietarios, lo que las colocaba en riesgo de venderse con pérdidas.
- La alternativa del alquiler. Un grupo cada vez mayor de posibles vendedores está optando por alquilar sus propiedades en lugar de aceptar ofertas más bajas.
- Más oferta en general. Los listados activos aumentaron un 8% año tras año en septiembre, la mayor cantidad para ese mes desde 2019; más inventario naturalmente ha llevado a más retiros.
“Más vendedores se están dando por vencidos porque sus casas han estado en el mercado durante mucho tiempo y no quieren, o no pueden permitirse el lujo, conformarse con un precio más bajo”, dijo Asad Khan, economista senior de Redfin.
Las eliminaciones de cotización ahora representan una porción mayor del mercado
Los retiros representaron el 5,5% de todos los listados de viviendas en EE. UU. en septiembre, la proporción más alta del mes en los registros de Redfin y frente al 4,8% del año anterior. El aumento subraya cuántos vendedores se resisten a las condiciones actuales del mercado incluso cuando los inventarios aumentan.
Los retrocesos están apuntalando los precios
Los fundamentos apuntan hacia una presión a la baja sobre los precios (aumentan las cotizaciones activas, las firmas de contratos disminuyen un 2%), pero los precios de las viviendas a nivel nacional todavía subieron alrededor de un 2% respecto al año anterior en septiembre. Los economistas dicen que las exclusiones generalizadas de las listas están ayudando a impulsar los precios al mantener la oferta funcional más ajustada de lo que sugieren las cifras brutas de inventario.
“Cuando decenas de miles de vendedores se retiran en lugar de aceptar ofertas por debajo de sus expectativas, la oferta efectiva para los posibles compradores se reduce”, dijo Khan.
Muchos propietarios no cotizan en bolsa en primer lugar. Las nuevas ofertas se mantienen estables mientras los propietarios con bajas tasas hipotecarias de la era de la pandemia evalúan si vender tiene sentido hoy.
“Ya no es un buen momento para vender”, dijo Aditi Jain, agente de Redfin Premier en Boston. “La mayoría de los listados reciben una o dos ofertas ahora, en lugar de diez. Si los vendedores no obtienen su número, prefieren esperar uno o dos años o alquilar la propiedad”.
Reaparece una de cada cinco eliminaciones de la lista
La exclusión de la lista se utiliza a menudo como una estrategia más que como una salida. Alrededor del 20% de las viviendas retiradas en julio y el 18% de las retiradas en junio volvieron al mercado en tres meses, a menudo a precios revisados. Desde entonces, aproximadamente un tercio de las casas puestas en venta en julio se han vendido.
Los compradores recientes se eliminan de la lista con mayor frecuencia
Casi la mitad de las casas eliminadas de la lista en septiembre eran propiedad de personas que compraron en los últimos cinco años. Es desproporcionadamente probable que ese grupo se retire: sólo el 37% de todos los anuncios activos en todo el país son propiedad de compradores recientes.
Los compradores de la era de la pandemia suelen tener tasas hipotecarias inferiores al 3% y todavía esperan guerras de ofertas al estilo de 2021, dicen los economistas. Muchos están probando el mercado en lugar de necesitar moverse. Por el contrario, los propietarios de viviendas desde hace mucho tiempo (con más capital y plazos de reubicación más claros) generalmente están más motivados para vender.
Donde están aumentando las eliminaciones de la lista
Entre las 50 áreas metropolitanas más grandes del país en septiembre:
- Mayores aumentos anuales: Virginia Beach (+74,5%), Washington, DC (+53,9%), San José (+53,3%), Dallas (+52,1%) y Houston (+49,6%).
- Donde las eliminaciones disminuyeron: St. Louis (-12,4%), Condado de Nassau, Nueva York (-7,2%) y Chicago (-1%).
- Mayor porcentaje de eliminaciones de la lista: Miami (7,8%), seguida de cerca por Fort Lauderdale, Dallas, Filadelfia y West Palm Beach (todos alrededor del 7,5%).
- Participación más baja: Pittsburgh (3,4%), Milwaukee (3,5%), Columbus (3,6%), Cincinnati (3,7%) y Chicago (4,1%).
- Listados más obsoletos: Miami y Fort Lauderdale (ambos 84,6%), Austin (82,8%), West Palm Beach (82%) y San Antonio (81,2%).
- Menos obsoleto: San José (44,2%), San Francisco (45,9%), Boston (48,9%), Providence (49,1%) y Milwaukee (49,2%).
