Fannie Mae y Freddie Mac han sido durante mucho tiempo una base de la industria estadounidense de compra de viviendas, convirtiendo lo que de otro modo podría ser un mercado volátil en uno que sea estable y predecible para las personas que compran viviendas y los inversores que compran préstamos para el hogar como valores respaldados por hipotecas.
Pero la semana pasada, William Pulte, designado del presidente Trump para dirigir la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda, sacudió los cimientos de las dos empresas hipotecarias cuando Él expulsó a 14 de sus 25 miembros de la mesa. y se instaló como presidente de ambos tableros. El Sr. Pulte también retiró a los ejecutivos en ambas empresas y en FHFA, que regula a Fannie Mae y Freddie Mac. El martes, él firmado un pedido Para terminar con los programas de Fannie y Freddie diseñados para brindar asistencia con pagos bajos y costos de cierre para algunos compradores de viviendas por primera vez.
Los cambios se producen cuando los funcionarios de la administración de Trump aumentan las conversaciones de privatizar a los gigantes hipotecarios, que han estado bajo la tutela federal desde la crisis de ejecución hipotecaria en 2008.
Si bien los compradores de viviendas no interactúan directamente con Fannie Mae o Freddie Mac, sus hipotecas probablemente estén respaldadas por una de ellas. Juntas, las compañías, que respaldan préstamos para el hogar unifamiliares hasta $ 806,500, respaldan alrededor del 70 por ciento del mercado hipotecario de los Estados Unidos. Privatizarlos podría ser una ganancia inesperada para los inversores, pero probablemente haría que comprar una casa sea más costosa en medio de una crisis de asequibilidad.
“Significaría que las tasas hipotecarias aumentarían, definitivamente”, dijo Laurie Goodman, fundadora del Centro de Políticas de Finanzas de Vivienda del Instituto Urbano, un grupo de expertos en Washington, DC
¿Qué son Fannie Mae y Freddie Mac?
La Asociación Nacional de Hipotecas Federales, o Fannie Mae, se creó durante la Gran Depresión, cuando casi una cuarta parte de los estadounidenses perdió sus hogares por ejecución hipotecaria. Formado por el Congreso como parte del New Deal, tenía la intención de proporcionar estabilidad, liquidez y asequibilidad a un mercado inmobiliario desmoronado. El Congreso formó el Congreso en 1970 para expandir el mercado secundario de hipotecas para el mercado de hipotecas de vivienda. Son conocidos como entidades patrocinadas por el gobierno, o GSE.
Después de que un prestamista le otorga a un comprador de vivienda un préstamo, tiene la opción de vender ese préstamo en el mercado hipotecario secundario, que está dominado por Fannie Mae y Freddie Mac. Los ingresos le dan al prestamista más dinero para emitir más préstamos.
Después de comprar el préstamo, el GSE puede agruparlo con otros préstamos a valores respaldados por hipotecas, luego vender esos valores a inversores, incluidos fondos de pensiones, bancos comerciales, gobiernos estatales y locales, y administradores de fondos de inversión.
Este sistema de venta de hipotecas en el mercado secundario agrega una tremenda liquidez a la industria de los préstamos y fomenta un mercado estable y confiable. Por ejemplo, Fannie Mae creó la hipoteca de tasa fija de 30 años. En otros países, las hipotecas tienen una tasa variable, con las tasas de interés aumentando y aumentan de un año a otro. “La presencia de ese mercado secundario es lo que hace que esa hipoteca fija de 30 años esté disponible”, dijo Greg McBride, el principal analista financiero de Bankrate.com.
Siempre había sido implícito que el gobierno federal respaldara a Fannie Mae y Freddie Mac, haciéndolos atractivos para los inversores. Pero en 2008, a medida que el mercado inmobiliario colapsaba, los dos GSE se enfrentaron a la bancarrota después de que compraron demasiados préstamos tóxicos de alto riesgo. El gobierno los rescató, colocándolos en una tutela que continúa hasta nuestros días.
Un tambor para la privatización
Hacia el final del primer mandato del presidente Trump, su administración comenzó a considerar la privatización de las dos compañías hipotecarias. Esto sería música para los oídos de los inversores. quien compró existencias en los GSE después de la crisis de 2008, cuando era barato.
Para privatizar, habría una oferta pública inicial y los inversores comprarían acciones de las compañías, sacándolas de los libros del gobierno y proporcionando una infusión de efectivo para una administración que tiene hizo que la reducción de costos sea una prioridad. Los inversores ricos y los administradores de fondos de cobertura que poseen acciones a precios descontados pueden hacer miles de millones de una OPI. Entre los mayores proponentes se encuentra el inversor multimillonario William B. Ackman.
Recientemente, los funcionarios de Trump han estado flotando nuevamente la idea. En enero, el Sr. Ackman presentó un detallado plan de privatización en X. En febrero, Scott Turner, secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, dijo que la privatización de las compañías era un prioridad.
Las tasas de interés podrían aumentar. Los acuerdos de bloqueo de tarifas podrían desaparecer.
Si bien la privatización sería una ganancia inesperada para los inversores ricos, aumentaría las tasas de interés para los compradores de viviendas, dijo Goodman. ¿Cuánto dependería de cómo se privatizan las empresas?
¿Por qué aumentarían las tasas? Según el sistema actual, los valores respaldados por hipotecas que los inversores compran de los GSE están garantizados por el gobierno federal, lo que significa que los inversores están protegidos de las pérdidas si demasiados prestatarios incumplen sus hipotecas. En un mercado privatizado sin esas garantías, los valores podrían convertirse en inversiones más riesgosas, lo que hace que las tasas suban. Los prestamistas también podrían promulgar requisitos de endeudamiento más estrictos, lo que dificulta que algunos compradores califiquen para un préstamo.
Los acuerdos de Lock Lock podrían ser otra víctima de un mercado más volátil, dijo Goodman. Los prestatarios confían en los acuerdos de bloqueo de tasas, que generalmente duran 30 a 60 días. Estos acuerdos brindan a los compradores de viviendas a la confianza de que la tasa de interés que su prestamista los citó permanecerá fijo mientras pasan por el lento proceso de finalización de una compra de una casa. Un comprador puede bloquear esa tarifa porque su prestamista sabe que puede vender fácilmente el préstamo una vez que se cierre la venta. Pero si esas condiciones cambian en un mercado privatizado, los prestamistas podrían dudar en bloquear las tasas o cobrar significativamente más por la opción. Para los prestatarios, esto significaría más incertidumbre en la tabla de cierre, potencialmente acuerdos.
“Todos hablan de privatización como si voltee el interruptor”, dijo Goodman. “En realidad, hay toneladas de preguntas que puedes responder antes de hacer esa salida a bolsa”.
¿Qué significa esto para los propietarios de viviendas existentes?
Para los propietarios de viviendas, la privatización de Fannie y Freddie no tendría impacto en una hipoteca existente, porque los términos que acordaron cuando firmaron sus préstamos no cambiarían. Sin embargo, Fannie y Freddie también compran préstamos refinanciados, por lo que un propietario que quiere refinanciar también podría tener que lidiar con el nuevo mercado.
