Los REIT que buscan oportunidades de crecimiento han estado mirando más cerca de casa en los últimos años en forma de inversión de capital en activos existentes que generan valor acumulativo.
Una investigación reciente de Nareit & EY muestra que los REIT invirtieron aproximadamente 120.900 millones de dólares durante 2023 en gastos de capital. La mayor parte de esa cantidad, 104.500 millones de dólares, se gastó en mantenimiento y mejoras de propiedades, y 16.400 millones de dólares se gastaron en nuevas construcciones.
Hasta cierto punto, el gasto de capital siempre forma parte de las estrategias de REIT dada la necesidad de mantenimiento y actualizaciones para proteger su posición competitiva en el mercado. Otros aprovechan la reinversión del gasto de capital como parte de estrategias de aumento de valor. Estas estrategias de mejora del valor son aún más atractivas en un mercado donde las oportunidades de adquisición y desarrollo se han desacelerado.
“Las empresas que realmente se centran en asegurarse de tener los mejores y más competitivos activos del mercado tendrán continuamente programas de gasto de capital bastante sólidos para asegurarse de que están posicionando sus activos de la manera más sólida posible”, dice Uma. Moriarity, estratega de inversiones senior de CenterSquare y líder global de ESG.
Debido a la dislocación en el mercado privado con incertidumbre en los precios y una brecha entre oferta y demanda, muchos REIT encuentran más ventajoso desplegar el capital incremental que tienen en sus activos existentes, dice.
“En algunos sectores, se tiene la capacidad de flexibilizar y transferir dinero que tal vez se habría gastado en desarrollo desde cero y utilizarlo en incrementos más pequeños para mejorar proyectos actuales e intentar impulsar una mayor ocupación o alquiler”, coincide Matthew Werner, director general de estrategias REIT de Chilton Capital Management. “Esa ha sido una tendencia que hemos notado en los sectores que tienen sentido”.
Las estrategias varían según los sectores
Las estrategias de capex incluyen tanto estrategias ofensivas (creación de valor) como estrategias defensivas para mantener la posición en el mercado y mitigar los riesgos, lo que incluiría mejoras dirigidas a la resiliencia y el cumplimiento climático. En algunos casos, las mejoras pueden marcar ambas casillas. Las estrategias de Capex también varían ampliamente entre los diferentes sectores. Tradicionalmente, el nivel más alto de gasto de capital se produce en oficinas y hoteles, mientras que el monto más bajo tiende a corresponder al arrendamiento neto y al almacenamiento.
Green Street analiza la carga de gasto de capital a largo plazo que supone poseer una cartera REIT con fondos como porcentaje del NOI que deben reservarse cada año para mantener las propiedades. Según su actualización mensual de septiembre, el promedio ponderado del gasto de capital de EE. UU. como porcentaje del NOI es del 15%. El alojamiento tiene el gasto de capital más alto como porcentaje del NOI con un 32%, seguido de las oficinas con un 30%, las viviendas para personas mayores con un 23% y los centros de striptease con un 22%. En el extremo opuesto, la enfermería especializada y los juegos reportan los niveles más bajos con un gasto de capital del 3% del NOI, seguidos por las torres con un 7% y el autoalmacenamiento con un 8%.
Los analistas e inversores siguen de cerca cómo los REIT están ejecutando sus estrategias de mejora del valor. “Los inversores REIT de hoy en día están realmente centrados en ver un crecimiento de las ganancias. Entonces, si las reurbanizaciones o los proyectos de mejora de propiedades no están impulsando el crecimiento de las ganancias, creo que los inversores preferirán otro tipo de historias”, dice Michael Knott, jefe de investigación de REIT de EE. UU. en Green Street.
El impacto de las estrategias de capex en el valor depende de una variedad de factores, como dónde opera la empresa y su costo de capital. “Todo es relativo, pero en general buscamos empresas que tengan la capacidad de desplegar capital de manera reflexiva en momentos en que esto genera valor añadido en toda la cartera frente a otras oportunidades para desplegar ese capital”, señala Moriarity.
A continuación se describen dos ejemplos de cómo los REIT de los sectores hotelero y minorista están aplicando sus estrategias de gasto de capital individuales.
Hoteles anfitriones: un enfoque holístico
Host Hotels & Resorts, Inc.. (Nasdaq: HST) ha reinvertido significativamente en sus propiedades, gastando más de $1.3 mil millones de 2020 a 2024, con el objetivo de aumentar su participación en el índice RevPAR y elevar el crecimiento del EBITDA de la cartera. El REIT adopta un enfoque holístico para las renovaciones, actualizando la mayor parte de una propiedad en un plazo de 12 a 24 meses para mejorar la competitividad y la participación de mercado de un activo.
A partir de 2019, Host inició un programa de 16 activos para implementar los nuevos estándares de marca de Marriott para sus hoteles de servicio completo. El objetivo de esas mejoras era aumentar su participación en el índice RevPar entre tres y cinco puntos. Host también agregó ocho propiedades adicionales a ese programa durante la pandemia y ahora ha completado mejoras en los 24 activos. En los 14 activos que se han estabilizado después de la renovación, los resultados muestran que están funcionando mejor de lo previsto con una ganancia media agregada de 7 puntos en la participación del índice RevPar.
