Los REIT de telecomunicaciones juegan un papel crucial en el apoyo a la economía digital moderna al poseer, administrar y arrendar bienes inmuebles críticos para las telecomunicaciones y la transmisión de datos.
Mirando hacia el futuro, están surgiendo tendencias clave del sector, incluido el momento para un mayor desarrollo de redes 5G, conectividad rural y la necesidad de más espectro para satisfacer la demanda insaciable de datos.
Reit.com preguntó a los analistas del sector, David Guarino en Green Street; Brendan Lynch en Barclays, y Ric Prentiss en Raymond James, por su perspectiva sobre el rendimiento de Telecom Reits, las oportunidades y desafíos del sector, y las tendencias que están vigilando.
¿Cuál es su perspectiva para la actividad de arrendamiento de operadores inalámbricos en el próximo año y cómo dará forma eso al rendimiento general de los REIT de telecomunicaciones?
David Guarino: Describiría la actividad de arrendamiento como poco inspiradora. Aunque se produce una nueva actividad, es a un ritmo mucho más lento que en los últimos años. Parte de eso se atribuye a los desafíos que enfrentan los operadores inalámbricos para monetizar sus inversiones en 5G. Los consumidores están utilizando más datos en sus teléfonos, pero los operadores luchan por aumentar las facturas inalámbricas para cubrir los costos de las inversiones en red. Cuando los transportistas intentan impulsar los aumentos de precios, los consumidores retroceden.
Se espera que la desaceleración en la actividad de arrendamiento continúe hasta que se puedan monetizar las nuevas fuentes de ingresos, tal vez las aplicaciones de IA. Sin embargo, actualmente no hay indicios de lo que va a causar un nuevo arrendamiento para volver a acelerar.
Brendan Lynch: Los operadores han indicado que continuarán implementando el espectro durante 2025 para reforzar sus redes. Esto debería dar como resultado un aumento modesto en la nueva actividad de arrendamiento desde los bajos niveles de 2024. Debido al fuerte apalancamiento operativo en el modelo de negocio de la torre, esto debería dar como resultado un flujo de efectivo incremental, todo lo demás igual.
Ric Prentiss: Creemos que 2025 verá una mayor actividad de arrendamiento en comparación con 2024, con el potencial de mayores aumentos en 2026 a medida que el despliegue 5G continúe aumentando en los principales operadores. T-Mobile continúa liderando en la implementación de 5 g de banda media, lo que requerirá equipos adicionales en sus sitios celulares. Verizon está aumentando su despliegue del espectro de banda C, lo que también impulsará la actividad de arrendamiento incremental. AT&T se está poniendo al día con su despliegue de espectro de banda media 5G, que se espera que sea un impulsor más grande de arrendamiento en 2025 y 2026.
El momento de cuándo se notará la mayor actividad de arrendamiento puede variar según REIT, dependiendo de factores como contratos de arrendamiento maestro, enmiendas a arrendamientos existentes y nuevas ubicaciones conjuntas en las torres.
¿Cómo podrían las mejoras a la IA generar nuevas demandas y flujos de ingresos adicionales para los REIT de telecomunicaciones?
Prentiss: Actualmente, la IA no está beneficiando a las torres o transportistas de ninguna manera significativa. El enfoque de la IA para los transportistas ha estado más en la reducción de costos y la atención al cliente, en lugar de impulsar nuevas oportunidades de ingresos. El principal impulsor de la demanda de la red continúa siendo el consumo de video en dispositivos móviles, no aplicaciones relacionadas con la IA. Para que la IA comience a impulsar una nueva demanda significativa, necesitaría habilitar aplicaciones más orientadas a videos o sensibles a la latencia que aumentarían significativamente el uso de datos móviles.
Las posibles aplicaciones futuras incluyen realidad aumentada, realidad virtual, reconocimiento facial y contenido de video generado por IA. Si estos tipos de aplicaciones con IA se vuelven más frecuentes, podrían comenzar a impulsar un mayor uso de la red y la demanda de infraestructura de torres.
Linchar: Podríamos pasar a la fase de inferencia de IA, o la fase operativa de la IA, a lo largo de 2025. Hasta este punto, las inversiones de IA se han centrado principalmente en la capacitación. A medida que más personas usan los modelos de IA que se han desarrollado, algunos de esos datos vendrán a través del tráfico celular, lo que podría aumentar la demanda de las redes celulares. Mantenerse por delante de esta creciente demanda es una razón por la cual los operadores están implementando más espectro.
Guarino: Todavía es muy, muy temprano. La realidad es que las primeras etapas del desarrollo de la IA se centran principalmente en aplicaciones corporativas en lugar de dispositivos móviles de consumo. No hay una aplicación de consumidor actual donde la gente dice: “No podemos vivir sin esto”. No hay una aplicación AI aún equivalente a cómo, por ejemplo, Uber aumentó el uso de datos móviles. Siendo realistas, probablemente estemos a un par de años de un aumento significativo en la adopción del consumidor de IA en dispositivos móviles.
¿Qué tan adquisitivo esperas que sean los REIT de telecomunicaciones este año?
Linchar: Los múltiplos de transacción de las recientes ventas de cartera de torres siguen siendo bastante altos. No hemos visto “The Ask” para estas carteras en los últimos tres años con el aumento de las tasas de interés, como lo hemos hecho con otros tipos de bienes raíces. Entonces, todavía hay una extensión bastante amplia para las carteras de la torre.
Además, existe una fuerte competencia de los fondos de infraestructura digital que están ansiosas por aumentar la exposición a su torre, lo que dificulta que los REIT adquieran carteras en valoraciones atractivas en los EE. UU. Sin embargo, puede haber algunas oportunidades para adquisiciones en valoraciones más bajas en los mercados internacionales, aunque tienen un mayor riesgo y potenciales inodoros de divisas posibles.
Guarino: En relación con los años anteriores, cuando hubo algunos acuerdos grandes y estratégicos de M&A, será un año bastante ligero. REIT se centrará en compras de cartera más pequeñas, pero nada que realmente mueva la aguja en términos de su base de activos. Una razón es la disponibilidad limitada de carteras para la venta. Otra es que los REIT de las telecomunicaciones enfrentan una fuerte competencia de compradores privados, que tienen mejores costos de capital, lo que limita la capacidad de Reits para hacer que los grandes ofertas tengan sentido.
Prentiss: No esperamos que sean muy adquisitivos este año. Los REIT de las telecomunicaciones públicas pueden tener dificultades para ser los altos postores en adquisiciones, ya que las empresas privadas a menudo pueden pagar más porque tienen un horizonte de inversión más largo y, en general, diferentes puntos de vista sobre las tasas de interés. Las tasas de interés son muy volátiles, pero si los inversores privados tienen una estrategia de inversión a largo plazo, generalmente pueden montar los altibajos y suscribir con la suposición basada en las tasas de interés a largo plazo.
El sentimiento general es que los principales REIT de telecomunicaciones de EE. UU. Serán más cautelosos con respecto a las adquisiciones en el próximo año, equilibrando el crecimiento a través de adquisiciones versus capital de regreso a los accionistas a través de recompras.
¿Cómo están ayudando a los REIT de las telecomunicaciones a llevar Internet de alto rendimiento a las comunidades rurales y desatendidas?
Guarino: Los transportistas inalámbricos están utilizando sitios de torres para proporcionar servicios de Internet en áreas donde no tiene sentido poner fibra para la banda ancha del hogar. Los REIT no están muy concentrados en las zonas rurales; Sin embargo, si su torre está en un área donde no hay mucha fibra para las casas, las áreas rurales podrían beneficiarse.
Prentiss: Los REIT de telecomunicaciones están permitiendo servicios inalámbricos fijos, donde los transportistas inalámbricos pueden usar capacidad de repuesto en sus redes inalámbricas para proporcionar Internet de alta velocidad a ubicaciones fijas en áreas con baja densidad de población. Esto puede llegar a áreas que no son económicamente viables para las implementaciones de fibra.
Otra forma son los programas gubernamentales, que pueden ayudar a subsidiar los costos de banda ancha para las comunidades desatendidas. REIT puede trabajar con los operadores para aprovechar estos subsidios para expandir la conectividad. Además, en las áreas más remotas y de baja densidad donde las redes inalámbricas no son factibles, la conectividad satelital puede desempeñar un papel.
Linchar: El uso más rentable del espectro para los portadores inalámbricos es a través de la comunicación celular. Sin embargo, si los transportistas tienen un espectro disponible que no está consumido por el tráfico de teléfonos celulares, el acceso inalámbrico fijo (FWA) presenta una segunda opción atractiva, y los transportistas persiguen FWA en áreas rurales y desatendidas. Los REIT de telecomunicaciones pueden apoyar el despliegue de los operadores de espectro adicional para FWA, generando ingresos incrementales para ellos mismos.
La mayor parte del reciente crecimiento para los REIT de telecomunicaciones ha estado en los mercados internacionales, tanto en los mercados emergentes como en los desarrollados. ¿Cuáles son las oportunidades futuras allí?
Linchar: Las carteras de las torres todavía están disponibles y más baratas en los mercados emergentes en comparación con los mercados nacionales, especialmente en relación con los EE. UU. Si los REIT buscan expandirse, esas oportunidades aún están disponibles. Además, los proyectos de construcción a traje producen algunos de los mayores rendimientos en el negocio de la torre, y la mayoría de esas oportunidades están en los mercados emergentes.
También existe la capacidad de diversificar la exposición y agregar ingresos incrementales al expandirse a los mercados internacionales desarrollados. Esto puede proporcionar crecimiento con menos riesgo de cambio y divisas en comparación con los mercados emergentes. Sin embargo, también existen desafíos en los mercados internacionales, incluidos los entornos regulatorios en evolución, los matices en cada mercado que requieren una consideración cuidadosa y posibles cambios en el panorama competitivo.
Prentiss: Existe un deseo universal de conectividad a nivel mundial, pero las tasas brutas de adopción del producto interno interno y de la tecnología pueden variar significativamente en los mercados emergentes y en desarrollo en comparación con los mercados desarrollados. Esto puede afectar la economía y los rendimientos de los REIT cuando operan en los mercados internacionales, ya que los ingresos promedio por usuario (ARPU) tienden a ser más bajos.
El perfil de riesgo de invertir en los mercados emergentes/en desarrollo versus los mercados desarrollados también puede afectar el costo de capital de REIT y la voluntad de ser adquiridos internacionalmente. Castillo de la corona Cª (NYSE: CCI) incluso eliminó “internacional” de su nombre, lo que indica un posible cambio de expansión internacional agresiva. American Tower Corp. (NYSE: AMT) puede ser más selectivo para asignar capital incremental a los mercados internacionales, potencialmente favoreciendo las inversiones en el negocio del centro de datos de los Estados Unidos, o Europa, sobre los mercados emergentes.
Guarino: REIT continuará expandiéndose internacionalmente cuando tenga sentido. Hay muchas más oportunidades de desarrollo en los mercados internacionales en comparación con los EE. UU. Por lo tanto, los acuerdos de fusiones y adquisiciones más pequeños y los planes de desarrollo de construcción a traje con operadores inalámbricos impulsarán el crecimiento en los mercados internacionales. Sin embargo, cuando observa la escala más pequeña de estas inversiones internacionales, puede no tener un impacto significativo en el valor general del activo de los grandes REIT.
¿Cuáles son algunas oportunidades y desafíos clave para los REIT de telecomunicaciones en los próximos años?
Prentiss: El negocio principal de REIT de telecomunicaciones no es cíclico y está impulsado por el comportamiento adictivo de usar su teléfono celular. Ese es un modelo de negocio bastante bueno que proporciona una base estable para el crecimiento. El lanzamiento continuo de 5G, y la eventual transición a las redes 6G, creará oportunidades para una actividad de arrendamiento incremental.
Si la IA y otras tecnologías emergentes generan un aumento del consumo de video y el uso de datos móviles, eso podría presentar nuevas oportunidades de ingresos en el futuro. Además, los balances saludables y las posiciones financieras de los principales operadores inalámbricos deberían apoyar la inversión continua en sus redes.
En los desafíos delanteros, factores como tarifas, tasas de moneda extranjera y la volatilidad de las tasas de interés pueden tener un impacto. Además, los cambios regulatorios y de políticas, como la interrupción del programa de conectividad asequible, pueden afectar negativamente a las comunidades desatendidas.
Guarino: Las oportunidades incluyen la creciente demanda de consumo de datos en teléfonos móviles, lo que requiere que los operadores inalámbricos realicen inversiones en sitios de torres. El desafío es, ¿cuándo sucede eso? Si los consumidores son contenidos que consumen tantos datos hoy como lo son mañana, esa aceleración no ocurre tan rápido. Esa incertidumbre obviamente afecta el valor temporal del dinero y las perspectivas de crecimiento. Otro desafío es que muchos REIT han invertido fuera de los EE. UU., Por lo que ciertamente hay un riesgo de divisas para el flujo de efectivo.
Linchar: En el frente de las oportunidades, los REIT de telecomunicaciones están bien posicionados para capturar la creciente demanda de portadores, ya que la actividad de aplicación sugiere un aumento en la actividad de arrendamiento. Además, los REIT tienen la oportunidad de tamaño a la derecha de su exposición. Algunas compañías están saliendo de los mercados de bajo rendimiento al tiempo que aumentan la escala local en los principales mercados.
Por el lado de los desafíos, las tasas de interés siguen siendo probablemente uno de los mayores desafíos para las compañías de torres porque generalmente tienen un alto apalancamiento y riesgo de refinanciación en sus balances, mientras que los ingresos son sensibles al gasto de transportistas (que depende del acceso de los transportistas al capital atractivo).
