Desde el final de la pandemia, el sector inmobiliario de la oficina se ha centrado en atraer a los inquilinos al lugar de trabajo en un esfuerzo por restablecerlo como un elemento esencial de la cultura corporativa. En su mayor parte, las propiedades más nuevas y altamente amenitadas en ubicaciones convenientes y atractivas, los tipos de propiedades que los REIT suelen ser poseedores, les ha ido mejor al lograr ese objetivo.
Si bien los mandatos de regreso a la oficina han proliferado en los últimos meses, los modelos de trabajo híbridos y, en menor medida, el trabajo remoto, siguen siendo un accesorio. Reit.com solicitó a tres analistas del sector de oficinas, Dylan Burzinski en Green Street, Blaine Heck en Wells Fargo y Ronald Kamdem en Morgan Stanley, que compartan sus pensamientos sobre cómo estas tendencias y otros factores, probablemente se manifiesten en 2025.
¿Se acelerarán los mandatos de la oficina en 2025 y cuál es su impacto?
Dylan Burzinski: Hemos visto una mejora incremental en la utilización de la oficina desde 2023, y mientras miramos a 2025, esperamos ver una continuación de esta tendencia. Las empresas más grandes están llamando a más empleados a la oficina y, lo que es más importante, muchas están siendo más contundentes con esos requisitos.
En años anteriores, las empresas no implementaron mecanismos de ejecución para asegurarse de que los empleados se presentaran en persona. Si bien espero que el regreso a las políticas de la oficina gane impulso, el impacto final en la absorción neta en el corto plazo es menos claro ya que los inquilinos todavía están reduciendo. Sin embargo, una mayor utilización es algo bueno en general para la demanda de la oficina.
Blaine diablos: Hemos visto un retorno cada vez más rígido a los requisitos de la oficina implementados por los primeros usuarios en los sectores de servicios financieros, profesionales y comerciales. Sin embargo, creo que lo que será más impactante en el corto plazo es la implementación del retorno a los requisitos de la oficina de aquellas compañías que han sido más flexibles en su implementación, principalmente en el sector de la tecnología.
Está claro que el regreso a la oficina en la ciudad de Nueva York ha impactado el ritmo de arrendamiento en ese mercado, pero queda por ver si se verá tracción en los mercados pesados de tecnología en la costa oeste, donde algunos inquilinos pueden haber sido demasiado ambiciosos en sus esfuerzos de reducción de tamaño. Somos optimistas de que esto puede ser un viento de cola para los mercados de la costa oeste a medida que avanzamos hasta 2025.
Ronald Kamdem: Es probable que los mandatos de regreso a la oficina se aceleren en la costa oeste, donde la utilización física de los edificios ha retrasado tanto a Manhattan como a los mercados de Sun Belt. Grandes compañías tecnológicas como Amazon y Salesforce han establecido la pauta y esperaríamos que otras compañías se muevan en una dirección similar. Sin embargo, puede llevar algún tiempo y algunos cambios en el terreno para que la actividad de arrendamiento haga lo mismo.
Si bien los mandatos de regreso a la oficina son una señal alentadora, afectarán a cada región de manera diferente. Vemos a Manhattan como el mayor beneficiario seguido del cinturón solar. En la costa oeste, si bien hay potencialmente más actividad que obtener de los niveles más bajos, una posible recolección en el arrendamiento puede no ser suficiente para compensar el espacio perdido por la reducción de la reducción en los próximos 12-18 meses.
¿Qué otros factores ves que impactan los fundamentos de la oficina este año?
Kamdem: El crecimiento sólido de las ganancias de S&P en los próximos dos años es un viento de cola para las corporaciones y su posible uso del espacio. También monitoreamos el impacto que el Departamento de Eficiencia del Gobierno (DOGE) podría tener en la utilización de inquilinos del gobierno. La inversión continua en IA podría impulsar más empleados tecnológicos y demanda de espacio.
Infierno: Continuamos creyendo que los edificios de la más alta calidad en cada mercado obtendrán una parte descomunal de la actividad de arrendamiento a medida que los empleadores se esfuerzan por ofrecer la mejor experiencia para que sus empleados los atraigan a la oficina en un entorno de trabajo más híbrido.
También hemos oído hablar de un mayor interés de los propietarios institucionales en el mercado de transacciones, que ha sido dominado por individuos y grupos privados, de alto valor durante los últimos años. Vemos esto como un respaldo sólido para las propiedades de oficina de alta calidad en los mercados y submercados más fuertes, a pesar del principal reinicio en el sector que hemos visto.
Burzinski: Los volúmenes de arrendamiento están mejorando porque las empresas ya no están “pateando la lata en el futuro”. Las corporaciones ahora están decidiendo renovar o extender los arrendamientos, con ciertos inquilinos de servicios financieros que buscan más espacio. Con menos incertidumbre económica y una mejor comprensión de los patrones de utilización, más empresas se sentirán más cómodas tomando decisiones sobre sus espacios de trabajo. Las tasas de disponibilidad de subarrendamiento también están disminuyendo en la mayoría de los mercados, que generalmente es el primer signo de estabilización.
¿Ciertos mercados geográficos muestran una resistencia o recuperación particular?
Burzinski: Los mercados más resistentes durante el año pasado fueron la ciudad de Nueva York, el sur de Florida, Charlotte y Nashville. Todos están golpeando por encima del promedio de la oficina. Los mercados de Sun Belt todavía se benefician de la inmigración y la alta utilización de oficinas. La ciudad de Nueva York se está beneficiando de su economía diversificada y como la meca de la industria de servicios financieros, que ha sido líder en exigir el regreso al cargo y finalmente impulsado una fuerte actividad de arrendamiento.
Kamdem: La vacante de Manhattan Clase A continúa liderando el espacio de la oficina comercial de los Estados Unidos. Ha habido algunos brotes verdes en los mercados de Sun Belt, con vacantes que caen en cuatro de cada seis mercados (Atlanta, Dallas, Charlotte, Tampa), ya que la demanda está viendo ampliamente una camioneta. Sin embargo, esto se ve compensado por entregas aún elevadas (particularmente en Dallas y Raleigh) y, como resultado, las tasas de vacantes para las propiedades de clase A agregada del cinturón Sun siguen siendo elevadas versus los niveles previos al co-covid. Y con el 2.5% de las acciones de Clase A existentes en construcción, la presión ascendente sobre las tasas de vacantes probablemente persistirá en el período cercano.
Infierno: La ciudad de Nueva York continúa liderando el cargo desde una perspectiva de arrendamiento e inversión. Dicho esto, vemos oportunidades en todo el país. Los mercados de Sun Belt se han mantenido resistentes, y creemos que los propietarios de alta calidad y bien capitalizados continuarán ganando cuota de mercado dada su capacidad y disposición para financiar mejoras de construcción y arrendar concesiones. Los mercados de la costa oeste han sido más lentos para recuperarse dada su exposición a la tenencia de tecnología y medios, pero también estamos viendo signos positivos en esos mercados.
¿Qué especificaciones de diseño de oficina espera ser más demandada en los próximos años?
Kamdem: Espacio de servicios, reuniones y salas de juntas, restos de importancia clave para el consultorio con inquilinos. Creemos que es probable que la tendencia del escritorio hotelero (donde los empleados reservan las escritorios de reserva) no sean tan frecuentes como se esperaba anteriormente al comienzo de la pandemia.
Infierno: Creo que una de las variables más grandes para cualquier edificio de oficinas es la proximidad al tránsito y otras comodidades, especialmente en los mercados de puerta de enlace como la ciudad de Nueva York. Desde una perspectiva de diseño, conferencia y espacio de comodidad en el lugar de cortesía, ha sido una gran ventaja para aquellos propietarios que se han tomado el tiempo y el dinero para construirlo.
Burzinski: Desde una perspectiva de servicios, la ubicación es el factor más importante. En la ciudad de Nueva York, los principales arrendadores quieren estar cerca de Grand Central o Penn Station. En los mercados con menos acceso al tránsito masivo importante, las empresas quieren ingreso y salida de las principales carreteras. Los líderes de la compañía buscan estar en vecindarios con experiencias principales cercanas, incluido el acceso a las opciones de alimentos y bebidas y lugares de entretenimiento. La gente quiere disfrutar del área después del trabajo.
Desde el punto de vista de las características físicas, no ha cambiado mucho desde antes del co-covid. Las principales comodidades en la demanda son ventanas de piso a techo y luz natural. Los inquilinos más grandes solicitan planos de planta abiertos con mucho espacio de colaboración en edificios de alta calidad para ayudar a construir una cultura fuerte. Las comodidades básicas del edificio, como un gimnasio, se consideran apuestas de mesa en este momento.
¿Qué tan significativa es probable que sea la reutilización del espacio de oficina existente para el sector?
Diablos: Hemos visto una reducción constante en el inventario del espacio de oficinas de las conversiones a otros usos, con mayor frecuencia a residencial, así como de la demolición del espacio funcionalmente obsoleto. Aunque la reducción como porcentaje de inventario continúa siendo relativamente baja, esta tendencia, combinada con la falta de una nueva oferta, podría tener en cuenta una mejora general en los fundamentos a medida que la demanda se recupera.
KAMDEM: La reutilización es un positivo incremental, ya que elimina el suministro de la oficina del mercado, pero observamos que puede no ser una solución a gran escala.
Basado en las conversiones selectas de oficina recientemente anunciadas, los costos para adquirir un edificio de oficinas existente son de $ 240- $ 340 por pie cuadrado (PSF) y los costos para convertir a multifamiliar son de $ 360- $ 510 psf, que culminan en un costo total de $ 600- $ 770 psf. A nivel nacional, a menos que los precios de la oficina disminuyan aún más, o los alquileres de apartamentos crezcan significativamente, la economía de la conversión no es el lápiz y las historias de éxito en la conversión pueden ser la excepción, no la regla.
Los datos de CBRE sugieren que 133 finalizaciones de conversión de oficina a múltiples han creado aproximadamente 22,000 unidades de vivienda desde 2016. CBRE estima que 169 de estos proyectos clasificados clasificados según lo planeado o en marcha actualmente producirán 31,000 unidades adicionales. Para el contexto, 31,000 unidades representan menos del 1% del stock multifamiliar total.
Burzinski: La reutilización es un problema que toma los titulares porque el mundo de los bienes raíces de la oficina ha sido tan desafiado en los últimos cinco años. La gente habla sobre el potencial de los edificios para convertirse porque podría ayudar a resolver la crisis de vivienda que enfrentan muchas ciudades. Siendo realistas, un número significativo de oficinas no se convertirán.
Muchos edificios de oficinas no pueden convertirse fácilmente debido a los bancos de ascensores y los tamaños de placas de piso. Además, muchos municipios todavía están tratando de descubrir la zonificación. Incluso si un espacio se puede convertir desde una perspectiva física y de zonificación, debe tener sentido desde una lente económica. A menos que haya incentivos significativos de los municipios, no es probable que la reutilización de una gran franja del producto de oficina existente sea un esfuerzo enormemente rentable.
¿De dónde ves las mejores oportunidades para los REIT de oficina que provienen en 2025?
Kamdem: Midtown Manhattan Los submercados han mostrado una mejora constante en la demanda y la caída de la vacante. Continuamos viendo esta parte de Nueva York como el mercado de oficinas más fuerte del país y los REIT que tienen exposición deberían beneficiarse. También puede haber oportunidades para ofender en este punto del ciclo y comprar activos de alta calidad a precios angustiados.
Burzinski: El único punto brillante para REIT de oficina es que tienen el potencial de ser adquisitivos. El menor costo de capital de Office REITS puede ayudarlos a comprar activos de mayor calidad en el mercado privado. Tienen un costo y acceso a la ventaja de la deuda sobre muchos propietarios de mercados privados de Havemstrung. Si los precios de las acciones continúan negociando en o por encima de NAV, tendría sentido que los REIT de la oficina continúen comprando activos.
Infierno: Vemos que los REIT de la oficina están en una posición ventajosa para obtener cuota de mercado de los propietarios privados con una incapacidad o falta de voluntad para gastar en sus propiedades y financiar concesiones de arrendamiento. También vemos esto como una oportunidad generacional para que los REIT salgan a la ofensiva, mientras que otros inversores institucionales permanecen en gran medida de lado y adquieren propiedades sólidas con altos descuentos al costo de reemplazo.
¿Hay otras tendencias o desarrollos en el sector de la oficina que está viendo?
Burzinski: El mayor desarrollo que estamos viendo es lo que sucederá con los mercados de capital de deuda. Los mercados de deuda privados se descongelan, particularmente en el lado de CMBS. Sin embargo, hasta ahora se ha concentrado en gran medida en la ciudad de Nueva York. Los volúmenes de transacciones probablemente serán más bajos de lo que históricamente se han estabilizado hasta que los mercados de capital de deuda.
Infierno: Reuniones y llamadas recientes que hemos organizado con la comunidad de corretaje apuntan a una mayor disponibilidad de financiamiento de deuda para activos de oficina de alta calidad bien posicionados que, cuando se combinan con menos disposición de algunos prestamistas a “patear” a los vencimientos, deberían dar lugar a una mayor transparencia de precios en el sector. En 2024, también vimos una disminución notable en el espacio de subarrendamiento impulsado por el arrendamiento y la conversión a disponibilidad directa, que vemos continuando en 2025.
Kamdem: La densidad de la oficina es un debate clave entre los inversores y nuestra encuesta patentada de regreso a la oficina el año pasado sugiere que podría haber otra reducción de aproximadamente el 5%. Los inquilinos más pequeños (menos de $ 1.0 mil millones de ingresos) pueden tener una participación desproporcionada de la reducción del espacio frente a los inquilinos más grandes.
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