P: Vivimos en un edificio de condominios en Manhattan con menos de 10 unidades. La última inspección local de la Ley 11 encontró que nuestra fachada necesita una reparación y mantenimiento significativos, lo que podría costar $ 300,000 o más. La junta de condominios ha determinado que se cobrará una evaluación a todos los propietarios para pagar el trabajo. Obviamente, esto será una dificultad para todos. ¿Qué recurso tiene el edificio si alguno de los propietarios se niega a pagar y además está atrasado en sus cargos comunes? ¿Se nos permite adornar los pagos de alquiler que reciben de las subceptoras? ¿Cuáles son nuestras opciones legales?
A: Ley local 11 Requiere inspecciones de fachadas cada cinco años en edificios más alto que seis pisos, seguido de reparaciones para corregir cualquier condición insegura. Esto puede ser costoso, especialmente en edificios donde hay pocos propietarios para compartir el costo de las reparaciones. Algunos propietarios pueden tener efectivo disponible para pagar su acción por adelantado, pero no a todos.
“Si sabe que estas personas no pueden pagar, déjelos pagar con el tiempo”, dijo Lisa A. Smith, una socia que practica la ley de bienes raíces en Smith, Gambrell & Russell, LLP.
La junta puede incentivar a los propietarios a pagar todo a la vez y cobrar una pequeña cantidad de intereses a los propietarios que necesitan pagar con el tiempo. Pero a todos en el edificio deben ofrecer las mismas opciones. Con suerte, suficientes residentes quieren pagar por adelantado para evitar los intereses para que el edificio tenga suficientes ingresos para comenzar el proyecto.
Su condominio puede buscar un préstamo para el proyecto si los estatutos del edificio lo permiten, ya sea obteniendo una hipoteca de la unidad de Super (si es propiedad del edificio), o utilizando el flujo de ingresos de los cargos comunes como garantía.
Para los propietarios de unidades que están atrasados por los cargos comunes, la junta de condominios tiene varias vías que puede seguir. Si la unidad está siendo alquilada, el tablero puede enviar una carta al inquilino exigiendo que pague su alquiler a la junta, en lugar de al propietario de la unidad. Pero esto no ha sido completamente exigible en la corte, dijo Steven D. Sladkus, un abogado de bienes raíces en Manhattan.
“Mientras que algunos inquilinos cumplen con esa demanda, otros no”, dijo Sladkus.
En cambio, la junta puede demandar a un propietario moroso por dinero adeudado a la junta, o presentar un gravamen de carga común contra la unidad y comenzar una acción de ejecución hipotecaria.
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