P: Estaba considerando comprar una cooperativa con un patio trasero privado en el Upper East Side. El patio trasero se incluyó en el plan de oferta. El vendedor y yo acordamos el precio, pero luego la junta introdujo un acuerdo de licencia que impuso un cargo mensual para usar el patio. Esta tarifa fue igual a 18 acciones, aunque el comprador no obtendría esas acciones. La Junta también impuso reglas sobre cómo y cuándo se podría usar el patio trasero. Los compradores potenciales tuvieron que firmar el acuerdo para ser considerado. ¿Es legal que una junta imponga una tarifa separada para un patio trasero que pertenece a la unidad?
A: Si el patio trasero es parte de la unidad, la junta no puede exigirle que pague una tarifa de licencia para usarla.
“De hecho, si forma parte de la unidad, el mantenimiento mensual evaluado en la unidad técnicamente cubriría el costo del patio trasero, y cualquier cantidad adicional que la Junta intentaría recoger de usted sería equivalente a la doble inmersión”, dijo Leni Morrison Cummins, presidente de la práctica de los condominios y las cooperativas en la firma de la ley de Manhattan.
Es posible que el tablero intente corregir un error del pasado, que anterior a la ocupación del vendedor. Si el patio trasero no es parte de la unidad, la cooperativa puede tener el derecho de licenciar su uso.
Pero debe preguntar por qué la junta está presentando el acuerdo de licencia ahora.
“Parece que hay algo muy sospechoso en la junta que ahora requiere un acuerdo de licencia y el pago por el equivalente a 18 acciones de mantenimiento”, dijo Steven D. Sladkus, socio de Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas LLP, un bufete de abogados de Manhattan.
Usted menciona que el patio trasero está incluido con el apartamento en el plan de oferta, por lo que el escenario más probable es que la junta pueda estar tratando de generar ingresos para la cooperativa.
La otra cosa a tener en cuenta es que una licencia, por su naturaleza, puede ser revocada (aunque hay licencias irrevocables). Si firmara esta licencia, ¿la junta, más tarde, diría que en realidad no puede usar el patio?
“El comprador va a decir que es una locura, ese es un factor decisivo”, dijo Sladkus.
Si los compradores potenciales se alejan, la junta puede estar fallando en su responsabilidad fiduciaria con el vendedor como accionista.
Su corredor puede pedirle al corredor del vendedor que busque más información de la junta sobre su base para imponer la tarifa de la licencia y por qué no se le cobró antes.
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