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Una profesora de derecho contractual que ha criticado los nuevos formularios de transacción creados después de que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios propuso un acuerdo para múltiples demandas antimonopolio ha publicado su propio modelo de acuerdo de representación del comprador con la esperanza de presionar a la industria de bienes raíces para que cree formularios que sean más justos para los compradores.
“Existen cientos (o tal vez miles) de versiones diferentes de estos acuerdos de comprador”, escribió el profesor de derecho de contratos de la Universidad de Buffalo. Tanya Monestier en comentario acompañándola contrato de muestra.
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“Algunos son elaborados por organismos reguladores estatales; algunos por asociaciones de agentes inmobiliarios estatales y locales; algunos por MLS (servicios de listado múltiple); algunos por corredores privados. En gran medida, todos están redactados teniendo en cuenta los intereses del corredor (no del comprador).
Monestier escribió a principios de este verano informes para la Federación de Consumidores de Estados Unidos, una organización sin fines de lucro, sobre formularios de transacciones creados a raíz del acuerdo de NAR y el mes pasado prevenido que muchos de los acuerdos de representación del comprador así creados son en gran medida incomprensibles para el comprador o vendedor de vivienda promedio y contienen lenguaje que busca evitar los términos del acuerdo.
Ahora, Monestier básicamente está poniendo su dinero en lo que dice. Ella creó un contrato de muestra con el comprador y publicó comentarios que acompañan a ese contrato de muestra, explicando por qué decidió incluir y excluir ciertas disposiciones.
“He publicado cuatro informes en los que critico los contratos”, escribió Monestier.
“A veces es fácil tomar decisiones desde los asientos baratos, por eso he intentado crear algo que refleje el tipo de contrato que creo que los corredores deberían considerar usar.
“Mi modelo de contrato es un intento de hacer avanzar la conversación en una dirección práctica. La muestra puede ser un punto de partida para crear nuevos formularios desde cero o modificar los existentes. Creo que también sirve como prueba de que no es necesario escribir las cosas en términos legales para transmitir significado”.
Enfatizó que el contrato de muestra no necesariamente debe usarse tal como está, en parte porque las casas de bolsa y las asociaciones de agentes inmobiliarios deben asegurarse de que sus contratos cumplan con la ley estatal. Por ejemplo, señaló que la agencia dual no está permitida en algunos estados y que el contrato debería modificarse para reflejar eso en esos estados, mientras que otros estados pueden requerir un lenguaje legal o exenciones de responsabilidad particulares.
“Insto a las asociaciones de agentes inmobiliarios estatales y locales, a las MLS, a los reguladores estatales y a las casas de bolsa privadas a hacerlo mejor cuando se trata de crear contratos justos y comprensibles para los consumidores”, escribió Monestier.
“No pretendo haber creado la plantilla perfecta. Y ciertamente hay escenarios que quizás no haya considerado lo suficiente. El punto, sin embargo, es que podemos y debemos hacerlo mejor.”
El comentario de Monestier agradece a varias personas que brindaron comentarios sobre el modelo de contrato, la mayoría de ellos profesores de derecho. Otros dos son Wendy Gilch, subdirectora de Consumer Advocates in American Real Estate (CAARE), que también ha criticó nuevas formas después del acuerdo de la NAR, y “un abogado de bienes raíces de una asociación afiliada a la NAR que deseaba permanecer en el anonimato”.
El modelo de contrato de comprador de Monestier tiene 2,5 páginas, está escrito en fuente de 12 puntos y poco más de 1.000 palabras.
“Por el contrario, el acuerdo de representación del comprador de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Nuevo México es cinco veces más largo: ¡casi 5000 palabras!” Monestier escribió.
“Es probable que se necesiten más de 40 minutos para leerlo”.
Ella evita el uso de jerga legal y dijo que su audiencia general para el contrato es un posible comprador de vivienda en Estados Unidos con algún nivel de educación secundaria. Señaló que el Código de Ética para Agentes Inmobiliarios exige que los formularios de transacción estén escritos en “lenguaje claro y comprensible”.
“El Artículo 9 del Código de Ética para Agentes Inmobiliarios establece: (Los agentes inmobiliarios), para la protección de todas las partes, garantizarán, siempre que sea posible, que todos los acuerdos relacionados con transacciones de bienes raíces, incluidos, entre otros, acuerdos de cotización y representación, contratos de compra y Los arrendamientos se constan por escrito en un lenguaje claro y comprensible expresando los términos, condiciones, obligaciones y compromisos específicos de las partes…”, escribió Monestier.
“Muy pocos contratos que he visto satisfarían el umbral de ‘lenguaje claro y comprensible’ que exige la industria. sí mismo impone a los participantes afiliados a la NAR”.
Hacer que el contrato fuera comprensible era la prioridad número uno de Monestier.
“Hacerlo significa que se pierde un poco de precisión y que no se cubren todas las permutaciones de todos los escenarios imaginables. Esta fue una decisión deliberada”, escribió Monestier.
“Para el escenario de uno entre mil en el que el comprador consigue en secreto que su hermano compre la propiedad para evitar pagar una comisión de corredor, deje que los tribunales resuelvan esto (incluso sin una cláusula en el contrato, tiene un muy buen argumento). que el hermano es agente de su comprador)”.
“Algunos corredores sentirán que este contrato es demasiado ‘favorable para el comprador'”, añadió Monestier. “Quizás lo sea. Las mentes razonables pueden diferir sobre dónde trazar la línea”.
Pero alentó a los corredores y otras personas que estén considerando revisar sus formularios a que se pregunten: “¿Realmente necesitan esta disposición? ¿Por qué? ¿Qué posibilidades hay de que suceda este escenario? ¿Y cuánta ‘protección’ les brindará realmente esta disposición?”
Sobre ese último punto, señaló que cualquiera puede decir de alguna manera que “no es responsable de x, y y z”, pero eso no les brinda protección total. “Un tribunal puede declararlo responsable a pesar de su intento de protegerse de la responsabilidad por escrito”, dijo Monestier.
En la parte superior, resaltado en un cuadro gris, el formulario de Monestier dice: “Aviso obligatorio: las comisiones de bienes raíces no están establecidas por ley. Están sujetos a negociación entre compradores y corredores”. Deliberadamente no dijo que las comisiones son “totalmente negociables” porque eso podría dar a los compradores la falsa impresión de que los corredores están obligados a negociar sus tarifas, lo cual no es así, según Monestier.
El formulario deja en claro que el comprador está en apuros por la compensación del corredor comprador siempre que cierre exitosamente una transacción: “El comprador acepta pagar al corredor _____% del precio de compra O una tarifa fija de $ __________ si el comprador compra una propiedad cubierta por este acuerdo durante su vigencia”.
Monestier dijo que incluyó la opción de pagar como un porcentaje del precio de compra a pesar de las objeciones de algunos defensores del consumidor de que tal modelo de pago representa un conflicto de intereses entre el comprador y el corredor comprador.
“Sin embargo, en general, creo que la simplicidad de una tarifa porcentual basada en el precio de compra supera las desventajas de este modelo”, escribió.
Para mayor claridad, el formulario incluye una tabla de conversión de cuánto equivaldría a un porcentaje del precio de compra de una casa comprada al precio promedio de una vivienda en los EE. UU.: $400,000. El formulario dice que el 3 por ciento de $400 000 son $12 000, el 2 por ciento son $8 000 y el 1 por ciento son $4 000.
El formulario también establece dos formas en que el vendedor puede cubrir la compensación del corredor comprador: mediante una oferta directa de compensación o mediante una concesión.
“Soy consciente de que algunos defensores de los consumidores no creen que las ofertas anticipadas de compensación de un vendedor o de su corredor sean consistentes con el acuerdo o con las leyes antimonopolio”, escribió Monestier.
“Sin embargo, me parece que estas ofertas de compensación no están prohibidas por el acuerdo. De hecho, el acuerdo establece claramente que las ofertas de compensación pueden anunciarse en cualquier lugar, excepto en la MLS.
“Aunque preferiría que la industria adoptara el modelo propugnado por el Departamento de Justicia (desacoplamiento total; el comprador puede pedir una concesión en la oferta), parece que todavía no hemos llegado a ese punto. Como tal, he redactado el documento para reflejar las prácticas actuales”.
Sin embargo, se aseguró de señalar que, si bien el acuerdo de la NAR no prohíbe las ofertas de compensación preestablecidas, “si son ilegales sigue siendo una cuestión abierta”.
El formulario de muestra deja en claro que el corredor comprador no podría cobrar más compensación de la acordada con el comprador, algo que muchos formularios de la industria permiten actualmente y que Monestier ha denunciado.
Su formulario dice: “El corredor no recibirá compensación adicional de ninguna fuente que exceda el monto especificado en este acuerdo. El corredor no modificará este acuerdo para aumentar la compensación del corredor ni firmará un acuerdo sustitutorio con el comprador por una cantidad mayor de compensación”.
El formulario de Monestier también deja claro que las ofertas preventivas de compensación por parte del vendedor o del corredor del vendedor no afectarán las propiedades que el corredor comprador le mostrará al comprador: “El corredor mostrará al Comprador todas las propiedades que se ajusten a los criterios del Comprador, independientemente de si el vendedor o el El corredor del vendedor ofrece compensar al corredor”.
En su comentario, Monestier añadió: “Algunos formularios permiten al comprador ‘autogobernarse’, es decir, decirle a su corredor que no le muestre propiedades donde la comisión del corredor no se anuncia con anticipación. Este enfoque es contrario a toda la intención del acuerdo.
“La NAR ha emitido una guía en el sentido de que los corredores deben presentar todas las propiedades relevantes al comprador, independientemente de si el vendedor ofrece comisión”.
El contrato de muestra permite al comprador o al corredor cancelar el acuerdo por escrito en cualquier momento, a menos que el comprador haya firmado un contrato para comprar una propiedad. El formulario requiere que el corredor luego, dentro de los tres días posteriores a la cancelación o vencimiento del acuerdo, proporcione al comprador una lista de propiedades para las cuales el corredor prestó servicios de corretaje, de modo que si el comprador compra una de las propiedades dentro de un cierto período de tiempo, el comprador deberá pagar la comisión acordada.
“El corredor sólo incluirá propiedades en esta lista donde los servicios del corredor hayan sido más que mínimos”, se lee en el formulario.
“Por ejemplo, el corredor no incluirá una propiedad en la lista si el único servicio del corredor fue localizar y presentar la lista al comprador para que la considere”.
Cuando se le preguntó si “presentar el listado” incluye mostrar casas, ya sea en persona o virtualmente, Monestier le dijo a Inman que pretendía que esa disposición se refiriera a “simplemente enviar un listado por correo electrónico o tener un feed automatizado que envíe cosas”.
