Los préstamos privados, que alguna vez fueron vistos como una opción de nicho, se han convertido rápidamente en algo común a medida que más prestatarios descubren la velocidad, flexibilidad y accesibilidad del financiamiento crediticio privado. Pero a medida que la industria atrae nuevos prestatarios, también evoluciona con sus necesidades, particularmente en el equilibrio entre préstamos a corto y largo plazo.
Para comprender hacia dónde se dirigen los préstamos privados, es importante comprender primero qué define a la industria y cómo ha cambiado el mercado de 2024 a 2025.
¿Qué son los préstamos privados (y por qué los inversores los utilizan)?
Para los inversores inmobiliarios, la velocidad y la flexibilidad son primordiales. En general, los prestamistas privados pueden evaluar, aprobar y financiar préstamos mucho más rápido que los tradicionales. hipoteca prestamistas, lo que permite a los inversores actuar rápidamente en acuerdos, asegurar financiación competitiva y ejecutar estrategias que podrían no ajustarse a los plazos de préstamo convencionales o a las directrices de los inversores.
Dentro de los préstamos privados, existen dos categorías principales de productos: préstamos puente a corto plazo y préstamos DSCR a largo plazo.
Préstamos puente: la base tradicional
Los préstamos puente invierten el esquema tradicional de suscripción de crédito: la propiedad, no el prestatario, es el calificador principal. A diferencia de los bancos y los convencionales prestamistas que dependen en gran medida de los ingresos, las declaraciones de impuestos y las calificaciones crediticias del formulario W-2, las empresas privadas prestamistas evaluar principalmente el valor de la propiedad, la viabilidad de la inversión y la estrategia de salida para determinar si se debe otorgar crédito.
Históricamente, los préstamos puente han servido como base de los préstamos privados. Son de corta duración (36 meses o menos, pero normalmente de 6 a 24 meses) y se utilizan comúnmente para:
· Arreglar y voltear proyectos / Mejoras de valor agregado
· Construcción desde cero o remodelaciones importantes, incluida la adición de pies cuadrados
· Retenciones a corto plazo mientras se espera financiación a largo plazo, por ejemplo para reposicionar una propiedad comercial durante una transición entre inquilinos
Para efectos de este artículo, el término “préstamos puente” se utilizará para referirse a todos estos productos crediticios de corto plazo. La lengua vernácula de la industria varía significativamente, muchos originadores de prestamistas privados etiquetarán estos préstamos como préstamos de rehabilitación, no propietarios, préstamos de transición residencial (RTL), dinero duro, Ground Up, etc. Estos préstamos a menudo incluyen pagos de intereses únicamente y están diseñados para ayudar a los prestatarios a moverse rápidamente, ejecutar una estrategia y hacer la transición de la propiedad a una estructura financiera más permanente o venderla.
Durante muchos años, los préstamos puente representaron la mayor parte del volumen de préstamos privados, y la gran mayoría de los prestamistas privados todavía se centran principalmente en este tipo de préstamos.
Préstamos DSCR: el producto a largo plazo que está remodelando el mercado
El préstamo con índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) se ha convertido en el producto de más rápido crecimiento en el ámbito de los préstamos privados. Los préstamos DSCR suelen ser préstamos a 30 años garantizados por propiedades de alquiler suscritas principalmente en función del flujo de caja de la propiedad en lugar de los ingresos del prestatario.
DSCR = Ingreso operativo neto/Servicio de deuda total
Su atractivo es sencillo:
· Pagos predecibles a largo plazo
· Documentación de ingresos mínimos del prestatario
· Financiamiento escalable para inversionistas de cartera
· Préstamos otorgados a entidades en lugar de individuos que prefieren la mayoría de los inversores inmobiliarios
· Cartera/garantía cruzada que permite una única refinanciación en múltiples propiedades
· Tasas de interés típicamente fijas y generalmente menos de 100 puntos básicos más que el financiamiento convencional ocupado por el propietario.
Si bien la mayoría de los prestamistas todavía se centran en préstamos puente, aquellos que se especializan en financiamiento DSCR están generando volúmenes de préstamos significativamente mayores y mostrando un fuerte crecimiento, lo que indica un cambio más amplio en la estrategia de los inversionistas.
2024: Crecimiento y un cambio temprano
Según el agregador de datos de préstamos privados de terceros Forecasa1el volumen total de préstamos privados aumentó de 241.701 préstamos en 2023 a 276.909 en 2024, lo que refleja un crecimiento interanual del 14%.
Datos de Lightning Docs2 mostró que aproximadamente el 60% de los préstamos en 2023 fueron préstamos puente. En 2024, los préstamos puente representaron el 54% de los préstamos generados en la plataforma. Si bien los préstamos puente seguían siendo la oferta central de productos, los préstamos DSCR estaban ganando terreno constantemente.
2025: El cambio hacia los préstamos a largo plazo
En 2025, la tendencia se volvió inconfundible. Los datos de préstamos de Lightning Docs muestran que los préstamos puente han caído por debajo del 47% del volumen en lo que va del año, lo que significa que, por primera vez, los préstamos DSCR ahora representan la mayoría de los préstamos generados en la plataforma.
Varios factores han contribuido:
· Titulización de préstamos, lo que permite a los prestamistas desplegar capital DSCR más rápidamente
· Fuerte demanda de alquiler en regiones clave
· Tasas de interés estabilizadas a largo plazo que fomentan la financiación a 30 años
· El movimiento de muchos grandes banqueros hipotecarios independientes para centrarse en el producto porque los propietarios tienen un bloqueo que en efecto obstaculiza las oportunidades de refinanciamiento.
El resultado es un panorama de préstamos privados en el que los préstamos DSCR, que alguna vez fueron el producto emergente, ahora están impulsando un crecimiento sustancial, incluso cuando la mayoría de los prestamistas continúan ofreciendo principalmente préstamos puente.
Lightning Docs rastreó a 170 originadores de préstamos de prestamistas privados en 2024 y 2025. Los volúmenes de préstamos puente aumentaron un 27% año tras año hasta noviembre de 2025 (de 16,977 préstamos a 21,865).
Sin embargo, al realizar un seguimiento de 42 originadores de préstamos DSCR, sus volúmenes aumentaron un asombroso 94 % año tras año hasta noviembre de 2025 (de 15 009 préstamos a 29 066).
Qué significa este cambio en el futuro
Los prestamistas privados siempre se han labrado un lugar en el mercado encontrando prestatarios donde los prestamistas tradicionales no pueden. La flexibilidad ha sido durante mucho tiempo la característica definitoria de la industria, creando productos que se adaptan a las realidades de cómo operan realmente los inversores. El rápido aumento de los préstamos DSCR es el último ejemplo de ello. A medida que la demanda se desplazó hacia estrategias de alquiler a largo plazo, los prestamistas privados respondieron con un producto adaptado a esa necesidad, reforzando el propósito fundamental de la industria de adaptarse a las demandas cambiantes del mercado.
Los prestamistas que se inclinaron tempranamente hacia los programas DSCR ahora están experimentando uno de los crecimientos más fuertes, generando a menudo volúmenes de préstamos significativamente mayores que los prestamistas que siguen centrados principalmente en préstamos puente. Es una señal clara de que los prestamistas privados que continúen evolucionando junto con la demanda de los inversores serán los que escalarán más rápido.
A medida que la industria avanza, el mercado se vuelve más equilibrado, y tanto los préstamos puente a corto plazo como los préstamos DSCR a largo plazo desempeñan papeles esenciales. Para los prestatarios, esto amplía las opciones de financiación disponibles durante todo el ciclo de vida de una propiedad. Para los prestamistas, subraya el valor de ofrecer programas de préstamos diversificados que respalden una variedad de estrategias de inversión.
Nema Daghbandan es la fundadora y directora ejecutiva de Lightning Docs.
Esta columna no refleja necesariamente la opinión del departamento editorial de HousingWire y sus propietarios. Para contactar al editor responsable de este artículo: (correo electrónico protegido).
Fuentes:
1 https://www.forecasa.com
2 https://lightningdocs.ai
