El sector de REIT de hipotecas comerciales (MREIT) parece estar en la cúspide de la recuperación, debido a una combinación de factores que incluyen mejorar los rendimientos, las expectativas de los recortes de tasas de interés, los desafíos crediticios de la reducción, la diversificación de los ingresos y el aumento de las originaciones de préstamos.
MREITS ayuda a proporcionar liquidez esencial para el mercado inmobiliario tanto en el lado residencial como comercial mediante la compra o origen hipotecas y valores respaldados por hipotecas y obteniendo ingresos de los intereses sobre estas inversiones. Las mreits comerciales invierten en hipotecas comerciales, ayudando a financiar la compra y venta de bienes raíces productores de ingresos.
A partir del 8 de septiembre, los Mreits comerciales registraron rendimientos totales de 7.7% en el año en que se realizarán. Dentro del sector, Blackstone Mortgage Trust, Inc. (NYSE: BXMT), Starwood Property Trust, Inc. (NYSE: STWD) y Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE: ARI) están publicando retornos totales positivos en el año en que están en o cerca de los dos dígitos.
Las mreits comerciales han estado en la primera línea de una corrección de bienes raíces comerciales y al aumento del estrés de los préstamos que ocurrieron a raíz de los aumentos de tarifas de la Reserva Federal, con préstamos de oficina especialmente difíciles debido a los desafíos adicionales creados por el trabajo remoto.
Los estados financieros muestran el dolor muy real que estas compañías están experimentando. Las reservas de pérdidas se han movido de alrededor del 1% antes de 2022 a más del 4% de las carteras de préstamos, mientras que el porcentaje de préstamos sin rendimiento ha aumentado de casi cero a 8.3%, según Keefe, Bruyette & Woods.
La investigación de la firma también muestra que el valor en libros entre las mreits comerciales ha bajado un 21% de manera mediana desde mediados de 2022. “Esa es una gran disminución, y los peores rendimientos han bajado un 50%”, dice Jade Rahmani, Director Gerente, Finanzas de Bienes Raíces Comerciales en Keefe, Bruyette & Woods. La mayoría de los Mreits han reducido su dividendo, y ha habido una mayor prima de riesgo. Por lo tanto, no solo disminuyó el valor en libros, sino que el múltiplo de valoración que usa el mercado se amplió para reflejar más riesgo y más incertidumbre, agrega.
Incluso Bellwether REIT ha sido desafiado. Por ejemplo, el precio de la acción para BXMT cayó de alrededor de $ 32 por acción a mediados de 2022 a alrededor de $ 20 a principios de septiembre.
Girando la esquina
En términos generales, los valores en libros todavía están cayendo lentamente cuarto de trimestre, señala Harsh Hemnani, analista senior en Green Street. Los rendimientos totales, por otro lado, parecen haber pasado por lo peor, y el mercado está comenzando a fijar el precio en una recuperación.
Con respecto a los valores en los libros, los problemas están enraizados en préstamos antiguos hechos antes de 2022 que se escribieron en valoraciones máximas. Según Green Street, aproximadamente dos tercios de los préstamos hipotecarios comerciales que los MREIT tenían en 2025 se hicieron en 2022 o antes. En promedio, el valor de esos préstamos vintage cayó aproximadamente un 25% desde el pico.
“Lo que hemos visto llegar a 2025 durante la primera mitad es que el telón de fondo ha mejorado de tal manera que esos préstamos ahora puedan refinanciar en fuentes de capital estabilizadas”, dice Hemnani. El mercado de transacciones ha mejorado de tal manera que cualquier propiedad de ejecución hipotecaria o REO que los REIT tenían que tratar ahora se pueden vender cerca de donde está su base.
Según Green Street, los desafíos de crédito también se están reduciendo a medida que los saludables préstamos vintage 2024-2025, escritos en diferenciales superiores al promedio y valoraciones de reinicio, ahora representan acciones más grandes de las carteras de Mreit.
Una vez que los REIT resuelven esos activos problemáticos y implementan capital en nuevos préstamos, su retorno sobre el patrimonio comienza a verse mejor, y eso es en lo que el mercado público tiene fijación de fijación.
Otro positivo es que los rendimientos esperados para el crédito inmobiliario comercial son favorables. Mientras que el crédito corporativo en todos los ámbitos está presionando medias de todos los tiempos, los diferenciales de bienes raíces comerciales están en línea con su promedio a largo plazo. Entonces, en relación con el crédito corporativo, el crédito inmobiliario ofrece un valor relativo mucho mejor.
Más perspectiva positiva
Los analistas generalmente tienen una perspectiva más positiva para los mreits comerciales por una variedad de razones, incluidas las expectativas de los recortes de tarifas, la eliminación de pérdidas y más confianza en la estabilización de los valores de los libros.
“A pesar de la incertidumbre arancelaria y la perspectiva macroeconómica incierta este año, el impulso en los bienes raíces comerciales ha continuado en una dirección positiva”, dice Rahmani. La perspectiva de KBW para el sector comenzó a inclinarse más positivo el otoño pasado, en parte porque Mreits ha hecho el trabajo para resolver préstamos problemáticos y aumentar las reservas de pérdidas. Según el análisis de KBW, la mayoría de las pérdidas, una estimada del 81%, han sido reconocidas. “Si bien aún hay más pérdidas por recorrer, estamos la mayor parte del camino allí”, dice.
“La perspectiva actual para Mreits hoy es tan buena como lo ha sido desde mucho tiempo antes de la pandemia, y el rendimiento superior este año sobre sus compañeros de Equity REIT ha sido garantizado”, agrega Alex Pettee, presidente y director de investigación y ETF en Hoya Capital Real Estate.
Los MREIT son “inversores de propagación”, pidiendo préstamos a corto plazo e invertir en valores (MBS) respaldados por hipotecas a largo plazo o directamente en préstamos. Utilizan apalancamiento, a menudo entre 5x y 10x para amplificar esas propagaciones. Su rentabilidad depende de este diferencial de interés neto. En pocas palabras, un entorno de curva de rendimiento pronunciado es bueno para Mreits, y una curva plana presenta desafíos, señala Pettee.
La mayoría de los indicadores de propagación muestran un entorno de inversión mucho más saludable en los últimos meses en comparación con los dos años anteriores. Por ejemplo, el diferencial entre la tasa hipotecaria a 30 años menos el diferencial del Tesoro a dos años tocó a principios de 2023 con 1.70% y ahora está rondando el 3.0% a principios de septiembre.
“Creemos que esta propagación mejorará aún más a medida que la Fed reanude su ciclo de reducción de la velocidad, particularmente si todavía hay algunas preocupaciones de inflación persistentes que mantienen el extremo más largo de la curva más boyante”, dice Pettee. “Esta propagación mejorada debería traducirse en un mejor poder de ganancias y, por lo tanto, una mejor cobertura de dividendos y menos necesidad de colocar colas en apalancamiento adicional”. Sin embargo, los Mreits centrados en el crédito tienden a ser menos sensibles a la tasa de interés y dependen del rendimiento de su garantía subyacente.
Desplegar capital
La gran historia con mreits comerciales es que ahora están en una posición en la que están aumentando las originaciones de préstamos. Nuevas origen para las tres mreits comerciales que sigue Green Street (Blackstone Mortgage Trust, Starwood Property Trust, y Apollo Commercial) se detuvo en su mayor parte después de 2021, pero han dado un gran salto en la primera mitad de 2025.
