El estado ha lanzado una revisión sobre las leyes para contratos fuera del plan, con algunos grandes cambios potencialmente reservados para los compradores.
Además de reevaluar cómo los clientes compran fuera de planel estado también está buscando liberar tierras para el desarrollo al permitir que los propietarios eliminen ciertos convenios que restringen para qué se puede usar la tierra.
Si bien cuestiones separadas, al unirlos, el estado está facturando el esfuerzo como una forma de fortalecer el sector del desarrollo de la propiedad en un momento en que nueva construcción Se necesita desesperadamente: una mayor confianza del consumidor podría traducirse en más ventas, y más tierras disponibles significa una mayor oportunidad para el desarrollo.
Según los datos estatales, aproximadamente el 5% de las 180,000 compras residenciales que tuvieron lugar en el año financiero del último año de Nueva Gales del Sur fueron fuera del plan. Y como pueden ofrecer Un camino asequible Para muchos compradores de NSW, se espera que el interés en el sector permanezca fuerte.
![](data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 800 450"%3E%3C/svg%3E)
El gobierno estatal de NSW está buscando hacer más actualizaciones sobre las leyes para la construcción fuera del plan. Imagen: Getty
Cuando se trata de disposiciones de contrato fuera del plan, el enfoque del estado se centra principalmente en la protección del consumidor y abordar un nuevo problema que ha surgido desde la última ronda de actualizaciones a las leyes contractuales fuera del plan, que tuvo lugar en 2019.
Si bien esos cambios buscaban poner obligaciones de divulgación adicionales en los proveedores para que los compradores tengan una mayor transparencia al comprar fuera del plan, la última revisión apunta a fluctuar los plazos que el estado dice que, en algunos casos, ha dejado a los compradores atrapados en el limbo.
Según un documento de discusión publicado en el anuncio de la revisión, desde 2019, los nuevos factores económicos han significado que algunos compradores se han enfrentado a retrasos largos en los proyectos que han comprado, sin un camino claro.
“Las razones de estos retrasos varían, pero en muchos casos, los compradores han celebrado el contrato muy temprano en la etapa de desarrollo”, explicó el documento de discusión.
“Las complejidades imprevistas en el proceso de planificación y certificación pueden haber llevado al desarrollador a extender las fechas de la puesta de sol, lo que resulta en contratos largos y prolongados.
“En algunos casos, los compradores están ansiosos por resolver la compra, mudarse o comenzar a construir casas. Para otros, el retraso continuo y las presiones financieras han cambiado sus circunstancias, por lo que quieren poner fin al contrato y recuperar sus depósitos “.
El Gobierno está tratando de garantizar que los compradores que se enfrentan a plazos prolongados al comprar fuera del plan tienen una rampa fuera de rampa razonable.
Cómo podrían cambiar los contratos de OTP
Las propuestas actuales sobre la tabla del estado incluyen:
- Haciendo cláusulas de la puesta de sol Obligatorio en contratos para que los compradores puedan retirarse si los eventos de la puesta de sol no ocurren por tiempo establecido
- Exigir a los desarrolladores que revelen el estado del desarrollo contra los hitos de la construcción para que los compradores comprendan una mejor comprensión de los plazos y los riesgos potenciales
- Limitar la capacidad de un desarrollador para extender las fechas de la puesta de sol solo por ciertas razones más allá del control del desarrollador, como los problemas climáticos o de suministro, e imponer límites de tiempo en extensiones
- Exigir a los desarrolladores que tomen ciertas medidas para cumplir con las fechas potencialmente introduciendo sanciones por inacción
En la situación en la que la cancelación de un contrato por parte de un desarrollador es aprobada por la Corte Suprema a través de una cláusula de puesta de sol, el estado también está considerando si los daños al comprador deberían incorporar un componente para cualquier ganancia de capital atribuida al desarrollador como resultado del aumento de valores de la tierra.
El estado dice que está respondiendo a los informes de consumidores atrapados en retrasos de construcción prolongados. Imagen: Getty
El Ministro de Servicio al Cliente de NSW, Jihad Dib, comentó que, si bien el estado creía que “la mayoría de los desarrolladores hacen lo correcto”, esta revisión estaba tratando de garantizar que los compradores no puedan ponerse en una situación en la que los vendedores fuera del plan “intentan correr por el reloj en un contrato para vender a un postor más alto o engañar a los consumidores al cambiar injustamente los postes de la portería para cuando pueden mudarse a la casa de sus sueños ”.
“Estas reformas están diseñadas para proporcionar una mayor transparencia y alentar la entrega de casas nuevas. Estas propuestas se tratan de alentar a los desarrolladores a ser por adelantado sobre los plazos y los desafíos para ayudar a los propietarios de viviendas ”, dijo Dib.
Al revisar las leyes que rodean los contratos fuera del plan, señaló que el estado todavía estaba tratando de garantizar que el marco continúe brindando a “los desarrolladores la confianza y la seguridad financiera para construir”.
Tierra liberada para el desarrollo
Como parte de esta consulta, el Gobierno también está buscando desbloquear posibles sitios de desarrollo al facilitar el eliminación de ciertas restricciones a la tierra que dictan si puede acomodar múltiples viviendas.
Específicamente, la revisión apunta a “convenios restrictivos”, que son acuerdos privados entre los propietarios que limitan la forma en que se puede usar o desarrollar la tierra, y generalmente une a todos los futuros propietarios de esa tierra a las mismas restricciones.
El propietario de una propiedad impone más comúnmente cuando la tierra se subdivide para una venta separada, y a menudo se incluyen para preservar un cierto estándar de desarrollo apropiado en ese momento.
Sin embargo, según el estado, los convenios pueden estar fácilmente desactualizados a medida que cambia el entorno construido.
Los ejemplos de convenios restrictivos incluyen aquellos que evitan más de un edificio principal en la tierra, limitan el desarrollo por encima de cierta altura, o imponen un cierto estilo o estándar de desarrollo, incluso para prohibir los tipos de materiales de construcción o establecer un valor mínimo de construcción.
Raramente se incluyen fechas de puesta de sol en el pacto, agregando restricciones y complejidad a la tierra que ahora podrían ser adecuadas para la construcción de mayor densidad.
La legislación actualmente permite eliminar algunos convenios restrictivos después de 12 años, pero solo para aquellos relacionados con materiales de construcción, cercas o valor de estructura.
El estado está considerando expandir las razones por las que un pacto puede considerarse “obsoleto” para incluir el uso de la tierra, al tiempo que imponga nuevos plazos en la imposición de convenios restrictivos en nuevos contratos.
Las reformas no tienen la intención de aplicar a los convenios impuestos por entidades como un consejo local, o a los convenios positivos que requieren que un propietario realice actividades como mantener el sitio de una servidumbre, mantener los senderos de incendio autorizados o sacar el seguro.
