National Storage Affiliates Trust (NYSE: NSA), celebrando su décimo aniversario de OPI este año, se está posicionando para la próxima fase de crecimiento a medida que se aleja de la estructura organizativa que ha impulsado el éxito de la compañía durante la última década.
La NSA se formó en 2013 cuando tres operadores de almacenamiento privado (propiedades Optivest, Northwest Self Storage y SecurCare Self Storage) se unieron a fuerzas, dándose cuenta de que, aunque cada uno era un tamaño bastante bueno regionalmente, llegó un punto en el que no había suficiente escala para llegar al siguiente nivel.
David Cramer, presidente y CEO de NSA, anteriormente se desempeñó como CEO en SecurCare, y fue fundamental para que la asociación se uniera. “Trabajamos en una industria que está muy fragmentada y es difícil cultivar la escala, por lo que nos comunicamos con Optivest y Northwest para ver si podíamos unirnos y formar una compañía donde podríamos acceder al dinero público, y cómo se vería”, dice.
Entonces, en la primera mitad de 2013, las propiedades Optivest, el autopista del noroeste y el autoalmacenamiento de SecureCare formaron la NSA utilizando una estructura operativa regional (pro) participante en la que los operadores afiliados continuarían administrando y autocompresivamente sus carteras contribuidas bajo el paraguas de la NSA.
Para cuando la OPI se completó en 2015, NSA había crecido a aproximadamente 250 propiedades y un valor empresarial total de más de $ 1 mil millones. Con los años, la NSA creció a tal escala que en 2024 internalizó la estructura Pro y centralizó todas las operaciones, gestión de ingresos y tecnologías.
A principios de 2025, la cartera de NSA consistía en 1.074 propiedades de autoalmacenamiento con aproximadamente 70.2 millones de pies cuadrados alquilados. “Hoy tenemos un valor empresarial de aproximadamente $ 9 mil millones”, dice Cramer. “Hemos tenido una gran cantidad de éxito con esta estructura profesional diferenciada, que funcionó muy bien para ayudarnos a crecer a donde estamos hoy, mientras que la internalización de la estructura facilita nuestra próxima fase de crecimiento”.
Una cartera ganadora
Con una cartera diversa situada en 42 estados y Puerto Rico, incluidos varios de los 50 principales mercados, NSA ha estado buscando densificar en los mercados y también ha encontrado éxito en los mercados secundarios.
“Prosperamos en los mercados suburbanos y secundarios; ese ha sido realmente nuestro enfoque principal”, dice Cramer. “Hemos podido ver mercados como Oklahoma City, Tulsa y Riverside, donde hemos podido obtener una escala realmente buena, muy buena eficiencia operativa, y hemos tenido un tremendo éxito”.
En los últimos años, la NSA también se ha centrado en podar su cartera para que sea más eficiente operacionalmente.
“Hemos tenido una muy buena historia de crecimiento desde la OPI”, dice Cramer. “Tuvimos un año de banner en 2021 cuando compramos $ 2.2 mil millones de propiedades en un período de crecimiento muy vigoroso para nosotros y nuestros compañeros”.
Sin embargo, las carteras que la NSA adquirió incluyeron algunos activos que no se ajustaban necesariamente a la estrategia de crecimiento central de la compañía, ya sea debido a la geografía, el tamaño o la dinámica del mercado local.
“Es por eso que hemos estado eliminando los activos, para que nuestra cartera optimice desde una perspectiva geográfica y operativa”, dice Cramer. “Hemos estado reinvirtiendo ese dinero en los mercados donde queremos estar y densificando nuestros mercados existentes. La mejor parte de la industria del autoalmacenamiento es que todavía está altamente fragmentado, por lo que hay muchas oportunidades de crecimiento. Nos gusta dónde estamos posicionados, y nos gusta la capacidad de continuar consolidando en una industria altamente fragmentada”.
Dar forma a la empresa
Después de completar su IPO en 2015, NSA hizo varias cosas que ayudaron a mover a la compañía en la dirección correcta.
“Formamos nuestro primer JV en 2016; hacer que JVS amplíe nuestras fuentes de capital y facilita el crecimiento de una manera que es la luz de capital para la NSA”, dice Cramer. “Todos los profesionales tenían largas asociaciones con dinero privado, por lo que ahora, como empresa pública, podemos encontrar a algunos de estos inversores más grandes que desean estar en la industria del autoalmacenamiento, pero no tenemos plataformas. Esto nos ha permitido continuar haciendo crecer nuestras plataformas operativas y desarrollar nuestras tecnologías”.
A través del JV 2016, NSA adquirió la cartera de Istorage por $ 630 millones. La cartera consistió en 66 propiedades y 4.5 millones de pies cuadrados alquilados, ubicados en 12 estados. Además, NSA adquirió la plataforma de administración de propiedades de Istorage, incluida una compañía de administración de propiedades, una compañía de seguros cautiva y la marca Istorage.
Desde entonces, la NSA ha agregado tres relaciones JV más. Algunos de los JV podrían llevarse al balance cuando la oportunidad es correcta, señala Cramer.
“En 2020, comenzamos la internalización de los profesionales y comenzamos realmente a agregar volumen al equipo corporativo”, dice. “Pudimos generar fuerza en el banco y la tecnología de construcción y las plataformas de construcción, por lo que comenzando con la internalización de SecurCare, realmente permitió a la NSA acelerar su capacidad para operar a gran escala”.
Industria en evolución
Al observar la NSA hoy, Cramer dice: “Las cosas que hemos hecho en los últimos 10 años al posicionar a la compañía, posicionar la cartera y trabajar en tecnología, el equipo y la fuerza del banco corporativo lo han convertido en un REIT ganador”.
Como ejemplos, señala las plataformas de marketing digital del REIT y las plataformas de adquisición de clientes digitales, su centro de atención al cliente de servicio completo que puede responder llamadas telefónicas las 24 horas del día, los 7 días de la semana, y su sólida plataforma de gestión de ingresos que está “aprendiendo todos los días con las nuevas herramientas que estamos aplicando y los nuevos puntos de datos que se agregan”.
Todo el conocimiento que comenzó con los operadores regionales ha permitido a la NSA evolucionar hacia una “empresa muy sofisticada que tiene el alcance y la capacidad de tener éxito en todos los mercados en los que operamos”, dice Cramer.
