Los votantes de la ciudad de Nueva York han aprobado tres iniciativas electorales destinado a acelerar la construcción de más unidades de vivienda residencial, en un paso para abordar la grave escasez de viviendas en la ciudad.
Las enmiendas a los estatutos de la ciudad aparecieron en la boleta electoral el martes, cuando los votantes también elegido Zohran Mamdani como alcalde, después de que el demócrata progresista hiciera una intensa campaña en mejorar la asequibilidad de la vivienda.
“En conjunto, las tres medidas electorales son un paso en la dirección correcta para desarrollar viviendas asequibles en un cronograma más ajustado y con un presupuesto menor, sin sacrificar la calidad”, dice el economista senior de Realtor.com®. Jake Krimmel. “Las reformas en sí son modestas y no extremas, así que no esperen que resuelvan por sí solas la crisis de asequibilidad”.
Dos de las medidas crean un proceso de aprobación acelerado para proyectos de menor escala yvivienda asequibledesarrollos asequibles, respectivamente, mientras que un tercero crea un panel de apelaciones para anular los vetos del Ayuntamiento a desarrollos asequibles.
El Concejo Municipal se opuso firmemente a las nuevas medidas, ya que las tres erosionaron el poder de los concejales para bloquear o modificar nuevos desarrollos propuestos en los distritos que representan.
“Estas propuestas electorales engañosas cambian permanentemente la constitución de la ciudad para debilitar la democracia”, afirma el portavoz del Ayuntamiento Benjamín Fang-Estrada. “Esto dejará a nuestra ciudad sin los controles y equilibrios de la democracia para proteger a los neoyorquinos y garantizar resultados que les den prioridad a ellos, no simplemente a las ganancias”.
Quienes se oponen a las medidas las enmarcaron como una toma de poder por parte del alcalde y los desarrolladores ricos, permitiendo que ciertos proyectos eludan el proceso de revisión estándar y eliminando las aportaciones de los concejales que mejor entienden las necesidades de sus distritos.
Los partidarios calificaron las medidas como un paso necesario para agilizar el oneroso proceso por el que deben pasar los nuevos desarrollos antes de que comience la construcción, un proceso que, según dicen, favorece en gran medida a los grandes desarrolladores con mucho dinero y conexiones políticas.
Las medidas electorales fueron propuestas por una comisión creada por el alcalde saliente Eric Adamspero Mamdani guardó silencio sobre ellas hasta el día de las elecciones, cuando reveló que apoyaba las tres medidas.
“Aunque no forman parte explícitamente de la agenda de vivienda de Mamdani, las tres medidas encajan muy bien con su compromiso de construir 200.000 unidades de vivienda asequibles en 10 años”, dice Krimmel. “Su compromiso general de abordar de frente la asequibilidad de la vivienda depende crucialmente de la expansión de la oferta de viviendas en general, tanto asequibles como a precios de mercado”.
Qué cambian las medidas electorales sobre vivienda
La primera medida crea dos nuevos procesos para acelerar ciertos proyectos de vivienda asequible: uno para desarrollos de vivienda asequible financiados con fondos públicos y otro para desarrollos de vivienda asequible en áreas con las tasas más bajas de desarrollo asequible.
Ambos nuevos procesos son alternativas al Procedimiento Uniforme de Revisión del Uso de la Tierra (ULURP), un proceso de revisión de siete meses, y están diseñados para reducir el tiempo de aprobación a uno o dos meses.
Los proyectos calificados serán elegibles para la aprobación final según la decisión de la Comisión de Planificación de la Ciudad, en lugar de requerir la aprobación del Concejo Municipal.
De manera similar, la segunda medida simplifica el proceso de revisión para la construcción “modesta” de nuevas viviendas y proyectos menores de infraestructura.
Por ejemplo, un proyecto para construir un dúplex en un lote previamente zonificado para viviendas unifamiliares podría ser elegible para el proceso de revisión acelerada, que reduce la revisión típica de siete meses del ULURP a un cronograma de tres meses y se salta la aprobación del Concejo Municipal.
La tercera medida establece una Junta de Apelaciones de Vivienda Asequible compuesta por el presidente del consejo, el presidente del condado local y el alcalde.
La junta de apelaciones podría revisar y revocar cualquier acción del Concejo Municipal que rechace o cambie solicitudes para crear viviendas asequibles.
Quienes apoyan las medidas esperan que sean un paso positivo para abordar la grave escasez de viviendas en la ciudad de Nueva York, que lleva décadas desarrollándose.
“Lo que encuentro más prometedor es que las reformas cambian el proceso tanto como cambian la política. Es evidente que el status quo no estaba funcionando; un proceso lento y complicado con muchos puntos de veto seguramente hará que las nuevas construcciones sean prohibitivamente costosas”, dice Krimmel.
Desde 2014, la ciudad de Nueva York ha permitido aproximadamente 30 viviendas nuevas por cada 1.000 residentes al año, aproximadamente la mitad de la tasa de Boston.
La escasez resultante ha contribuido a la crisis de asequibilidad de la viviendadicen los economistas.
Aproximadamente el 70% de los hogares en la ciudad de Nueva York son inquilinos, y los datos de Realtor.com muestran que los alquileres medios solicitados se acercan a los $3,600, más de la mitad del ingreso mensual antes de impuestos de un hogar típico.
La tasa de desocupación de viviendas de la ciudad, o la proporción de unidades disponibles para alquilar, está cerca del 1,4%, la más baja desde 1968, lo que hace que la búsqueda de apartamentos sea un desafío incluso para aquellos que pueden permitírselo.
“Racionalizar las revisiones de viviendas asequibles, dar preferencia a viviendas de mayor densidad y revocar el poder de veto de los concejales representan avances positivos desde el punto de vista de la oferta”, dice Krimmel. “Sólo espero que sean los primeros de muchos”.
