Los REIT multifamiliares tuvieron un buen desempeño en 2024, superando al mercado de REIT en general. Al 13 de noviembre, los REIT multifamiliares registraron rentabilidades del 26,6 % frente al 10,3 % del índice FTSE Nareit All Equity REIT.
Para 2025, los fundamentos parecen sólidos basándose en las expectativas de que la oferta ha alcanzado su punto máximo, lo que debería allanar el camino para mejorar el poder de fijación de precios en el futuro, dicen los analistas.
Según CBRE, la tasa de desocupación de viviendas multifamiliares cayó en el tercer trimestre por primera vez en más de dos años. CBRE también señaló que la absorción neta positiva de 153.300 unidades fue uno de los terceros trimestres más sólidos desde 1985.
Wes Golladay, analista de investigación senior de Baird, Jamie Feldman, jefe de investigación de REIT y analista principal de REIT residencial de Wells Fargo, y Haendel St. Juste, analista senior de REIT de Mizuho Securities, comparten sus expectativas para el sector multifamiliar.
¿Cómo caracterizaría el desempeño del sector multifamiliar para 2024 y qué anticipa para 2025?
Jamie Feldman: El grupo captó una oferta una vez que los inversores se sintieron cómodos con la visibilidad del riesgo a la baja de los niveles históricos de entregas de suministro de este año. No somos tan favorables al desempeño superior del sector multifamiliar en 2025 en general, pero creemos que nombres selectos deberían tener un desempeño superior, especialmente aquellos con un crecimiento superior al promedio, proyectos de desarrollo atractivos o perspectivas de ganancias sorprendentes.
Wes Golladay: El desempeño fue mejor de lo esperado, con una demanda sorprendentemente fuerte considerando la moderación del crecimiento del empleo. Los aumentos de las renovaciones fueron buenos, la rotación fue baja, pero el crecimiento de los nuevos alquileres fue un poco más suave de lo esperado. La morosidad mejoró y la presión sobre los costos fue menor de lo previsto. Es probable que el año próximo las empresas obtengan ganancias por debajo del promedio (la porción del crecimiento de la renta en un año determinado proveniente del arrendamiento realizado durante el año anterior), pero probablemente serán más optimistas sobre el futuro.
Händel St. Justo: Las viviendas multifamiliares han tenido un año de buen desempeño, a pesar de las preocupaciones sobre nuevas entregas de suministros en algunos mercados del Sunbelt. Los REIT de apartamentos costeros han superado al subsector multifamiliar en términos relativos en lo que va del año, impulsados por un mejor crecimiento combinado de los alquileres y un crecimiento de los ingresos de las mismas tiendas en comparación con los REIT de apartamentos de Sunbelt.
El crecimiento económico continuo en los EE. UU. y una mayor visibilidad del panorama de crecimiento del empleo y desempleo que se perfilará en 2025 después de las elecciones, sugiere que el sector multifamiliar debería tener una demanda sólida y las mismas perspectivas de crecimiento de los ingresos de las tiendas, respaldado por ganancias que van desde planas hasta el Cinturón del Sol a alrededor del 1% para los mercados costeros, y ayudado por una mejora incremental de las deudas incobrables y un crecimiento de las rentas del mercado en 2025.
¿Cómo describiría las perspectivas de oferta y qué impacto está teniendo en el poder de fijación de precios?
Golladay: La oferta es la que más ha presionado el crecimiento de los nuevos arrendamientos, con aumentos de renovaciones más suaves pero aún en niveles saludables. La rotación también ha sido históricamente baja. Los mercados con mayor oferta son algunos de los de mayor demanda, pero la demanda se ha visto abrumada por la oferta, lo que ha provocado caídas enormes en el crecimiento de los alquileres en mercados como Austin, Raleigh y Atlanta. Esperamos que la mayoría de los mercados muestren un mayor poder de fijación de precios en los próximos trimestres, y algunos de los mercados con alta oferta y alta demanda tardarán algunos trimestres más en reaccionar.
El escenario base es que la oferta ha alcanzado su punto máximo y ahora todo es cuestión de absorción. Esperamos que el crecimiento de los ingresos sea inferior al promedio el próximo año, pero que los nuevos arrendamientos mejoren a medida que avanza el año, siempre y cuando continúe la fuerte absorción. La relación alquiler-ingreso ha caído en los últimos dos años, lo que sienta las bases para mejorar el poder de fijación de precios.
Feldman: El mercado multifamiliar se está abriendo camino actualmente a través del nivel más alto de nueva oferta en varias décadas. La oferta está fuertemente concentrada en los mercados de alto crecimiento del Sunbelt. Esto ha ejercido la mayor presión sobre los nuevos precios de arrendamiento y las concesiones en mercados con altos niveles de oferta.
Afortunadamente, los nuevos inicios han disminuido sustancialmente en los últimos trimestres y las entregas deberían alcanzar su punto máximo a más tardar a principios de 2025, incluso con retrasos en la construcción. Esto debería mejorar las condiciones operativas para los propietarios en los mercados con mayor oferta, suponiendo que la demanda de los inquilinos debido al crecimiento del empleo y la competencia de otras formas de opciones residenciales se mantenga saludable.
San Justo: La oferta fue un claro obstáculo para el Cinturón del Sol en 2024, pero las entregas están cayendo drásticamente en 2025. A primera vista, 2025 se perfila como un mejor año desde el punto de vista de la absorción neta, seguido de un mejor entorno de crecimiento de los alquileres en 2026.
A nivel regional, el nuevo suministro de Sunbelt representará entre el 2% y el 3% del stock existente en 2025, con una tendencia de aproximadamente 100 puntos básicos más que los mercados costeros, que deberían ver un rango del 1% al 2% del nuevo suministro como porcentaje del stock existente.
¿Cuáles cree que son algunas de las principales prioridades de los REIT multifamiliares en la actualidad?
Feldman: No estamos del todo claros en cuanto a la oferta, por lo que gestionar tanto la ocupación como el alquiler sigue siendo una alta prioridad para cumplir con las expectativas de ganancias durante los próximos dos trimestres. Los REIT también se centrarán en gran medida en la eficiencia de los gastos operativos de cara a 2025. Varios REIT multifamiliares redujeron las perspectivas de ingresos brutos durante 2024, pero pudieron encontrar ahorros en gastos para mantener sus perspectivas de NOI y FFO en el buen camino.
Los REIT querrán un colchón similar para la debilidad de los ingresos brutos en 2025, lo que hace que los gastos operativos y los ahorros corporativos, generales y administrativos, sean importantes. También esperamos que se centren en impulsar otras partidas de ingresos para complementar el crecimiento de los ingresos por alquiler.
gollaai: Las principales prioridades son el arrendamiento y encontrar formas de sacar más provecho de la cartera existente, ya sea mediante reurbanización o iniciativas tecnológicas, que es lo que han estado haciendo. También esperaríamos que fueran más activos en el despliegue de capital si su costo de capital mejorara.
San Justo: Incrementar la eficiencia operativa. Esperamos que los equipos de gestión sigan analizando la asignación de capital (adquisiciones/disposiciones) para escalar las concentraciones de carteras de submercados para beneficiarse de las sinergias de gestión/reparaciones y mantenimiento de propiedades, así como implementar proyectos de retorno de la inversión, como la construcción de WIFI y sistemas domésticos inteligentes en todas las carteras. .
Mejorar el gasto en deudas incobrables en mercados rezagados (Condado de Los Ángeles, California, Metro de Nueva York y Nueva Jersey) para volver a los niveles normalizados previos a la pandemia a medida que mejoran las moratorias de desalojo y los retrasos en los tribunales.
Esperamos que los equipos de administración de REIT multifamiliares continúen enfocándose en los controles de gastos operativos de las mismas tiendas y apelando las evaluaciones de impuestos sobre bienes raíces. Se espera que estos últimos vuelvan a moderarse a una tasa de crecimiento baja de un dígito desde los últimos años de crecimiento de un dígito medio a alto, a medida que el ritmo de apreciación de la propiedad se ha moderado después de la pandemia.
¿Hacia dónde cree que se dirigirá el volumen de transacciones multifamiliares en los próximos meses?
San Justo: Según los comentarios de las llamadas de resultados del tercer trimestre, vemos más actividad de transacciones en 2025 y eso podría resultar en un mejor crecimiento del FFO por acción para los REIT si pueden obtener deuda y/o capital social de manera acumulativa para financiar adquisiciones de carteras para desbloquear el crecimiento externo además del crecimiento orgánico. .
Algunas empresas han destacado sus balances con un apalancamiento muy bajo como una “oportunidad” para financiar adquisiciones exclusivamente con apalancamiento a corto plazo (menos costo total que capital), lo que debería ayudar gradualmente a las ganancias. El sector también se ha beneficiado de la claridad de los precios (tasas de capitalización de mercado de aproximadamente el 5%), lo que ha respaldado progresivamente el flujo de transacciones.
Feldman: La alta visibilidad de la demanda de varios años y la disponibilidad de capital han mantenido el mercado de transacciones multifamiliares mucho más activo que muchos otros tipos de propiedades durante el año pasado. El incipiente crecimiento en el volumen de transacciones sugiere que la demanda está comenzando a ganar impulso, especialmente una vez que queda más claro cuándo tocarán fondo las condiciones operativas en cada mercado y el potencial de que el crecimiento de los alquileres se acelere en 2026 y 2027.
gollaai: Nuestro escenario base sería que aumenta a medida que la presión de la oferta comienza a disminuir, lo que facilita la suscripción de activos. El comodín serán los tipos de interés, que han sido volátiles y actualmente tienen una tendencia al alza. Los REIT han sido más selectivos en sus adquisiciones dado su diferencial de costo de capital versus tasas de capitalización, pero una mejora en el costo de capital crearía una mejor oportunidad de adquirir.
¿Cree que el alquiler seguirá siendo una opción atractiva frente a la propiedad de vivienda?
Feldman: Sí, especialmente si el gasto público sigue siendo elevado bajo la administración Trump y ejerce presión al alza sobre la inflación y las tasas de interés. Estaremos atentos a los cambios en el código tributario, especialmente SALT (impuestos estatales y locales), que podrían cambiar la fórmula para calcular el costo relativo entre propiedad y alquiler.
gollaai: Creo que siempre será más asequible, pero ahora la brecha es históricamente alta. El reciente recorte de las tasas de corto plazo se ha visto correspondido con un fuerte aumento de las tasas de largo plazo. En este punto, es difícil ver que la brecha se cierre, sin una caída en los precios de la vivienda, ya que es probable que el crecimiento de los alquileres siga siendo modesto en el corto plazo y las tasas hipotecarias tengan una tendencia al alza.
San Justo: Sí, el tema clave en multifamiliar que vemos que continúa es “inquilinos por más tiempo”. La apreciación del precio de las viviendas unifamiliares se ha mantenido fuerte a pesar de las tasas hipotecarias más altas, persiste la escasez de oferta en los deseables mercados de los suburbios de relleno, y las hipotecas de tasa fija a 30 años con un promedio de más del 7% limitarán la asequibilidad del precio de compra de la vivienda necesaria para mudarse de los departamentos de alquiler.
¿Dónde ve las mayores oportunidades para los REIT multifamiliares en el futuro?
Golladay: Nos gustaría verlos aprovechar sus fortalezas en las áreas de tener un mejor acceso al capital, el arrendamiento y la experiencia en desarrollo. No esperamos ninguna oportunidad de problemas para la calidad de las propiedades que los REIT buscan adquirir, ya que existe un amplio capital que busca invertir en bienes raíces residenciales.
Sin embargo, sí vemos oportunidades para que los REIT adquieran desarrollos de alta calidad donde los desarrolladores tienen dificultades. Los REIT pueden brindar certeza de cierre y pueden completar el arrendamiento si es necesario. También nos gustaría ver que los REIT aceleren los inicios de desarrollo mientras que otros tienen limitaciones de capital.
San Justo: Las principales oportunidades futuras son: capitalizar las tasas de retención más altas para mantener los diferenciales de arrendamiento de renovación positivos en un dígito medio en 2025; reducir los gastos operativos de las mismas tiendas a través de la escala de submercado de la cartera y la asignación de capital marginal (adquisiciones/disposiciones selectas); y continuar implementando instalaciones de proyectos de ingresos que mejoran el retorno de la inversión (WIFI/hogares inteligentes) en todas sus carteras.
¿Existen otras tendencias o desarrollos que puedan afectar el espacio multifamiliar que usted está monitoreando?
gollaai: El aumento de las tasas a largo plazo y el impacto potencial en las tasas de capitalización siempre es una preocupación. La economía siempre es algo que vigilamos ya que la oferta sigue siendo alta. El control de los alquileres es siempre una preocupación persistente, pero los resultados postelectorales sobre las medidas de control de los alquileres fueron positivos para la industria.
San Justo: El enfoque semestral en los límites/regulación del control de alquileres que coincide con los años de las elecciones presidenciales y de mitad de período será un tema continuo que los inversores deberán monitorear.
Feldman: Siempre vigilamos de cerca el frente regulatorio. Creemos que una victoria republicana en las elecciones de noviembre reduce el riesgo de una mayor supervisión federal. Dicho esto, la legislación local de control de alquileres siempre es una preocupación y solucionar la crisis inmobiliaria en Estados Unidos mediante la creación de oferta adicional sigue siendo una prioridad clave para muchos en el cargo. También prestaremos mucha atención a los costos de construcción y operación y se esperan cambios en las tarifas y la política de inmigración para el próximo año.
