Los REIT de Timberland se enfrentan a algunos obstáculos en el corto plazo, incluido un mercado inmobiliario lento y una dinámica arancelaria incierta, pero las oportunidades a largo plazo siguen siendo convincentes. Los rendimientos del sector se recuperaron en el tercer trimestre, pero se mantienen bajos un 17,5 % en lo que va del año, hasta el 17 de noviembre.
El sector ha experimentado valoraciones elevadas de los bosques forestales en los últimos años, y los analistas señalan la estabilidad de los valores subyacentes de los bosques forestales como una de las características convincentes de esta clase de activos a lo largo del tiempo. También destacan el uso creciente de oportunidades incrementales de monetización relacionadas con el clima como una fuente de ingresos a tener en cuenta en los próximos años.
Mientras tanto, una fusión de alto perfil en el sector entre Seda artificial (BOLSA DE NUEVA YORK: RYN) y potlatchdeltic (Nasdaq: PCH), que cerrará en el segundo trimestre de 2026, dará como resultado menos opciones de inversión en REIT madereros en el futuro, señalan los analistas.
Michael Roxland, director general de investigación de acciones de Truist Securities, y Kurt Yinger, vicepresidente senior y analista de investigación de DA Davidson, discutieron estos temas y más con REIT.com.
¿Cómo describiría los fundamentos generales del sector REIT maderero en medio de la volatilidad de los aranceles, los altos costos de la vivienda y otros factores?
Michael Roxland: Los fundamentos de la madera son desafiantes en el panorama actual, ya que el lento mercado inmobiliario de EE. UU. está provocando una menor demanda de productos de madera y, por lo tanto, de madera. Cada nueva construcción de viviendas unifamiliares utiliza alrededor de 15,000 pies tablares de madera y alrededor de 10,000 pies cuadrados de paneles. De manera similar, el mercado de exportación de troncos es algo difícil en el corto plazo debido a la prohibición china de importar troncos.
A pesar del reciente debilitamiento del consumidor japonés que presiona al mercado inmobiliario japonés, las exportaciones de troncos a Japón han comenzado a mejorar lentamente a medida que un importante aserradero en Japón reabrió sus puertas después de los daños causados por un incendio en 2023, y a medida que las exportaciones europeas de madera a Japón se desaceleraron. Además, el sur de Estados Unidos en conjunto sigue lidiando con elevados inventarios de madera para aserrar (troncos de gran diámetro utilizados en madera, enchapados y postes) dados los importantes aplazamientos de cosechas adoptados durante la Gran Recesión.
Al mismo tiempo, se han producido varios cierres de fábricas y líneas de papel y celulosa, lo que creemos que ha provocado que ciertas canastas de madera para pulpa, principalmente en el sur de EE. UU., se hayan vuelto menos tensas y que los precios de la madera para pulpa bajen. Si bien reconocemos que la madera para pasta es menos valiosa en relación con la madera para aserrío, representa alrededor del 50% al 55% de los volúmenes cosechados en el sur de EE.UU. en promedio y tiende a ayudar con el flujo de caja a corto plazo dada su rotación más corta.
Mientras tanto, el aumento de los aranceles sobre la madera canadiense y la llegada de los aranceles de la Sección 232 elevan los aranceles y aranceles totales sobre los productores de madera canadienses, los mayores exportadores de madera a los EE. UU., a alrededor del 45%. Esto podría estimular el cierre de capacidad maderera canadiense debido a los costos elevados y la disminución de la rentabilidad y brindar cierto apoyo a los precios de la madera, lo que beneficiaría a los productores y proveedores de madera estadounidenses.
Kurt Yinger: Por un lado, los fundamentos ciertamente se ven hoy más cuestionados que en los últimos años. Sin embargo, en comparación con las presiones que enfrentan muchos de los consumidores finales de troncos, ya sean fabricantes de productos de madera o de pulpa y papel, los REIT de bosques han demostrado ser más defensivos y estables.
Podría decirse que aún más importante es el hecho de que las transacciones de tierras madereras a gran escala apuntan a aumentos saludables, si no continuos, en los valores por acre. En general, los flujos de efectivo y los fundamentos a corto plazo se han visto presionados por fuerzas cíclicas, pero creemos que el conjunto de oportunidades a largo plazo sigue siendo atractivo, y los valores de los activos reflejan más estos últimos que los primeros.
¿Cómo influye la transacción Rayonier/PotlatchDeltic en el sector REIT maderero en términos más amplios?
Yinger: En general, la transacción generará una mayor escasez en términos de oportunidades para que los inversores de capital público tengan exposición directa a la clase de activos madereros. La combinación de Rayonier y PotlatchDeltic también eliminará la oportunidad de invertir en un REIT exclusivamente maderero, y ahora ambos Weyerhaeuser (NYSE: WY) y la nueva entidad que se nombrará también opera negocios de fabricación de productos de madera. Más allá de los impactos para los inversores en los REIT públicos de bosques, no vemos que el acuerdo altere significativamente el panorama para la clase de activos madereros.
Roxlandia: La consolidación ofrece a los inversores de REIT menos opciones de inversión en REIT de madera, lo cual es un desafío ya que, para empezar, no había muchas. Además, los inversores que quieran invertir en un REIT exclusivamente maderero sin operaciones de fabricación, como era Rayonier, ahora no tienen esa alternativa, ya que PotlatchDeltic es uno de los 10 principales productores de madera de América del Norte y también produce madera contrachapada. Además, Rayonier indicó su intención de explorar potencialmente opciones de crecimiento en productos de madera tras el cierre de la transacción.
Desde el punto de vista de la industria, la nueva entidad posterior al cierre debería tener una mayor escala en tierras madereras (lo que podría permitirle poder de fijación de precios en los mercados donde tiene una notable concentración de tierras madereras), relaciones ampliadas con los clientes, mayores eficiencias en el manejo forestal, incluido el transporte, la tala y la infraestructura, y una mayor y mejor superficie de uso, oportunidades de soluciones climáticas naturales (NCS) y activos del subsuelo.
¿Qué cuestiones ve, o quiere ver, que los equipos de gestión de REIT de Timberland prioricen hoy?
Roxlandia: Con el tiempo, los REIT madereros y otras empresas madereras se han centrado en la sostenibilidad, un componente clave de la gestión de los bosques, mediante el cual el incentivo para aumentar la productividad de los bosques y maximizar los retornos se puede lograr simultáneamente con la generación de impactos ambientales y sociales significativos. Algunos de estos impactos incluyen la protección de los bosques naturales y la biodiversidad, la madera de origen sostenible y las oportunidades de empleo en las comunidades rurales.
En los últimos años, NCS ha complementado la sostenibilidad explorando formas de proteger aún más el medio ambiente y al mismo tiempo generar retornos. En el caso de las tierras forestales, se pueden generar retornos adicionales a través de la captura y secuestro de carbono (CAC) a gran escala, la restauración de tierras, créditos de carbono, energía solar, eólica y banca de mitigación. Mientras tanto, PotlatchDeltic tiene alrededor de 34.000 acres con opciones solares permanentes, Rayonier tiene alrededor de 154.000 acres arrendados para CCS y Weyerhaeuser tiene más de 500.000 acres con características adecuadas del subsuelo.
Yinger: Creemos que hoy en día los equipos de gestión deberían centrarse claramente en abordar lo que vemos como una amplia desconexión entre la valoración pública y la privada. Si bien en los últimos 10 años hemos visto a los REIT de madera negociarse con descuentos estrechos en relación con el valor liquidativo percibido, o incluso en ocasiones por encima, ha quedado claro que la variable más importante que dicta que la brecha se ha ampliado o reducido han sido los precios de los productos básicos de madera, en contraposición a las fluctuaciones en los valores subyacentes de las tierras madereras.
Uno de los atributos convincentes de esta clase de activos a lo largo del tiempo ha sido la estabilidad de los valores subyacentes de las tierras madereras, algo que, al menos últimamente, los inversores públicos de REIT madereros no han podido disfrutar. La mejor manera de abordar esa desconexión de la valoración es una cuestión difícil, con ciertas limitaciones; sin embargo, creemos que es muy importante cuando pensamos en el atractivo del espacio para los inversores de capital público a lo largo del ciclo.
¿Las fuentes alternativas de ingresos, como la generación de energía solar, están desempeñando un papel más importante para los REIT de bosques?
Yinger: Las NCS, o desde nuestra perspectiva, las oportunidades de monetización incremental como los arrendamientos de energía solar, el carbono forestal y la CCS, entre otras, están desempeñando un papel más importante para los REIT de la madera de lo que se había visto anteriormente. Aún así, aún es temprano, y se espera que los próximos tres a cinco años resulten más informativos en lo que respecta al impacto que pueden tener muchas de estas fuentes alternativas.
Roxlandia: NCS se ha convertido en un área de enfoque más destacada para los REIT madereros, lo que no solo es positivo para el medio ambiente, sino que también les brinda otra fuente de ingresos. Si bien muchos de estos proyectos NCS están en sus inicios, los REIT madereros esperan que tengan un impacto más significativo en los próximos años.
Amazon abrió recientemente un almacén de madera en masa en Indiana. ¿Qué importancia tiene esto para el futuro de la adopción masiva de madera?
Yinger: Parece que cada semana leemos sobre otra nueva estructura no residencial construida con madera maciza. De forma aislada, no tenemos la sensación de que ninguno de esos proyectos necesariamente sirva como catalizador para hacer de la madera en masa una historia de éxito de la noche a la mañana, pero parece haber un buen impulso detrás de su adopción.
¿Cuáles cree que son las áreas de mayor crecimiento para los REIT de bosques en el corto y mediano plazo?
Roxlandia: En el corto y mediano plazo, creemos que un repunte en la demanda de viviendas unifamiliares presenta la mayor oportunidad para impulsar un aumento de los productos de madera y la demanda de madera para los REIT de madera. Existe la posibilidad de que el mercado inmobiliario estadounidense se recupere, particularmente si la Reserva Federal continúa en el ciclo de flexibilización de tasas, lo que, junto con las compras, precios potencialmente más bajos de las viviendas y otros incentivos de los constructores, podría acelerar la construcción de viviendas unifamiliares.
También sigue habiendo una fuerte demanda de tierras rurales, que tienden a generar primas notables sobre los valores de las tierras madereras tradicionales, y una fuerte demanda de NCS.
¿Está viendo algún cambio en el enfoque de inversión en el sector y, de ser así, qué lo está impulsando?
Roxlandia: En los últimos años, muchos de los REIT madereros se han convertido en vendedores netos de tierras maderables dadas las elevadas valoraciones de las mismas y solo han comprado tierras maderables de manera oportunista. Con los ingresos que han generado por la venta de activos, estas empresas, a su vez, han buscado una mayor asignación de capital a los accionistas a través de mayores dividendos y mayores recompras de acciones.
¿Qué otros temas o tendencias observa en el espacio REIT de Timberland de cara al futuro?
Yinger: La cambiante composición geográfica de la producción de madera aserrada de América del Norte y la sustituibilidad del Pino del Sur siguen siendo de actualidad considerando los elevados aranceles y derechos antidumping/compensatorios que afectan a los productores canadienses. Vale la pena observar los esfuerzos para ampliar la cantidad de madera extraída de los bosques nacionales, particularmente en el noroeste del Pacífico.
Finalmente, la maduración, comercialización y proliferación de la energía solar, el carbono forestal, la CCS y otras oportunidades alternativas de monetización siguen siendo una prioridad cuando pensamos en el futuro de los precios de los bosques madereros.
Roxlandia: Estamos siguiendo de cerca la política del gobierno de EE. UU. con respecto a los incentivos para proyectos NCS. En ese sentido, el One Big Beautiful Bill contenía disposiciones que limitaban los incentivos a las energías renovables (por ejemplo, la solar) y los proyectos debían despegar en julio de 2026 para recibir financiación federal. Al mismo tiempo, el crédito fiscal de la sección 45Q se conservó en ese proyecto de ley, lo cual es importante para CCS ya que depende más de los incentivos gubernamentales que de la energía solar, dada la economía relativa.
