Hedge Investments ha participado activamente en el crecimiento de la industria REIT en Brasil mediante el desarrollo de productos de inversión de activos agrícolas y de bienes raíces. Es el mayor gerente de REIT independiente de Brasil, con aproximadamente $ 2 mil millones de activos bajo administración.
Los directores de la firma son una voz respetada en los avances legislativos de Brasil en la industria de alternativas de inversión, ya que han contribuido directamente a la importante expansión y diversificación de los fondos de inversión de bienes inmuebles y agronegocios a lo largo de los años.
Una de las principales ofertas de Hedge Investment es Compras de bras de cobertura fii (HGBS), el primer REIT gestionado activamente del país. A partir de septiembre de 2024, se convirtió en el primer REIT brasileño que se incluyó en el FTSE EPRA NAREIT GLOBAL REIT ÍNDICE. HGBS es uno de los REIT más grandes en Brasil por capitalización de mercado, área bruta y por los inversores.
Reit.com habló con Nicolas Correa, Gerente de Riesgos, y Ricardo Freitas, COO en Hedge Investments, sobre el desarrollo y el crecimiento potencial del mercado de REIT brasileño.
El marco legal para REIT en Brasil se estableció a fines de la década de 1990. ¿Cuál ha sido la historia del mercado de REIT brasileño en la última década más o menos?
La industria pasó de una capitalización de mercado de R $ 20 mil millones a fines de 2014 a una capitalización de mercado de R $ 168 mil millones a fines de 2024, una impresionante tasa de crecimiento anual de 24% en la última década.
En cuanto al número de REIT enumerados, el mercado se ha cuadruplicado durante ese mismo tiempo, con más de 500 REIT cotizados a fines de 2024. La liquidez también ha aumentado diez veces.
Estos son números notables para Brasil y parece que no hay señal de una desaceleración en el corto plazo. También creemos que las condiciones macroeconómicas, por importantes, no son un factor que detiene el crecimiento. Por ejemplo, de 2010 a 2024, Brasil enfrentó dos recesiones, sin embargo, el mercado REIT continuó expandiéndose exponencialmente.
¿Qué fue detrás de la decisión de Hedge Investments a principios de la década de 2000 de establecer una división alternativa de inversión inmobiliaria?
A principios de la década de 2000, el marco legal para REIT en Brasil tenía menos de 10 años y ninguna empresa había hecho un esfuerzo concreto para estructurar una amplia plataforma de inversión enfocada en bienes raíces. Vimos esto como una oportunidad significativa, por lo que decidimos crear el primer REIT administrado activamente en Brasil que contendría múltiples propiedades dentro de un solo vehículo.
Para lograr esto, reunimos un equipo altamente calificado en Hedging-Griffo, el precursor de las inversiones de cobertura, donde trabajamos juntos durante 14 años y estructuramos más de una docena de REIT, administrando más de $ 2 mil millones en activos bajo administración (AUM). Tras la venta de Hedging-Griffo a Credit Suisse en 2012, este mismo equipo estableció inversiones de cobertura en 2017 después del vencimiento de los acuerdos de no competencia.
¿Fue una buena decisión entrar en bienes raíces como clase de activos hace tantos años? ¿Cómo ves el futuro de las inversiones de REIT que se forman en Brasil en el futuro?
Fue una decisión fantástica. Como puede imaginar, Brasil es un país en desarrollo, con muchas oportunidades. La subrayación de bienes raíces es una de esas oportunidades y seguimos viendo a REIT como un vehículo clave para capturar ganancias mientras ayuda al país a cerrar esta brecha.
Hoy en día, el financiamiento para muchas empresas inmobiliarias proviene de familias brasileñas que invierten en REIT. De hecho, el panorama de los inversores de REIT en Brasil está muy sesgado hacia los individuos. Más del 70% del capital invertido en REIT está en manos de individuos aquí en Brasil. Entonces, ver a esta industria crecer de una manera tan rápida y orgánica es realmente maravilloso.
Recientemente, hemos visto inversores internacionales que ingresan al mercado de REIT brasileño a medida que gana escala y liquidez. Creemos que esta tendencia dará forma al futuro en los próximos años, ya que el arbitraje se volverá más común y las discrepancias entre los precios del mercado y los NAV no serán tan pronunciados.
¿Qué tendencias vigilan de cerca cómo afectarán a algunos sectores en Brasil?
Hemos visto que los REIT hipotecarios (MREIT) se convierten en un segmento principal dentro del mercado brasileño. Hace diez años, Mreits representaron menos del 3% del mercado. Actualmente, alrededor del 40% del NAV de la industria se asigna a Mreits.
Creemos que los inversores continuarán asignando la mayoría de sus recursos en Mreits a corto plazo, dado que la mayoría de estos vehículos invierten en instrumentos de tasa variable que son altamente rentables dado el nivel actual de tasas de interés. Sin embargo, a largo plazo, creemos que los REIT de capital seguirán siendo relevantes.
Desde que creó su primer fondo inmobiliario brasileño administrado activamente a mediados de la década de 2000, ¿cómo ha realizado ese fondo y cualquier fondos de seguimiento?
HGBS es uno de los REIT más antiguos y rentables de Brasil. Comenzó con un NAV de alrededor de R $ 45 millones y hoy tiene más de R $ 2.7 mil millones en activos netos. Actualmente, el REIT tiene intereses en 20 centros comerciales en 15 ciudades y seis estados, estableciéndose como un punto de referencia en la industria del centro comercial. En términos de rentabilidad, los accionistas que compraron el REIT en 2006 hicieron una tasa interna de rendimiento (TIR) de 1,202.6% o 15.3% por año a finales de 2024.
