Una nueva investigación de CBRE muestra que el mercado de préstamos inmobiliarios comerciales continuó su trayectoria ascendente en el tercer trimestre de 2024, con un aumento notable en la financiación de adquisiciones y fuertes emisiones en todas las clases de activos, incluidas grandes transacciones de oficinas.
El índice CBRE Lending Momentum, que monitorea la tasa de cierres de préstamos comerciales originados por CBRE en los EE. UU., aumentó un 13 % desde el segundo trimestre de 2024 y un 15 % año tras año, lo que indica una mayor actividad crediticia. El índice cerró el tercer trimestre de 2024 en 214, acercándose al promedio de cinco años antes de la pandemia de 229.
En el tercer trimestre de 2024, el diferencial promedio de los préstamos hipotecarios comerciales cerrados fue de 183 puntos básicos (pb), 35 pb menos que el año anterior y estable respecto del segundo trimestre de 2024. Los diferenciales de los préstamos multifamiliares se redujeron ligeramente a 168 pb durante el trimestre.
“Con un apalancamiento atractivo disponible durante el tercer trimestre, la financiación de adquisiciones aumentó en comparación con el último trimestre y el mismo período del año pasado. El mercado de CMBS de un solo activo y un solo prestatario se mantuvo sólido en todas las clases de activos. Las grandes transacciones de oficinas en la ciudad de Nueva York destacaron particularmente el retorno de liquidez de deuda para activos de oficina de alta calidad respaldados por patrocinadores institucionales de primer nivel con un apalancamiento conservador”, señaló James Millon, presidente de Deuda y Finanzas Estructuradas de CBRE en Estados Unidos.
Además, los recientes recortes de las tasas base y las expectativas de nuevas reducciones de las tasas de la Reserva Federal han llevado a algunos prestamistas a capitalizar la mejora de los mercados de capital desapalancando sus balances mediante importantes ventas de préstamos, maximizando el rendimiento de estas posiciones.
Las compañías de vida lideraron los cierres de préstamos no agencias de CBRE, representando el 43% del total en el tercer trimestre de 2024, frente al 33% del año anterior. Los prestamistas alternativos, incluidos los fondos de deuda y los REIT hipotecarios, tenían una participación del 34%, un aumento del 27% año tras año, y el volumen de originación de fondos de deuda entre los prestamistas alternativos aumentó un 70% durante el año pasado.
Los bancos contribuyeron con el 18% de los cierres de préstamos no realizados por agencias, frente al 38% del año anterior, a medida que aumentó la cautela sobre posibles dificultades y presiones regulatorias. Sin embargo, hay señales positivas en los préstamos sindicados respaldados por activos de alta calidad como centros industriales, multifamiliares y de datos.
Los conductos CMBS representaron el 5% restante del volumen de originación en el tercer trimestre de 2024, un aumento del 1% respecto al año anterior. La emisión total de CMBS, incluidos préstamos para un solo activo y un solo prestatario, alcanzó los 29 mil millones de dólares en el tercer trimestre de 2024, tres veces más que el año anterior.
En el tercer trimestre de 2024 también se produjeron ligeros cambios en los estándares de suscripción, con tasas de capitalización promedio suscritas y rendimientos de la deuda que aumentaron 20 puntos básicos con respecto al trimestre anterior hasta el 6%. Los rendimientos de la deuda aumentaron 15 puntos básicos hasta el 9,9%, mientras que la relación préstamo-valor (LTV) promedio subió del 61,6% al 62,8%.
Los préstamos de agencias gubernamentales para activos multifamiliares crecieron significativamente, hasta un 40% a $ 28 mil millones en el tercer trimestre de 2024. El índice de precios de agencias de CBRE, que rastrea las tasas hipotecarias fijas promedio de las agencias sobre préstamos permanentes a 7 a 10 años, disminuyó a 5,8% en el tercer trimestre de 2024 desde 6 % en el segundo trimestre, pero aumentó desde el 5,7% hace un año.
“Nuestro segmento de más rápido crecimiento fue el de GSE, que experimentó un aumento interanual del 80% en el tercer trimestre, ya que las tasas base más bajas generaron mayores ingresos alcanzables para los prestatarios en comparación con otras fuentes de capital”, agregó Millon.
