Una investigación reciente de CoreLogic en el tercer trimestre de 2024 subraya el papel destacado de los inversores más pequeños, comúnmente conocidos como propietarios familiares, que normalmente poseen de tres a diez propiedades.
La actividad de los inversores inmobiliarios estadounidenses experimentó solo un modesto aumento del 2% en el tercer trimestre de 2024 en comparación con mediados de año, lo que indica una tendencia de crecimiento lento que probablemente persistirá. Dado que las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas siguen siendo elevados, se espera que la participación de los inversionistas en las ventas totales de viviendas se mantenga cerca del 25% en el futuro previsible.
Si bien los inversores de menor escala siguen impulsando los precios de las viviendas en medio de una demanda debilitada, los datos históricos desde mediados de 2022 hasta principios de 2024 no muestran una correlación consistente entre la actividad de los inversores y las fluctuaciones de precios, lo que subraya la complejidad de su impacto en el mercado.
El tercer trimestre ve una disminución en las compras de los inversores
La participación de los inversores ha disminuido constantemente desde que alcanzó un máximo de casi el 30% en enero de 2024, cayendo al 23% en junio antes de repuntar ligeramente al 25% en septiembre. Sin embargo, esta cifra se mantiene por debajo del 28% registrado en el tercer trimestre de 2023.
De media, los inversores compraron 21.000 inmuebles menos al mes en el tercer trimestre de 2024 que en el mismo periodo del año anterior, con un total de 85.000 compras mensuales. Esto marca una fuerte caída con respecto al tercer trimestre de 2021 y 2022, cuando las compras mensuales promediaron 140.000 y 120.000, respectivamente.
Dinámica cambiante del mercado y comportamiento de los inversores
Las elevadas tasas de interés, los altos precios de las viviendas y las condiciones económicas inciertas han disminuido el entusiasmo de los inversores. A pesar de estos desafíos, los inversores en el tercer trimestre de 2024 continuaron favoreciendo las viviendas de precios más bajos y de precios moderados, segmentos que también son el objetivo de los compradores de vivienda por primera vez.
Este enfoque ha aumentado la competencia por viviendas asequibles, particularmente en Sun Belt y los mercados suburbanos emergentes, donde las conversiones impulsadas por inversionistas a propiedades de alquiler están impulsando el crecimiento económico local y generando preocupaciones sobre la escasez de viviendas y el aumento de los alquileres.
Perspectivas geográficas: mercados clave para inversores
Dallas y Houston siguen siendo las principales áreas metropolitanas para compras de inversionistas y no inversionistas, con Atlanta, Los Ángeles y Phoenix completando las cinco primeras. Curiosamente, Los Ángeles, a pesar de sus niveles de transacciones relativamente bajos, ocupa un lugar destacado en la actividad inversora, lo que destaca un fuerte interés en el mercado del sur de California.
Los inversores familiares dominan y representan el 60% de las compras de los inversores en todo el país. En ninguna de las 20 principales áreas metropolitanas los inversores institucionales representan más del 5% de las transacciones. Los Ángeles lidera a Estados Unidos en participación total de inversionistas, con un 42% de las compras que involucran a inversionistas, aunque los megainversores representaron solo el 2% de ellas.
Variaciones regionales en la participación de los inversionistas
Entre el tercer trimestre de 2023 y el tercer trimestre de 2024, la participación de los inversores disminuyó en la mayoría de los mercados; Idaho, Montana y Maryland experimentaron las mayores caídas, de más del 5%. Por el contrario, Dakota del Sur, Oregón y el Distrito de Columbia experimentaron aumentos.
Las caídas fueron más pronunciadas en el sur, el oeste montañoso y el medio oeste inferior, mientras que los mercados del noreste, el medio oeste superior y la costa oeste mostraron reducciones menores, del 0% al 2%. Estas tendencias se alinean con el índice de precios de viviendas de CoreLogic, lo que sugiere que los inversores están ayudando a estabilizar los precios en mercados más lentos.
Equilibrando el ecosistema habitacional
Si bien la caída en la actividad de los inversores puede facilitar la competencia para algunos compradores, también pone de relieve el papel fundamental que desempeñan los inversores familiares en el mantenimiento del equilibrio del mercado. Con una alta demanda de alquiler y persistentes desafíos de asequibilidad, estos pequeños inversores siguen siendo fundamentales para dar forma a la dinámica inmobiliaria.
A medida que evolucionan los debates sobre la asequibilidad y las políticas de vivienda, una comprensión matizada de la influencia de los inversores es esencial para abordar los desafíos del mercado e identificar oportunidades de crecimiento sostenible, dice CoreLogic.
