Los REIT hipotecarios (mREIT) han tenido un desempeño algo oscilante en los últimos años, con rendimientos que alternan entre territorio positivo y negativo. La acción más reciente de la Reserva Federal sobre las tasas de interés parece haber sido recibida positivamente en el mercado y apunta a un desempeño en general más positivo para el sector futuro.
Los mREIT tienen una alta rentabilidad por dividendo: 11,52 % a finales de 2023, en comparación con el 3,92 % de los REIT de acciones. Hasta el 22 de octubre, los mREIT registraban una rentabilidad por dividendo del 11,83%, en comparación con el 3,65% de los REIT de acciones. Los mREIT que cotizan en bolsa pagaron 1.800 millones de dólares en dividendos en el segundo trimestre de 2024.
REIT.com habló con Steve DeLaney de Citizens JMP, Stephen Laws de Raymond James y Jade Rahmani de Keefe, Bruyette & Woods para evaluar sus opiniones sobre las perspectivas de mREIT.
¿Qué significa el reciente cambio en la política de la Reserva Federal para los mREIT en general durante el resto de 2024 y hasta 2025?
Steve DeLaney: Dentro de la industria mREIT, el mayor impacto positivo probablemente se observará en el segmento mREIT comercial, donde las tasas más altas han aumentado el costo de mantenimiento para los prestatarios con préstamos puente de tasa flotante y las tasas de capitalización NOI más altas han reducido las valoraciones de las propiedades inmobiliarias. El segmento mREIT de valores respaldados por hipotecas (MBS) de agencias debería sufrir el menor impacto, ya que estas empresas intercambian la mayor parte del riesgo/beneficio de tasas a corto plazo de sus préstamos repo a corto plazo mediante swaps de tasas de interés de pago fijo.
Los mREIT de crédito residencial generalmente tienen sus carteras de préstamos hipotecarios no agencias financiadas con valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) de tasa fija permanente, pero aquellos con plataformas internas de producción de préstamos residenciales deberían ver mayores volúmenes de originación a medida que las tasas de interés potencialmente disminuyan a lo largo de la curva de rendimiento. .
Esteban leyes: Los mREIT recibieron positivamente el reciente cambio de política de la Fed y la curva a plazo más baja. La compra de nuevos topes a las tasas de interés, que generalmente se requieren para otorgar préstamos CRE, es materialmente más barata dado el cambio. Es probable que esto se traduzca en un mejor rendimiento de la cartera, ya que es más probable que los prestatarios protejan sus activos. Además, es probable que las empresas CRE con negocios de conductos hipotecarios vean un aumento en los volúmenes dada la pendiente de normalización de la curva. En el sector residencial, las empresas que financian su cartera en el extremo corto de la curva deberían beneficiarse de menores costes de financiación.
Jade Rahmani: Además de los recortes de tipos de la Fed, la perspectiva más positiva del sector inmobiliario comercial adoptada por KBW a principios de septiembre se basó en tres factores que señalaban un fondo: precios, volúmenes y reservas para pérdidas de los prestamistas. Si bien los rendimientos de los bonos del Tesoro han aumentado 25 puntos básicos desde entonces, todavía persisten factores positivos y los bonos del Tesoro a tres meses han bajado. Creemos que las tasas de interés más bajas serán significativamente positivas para los mREIT comerciales debido a una menor presión sobre el valor contable (es decir, el valor de los activos netos), una mejor valoración del sector y un alivio inmediato de los factores de estrés de la cartera, como los límites a las tasas de interés sobre los préstamos a tasa flotante..
¿Cómo les ha ido y cómo se han posicionado los mREIT durante los desafíos de los últimos años?
Rahmani: El sector comercial de mREIT se ha enfrentado a desafíos desde que el mercado de CRE alcanzó su punto máximo a mediados de 2022. Como ha documentado la investigación de KBW, las reservas de crédito comercial de mREIT aumentaron de aproximadamente el 1,2% en el 1T22 al 3,85% a partir del 2T24, mientras que los préstamos problemáticos durante ese período aumentaron del 2,3% al 8,6%. Hasta la fecha, estimamos que las pérdidas crediticias acumuladas (incluidas reservas y deterioros realizados) totalizan 6,4%, lo que representa el 71% de la estimación del ciclo completo de KBW de 8,4%.
Si bien esto se ha traducido en caídas del valor contable por acción del 14,6 % en promedio, creemos que el sector comercial de mREIT ahora está posicionado para estabilizar el valor contable. Con la caída de las tasas de interés, el riesgo de nuevos shocks crediticios debería disminuir, lo que, a su vez, debería provocar un aumento de las nuevas inversiones, impulsando una mayor previsibilidad de las ganancias y el ROE. Esto debería mejorar las valoraciones mediante diferenciales de rendimiento de dividendos más ajustados sobre tipos base más bajos. Además, las tasas más bajas ofrecen un alivio inmediato en la financiación de activos no rentables.
DeLaney: En los últimos dos años, ha habido una estabilidad general en los grupos mREIT híbridos y de agencia. En parte debido a que la Reserva Federal mantuvo tasas de interés más altas durante los últimos dos años, los mREIT han tenido un desempeño inferior al del mercado de valores en general. Este relativo bajo rendimiento ha continuado en 2024..
leyes: Las empresas han estado jugando en gran medida a la defensiva durante los últimos años, ya que han priorizado el aumento de la liquidez y la resolución de préstamos problemáticos sobre nuevas actividades de inversión. Los problemas relacionados con los activos distintos de las oficinas se han podido solucionar en su mayoría mediante ampliaciones y modificaciones; sin embargo, los activos de oficinas son mucho más desafiantes dado un cambio fundamental en este tipo de propiedad. No sorprende que las empresas con menor exposición a las oficinas hayan experimentado menos problemas en los últimos años.
¿Qué papel cree que desempeñan los mREIT en las carteras generadoras de ingresos?
DeLaney: En una cartera diversificada de inversiones de renta fija, creo que hay lugar para dividendos de acciones ordinarias de mREIT de alto rendimiento que ofrecen rendimientos anuales del 10% al 12% a partir de activos respaldados principalmente por garantías inmobiliarias. Sugeriría una combinación de 50% de mREIT de agencia (aquellos que poseen principalmente MBS de Fannie Mae y Freddie Mac) con rendimientos de dividendos actuales en el rango del 12% al 14% junto con un 25% cada uno en mREIT de crédito residencial y crédito CRE con rendimientos en el 8 Rango %-11%.
leyes: Los mREIT proporcionan una fuente atractiva de ingresos y deberían formar parte de la mayoría de las carteras de ingresos. Sin embargo, es importante recordar que muchas empresas son muy similares, por lo que poseer una canasta de mREIT puede no proporcionar tanta diversificación como podría pensarse. Muchas empresas tienen modelos de negocios similares que están expuestos a los mismos riesgos, aunque poseer una canasta de empresas puede reducir el riesgo de concentración de préstamos dada una cartera agregada más grande. Al elegir una canasta de mREIT, normalmente recomendamos seleccionar una o dos empresas de cada uno de los subsectores de mREIT: CRE, crédito residencial y agencia residencial.
Rahmani: Con los valores contables potencialmente estabilizándose, los mREIT comerciales ofrecen a los inversores la posibilidad de aumentar el rendimiento de su cartera. El sector cotiza con una rentabilidad por dividendo promedio de aproximadamente el 10,5% y una mediana del 11%. Además, los mREIT comerciales cotizan a 0,75 veces la relación precio-valor contable, lo que sugiere el potencial de obtener mayores rendimientos a través de la estabilización del valor contable y la expansión múltiple.
¿Qué sectores inmobiliarios comerciales parecen más atractivos para los mREIT en este momento?
Rahmani: Las carteras comerciales de mREIT cubren el espectro de CRE por tipo de propiedad con aproximadamente un 44% multifamiliar, un 22% de oficinas y el resto una combinación de industria, hotelería y algo de comercio minorista. Esperamos que los mREIT comerciales crezcan dentro de su cartera actual con un énfasis continuo en multifamiliares, industriales y hoteleros, menos énfasis en oficinas y algunas oportunidades florecientes en clases de activos alternativos, como los centros de datos.
DeLaney: En mi opinión, las viviendas multifamiliares siempre encabezarán esa lista, pero puede sorprender a algunos que dentro del espacio de departamentos prefiramos las propiedades de viviendas suburbanas para trabajadores de Clase B sobre los edificios urbanos de gran altura en este momento. Las propiedades industriales y de almacén también son bastante defensivas, pero la ubicación es cada vez más importante en ese segmento. Los hoteles en los mercados turísticos también tienen mucho sentido. Las propiedades de oficinas y de uso mixto requieren actualmente el más alto nivel de precaución y diligencia.
leyes: Seguimos viendo las viviendas multifamiliares como las más favorables dada la falta general de viviendas en los EE. UU. y la continua falta de asequibilidad de las viviendas unifamiliares. Además, dado que se espera que la mayor parte de la nueva oferta se entregue en los próximos 12 meses, creemos que es probable que el crecimiento de los alquileres se acelere a finales de 2025 y 2026. Y dadas las recientes acciones de la Reserva Federal y la actual curva a plazo, creemos que es más probable que los prestatarios multifamiliares para proteger los activos, dado que los límites de tasas ahora son más baratos y existe potencial para recuperar capital si las tasas de límite disminuyen. Es probable que el entorno de tasas actual resulte en menores morosidad multifamiliar y menor gravedad de las pérdidas en comparación con las expectativas de hace tres meses.
¿Dónde ve las mayores oportunidades y desafíos para los mREIT en el futuro?
Rahmani: Dado que los bancos potencialmente buscan restar importancia a los préstamos CRE directos y aumentar la capacidad de préstamo de instalaciones de crédito y almacenes, esto debería presentar una oportunidad para que los prestamistas no bancarios, como los fondos de deuda y los mREIT comerciales, ganen participación de mercado. Además, los volúmenes de emisión de CMBS han aumentado considerablemente este año, un beneficio potencial para los mREIT comerciales con líneas de negocio de conductos CMBS. Finalmente, tasas más bajas podrían precipitar una resolución más favorable y más rápida de los préstamos problemáticos, lo que llevaría a mejores ganancias.
leyes: Creemos que las mejores oportunidades actuales para los mREIT son las empresas CRE centradas en nuevas originaciones y las empresas residenciales que probablemente se beneficiarán de menores costos de financiamiento dada la flexibilización de la Reserva Federal. Dado que muchos prestamistas CRE tradicionales se centran en reducir el apalancamiento y resolver préstamos problemáticos, menos prestamistas están dispuestos a originar nuevos préstamos. Como resultado, los nuevos préstamos están generando rendimientos superiores al promedio en puntos de vinculación más bajos en comparación con años anteriores.
En el sector residencial, algunas empresas financian su cartera con deuda vinculada a tipos de interés a corto plazo, y esperamos que estas empresas experimenten una expansión del rendimiento sobre el capital (ROE) a medida que la Reserva Federal reduzca los tipos. En cuanto a los desafíos, esperamos que las carteras con préstamos de oficinas heredados sigan teniendo un rendimiento inferior desde el punto de vista del ROE, y que algunas resoluciones tarden muchos trimestres, si no años.
DeLaney: Creo que la mejor estrategia en el futuro para los mREIT nuevos o de subescala será crear una estructura de “REIT sobre TRS” donde el mREIT tenga su propio vehículo de originación de préstamos dedicado en la subsidiaria REIT sujeta a impuestos para proporcionar un flujo constante de nuevos fondos no financieros. préstamos residenciales de agencia o préstamos CRE de pequeño saldo (incluidos los multifamiliares) al mREIT matriz, que financiaría esos nuevos préstamos con nuevas titulizaciones de RMBS o CMBS sin recurso.
¿Hay otros problemas, tendencias o desarrollos relacionados con los mREIT que estará observando en los próximos meses?
Leyes: Seguiremos vigilando de cerca los tipos de interés, ya que una reversión del reciente cambio podría generar obstáculos para el rendimiento de la cartera. Lo mismo ocurre con el trabajo desde casa, ya que un aumento en el número de empleadores que exigen que los empleados regresen a la oficina podría ayudar a resolver algunos problemas con los préstamos de oficina y de uso mixto. El financiamiento de cartera será otra área de atención, ya que algunas empresas se beneficiarán de tasas más bajas a corto plazo, mientras que otras buscarán reemplazar el financiamiento titulizado a medida que los acuerdos se desapalanquen.
Rahmani: Con los inminentes recortes de tipos, KBW cree que el entorno CRE mejorará en el cuarto trimestre y en 2025. Esperamos ver mayores volúmenes de transacciones (incluidos los mercados de capital y el arrendamiento de oficinas), retornos atractivos sobre nuevas inversiones en capital y deuda, enfatizando la base de reinicio, y ventajas derivadas de mejores mercados financieros. Esperamos que la mejora de la actividad comercial y el sentimiento impulsen las acciones de CRE hasta finales de año y hasta 2025.
DeLaney: Espero que podamos ver cierta consolidación en la industria. Tenemos muchos pequeños mREIT con capitalizaciones de mercado de valores de 300 millones de dólares o menos que tienen un verdadero desafío al tratar de atraer el interés y el apoyo de la comunidad inversora institucional. Es posible que algunos de ellos quieran considerar una “fusión de iguales” con otro pequeño mREIT para ganar escala. Otros podrían recibir una propuesta de un prestamista inmobiliario privado más grande o de un fondo de deuda interesado en salir a bolsa fusionándose con un mREIT más pequeño existente.
