El sector de inversión residencial privada de los Países Bajos está preparado para un año excepcional en 2025, con inversores holandeses comprometiendo una cifra récord de 4.200 millones de dólares para viviendas de alquiler de nueva construcción (el doble del total del año pasado), según un nuevo análisis de Capital Value.
Se espera que el aumento de capital genere aproximadamente 10.500 viviendas de alquiler de nueva construcción, la mayoría destinadas a los tensos segmentos de alquiler medio y social del país. Sin embargo, a pesar de la avalancha de nuevos desarrollos, el parque total de alquileres del país continúa contrayéndose a medida que los propietarios venden las unidades existentes, lo que subraya lo que los analistas dicen es una necesidad urgente de reformas políticas.
El informe de Capital Value muestra que los inversores institucionales están impulsando casi toda la expansión de este año, contribuyendo con 3.850 millones de dólares del total. Aproximadamente el 77% de las nuevas viviendas previstas pertenecen a categorías sociales o de ingresos medios, una señal de que los fondos de pensiones y las aseguradoras holandesas están respondiendo a la presión política y social para apoyar la asequibilidad y aliviar la aguda escasez de viviendas del país.
Incluso con este desembolso récord, los analistas advierten que las ganancias se están compensando. “La inversión en nuevas construcciones ha aumentado, lo cual es positivo. Sin embargo, los objetivos de ampliar el parque de viviendas de alquiler en los Países Bajos todavía no se están cumpliendo”, afirmó Thijs Konijnendijk, director de Investigación e Inteligencia de Datos de Capital Value. Sostiene que el gobierno entrante debe crear “políticas estables y propicias” para mantener viables los proyectos, incluida la reducción de los impuestos a las transferencias al 6%, la ampliación de la deducibilidad de los intereses y el alivio de la carga de los impuestos sobre el patrimonio del Recuadro 3.
Randstad domina el nuevo desarrollo
Casi nueve de cada diez dólares invertidos en nuevas construcciones de alquiler van a parar a las provincias de Randstad, Holanda del Norte, Holanda del Sur y Utrecht, regiones que siguen atrayendo inversores debido a las grandes poblaciones de inquilinos y al crecimiento demográfico a largo plazo. En estas zonas se entregarán unas 9.300 unidades, de las cuales el 57% serán viviendas de alquiler medio y el 20% las unidades sociales. Sólo en las ciudades del G5 (Ámsterdam, Rotterdam, La Haya, Utrecht y Eindhoven) los inversores colocaron 2.800 millones de dólares.
Las diferencias municipales siguen siendo marcadas. Algunas ciudades muestran proporciones más altas de activos especializados, como viviendas para estudiantes, lo que influye en el equilibrio entre el alquiler medio y el stock social. En promedio, el G5 entregará alrededor del 60% de unidades de alquiler medio en proyectos de nueva construcción.
El capital extranjero se retira a medida que se endurece el entorno político
Uno de los acontecimientos más sorprendentes es la casi desaparición de los inversores internacionales. Después de representar aproximadamente un tercio del volumen de inversión en nuevas construcciones en 2022, los compradores extranjeros representaron solo el 1% este año. Capital Value apunta a un panorama regulatorio menos predecible y restricciones más estrictas a los precios de alquiler como factores disuasorios clave.
La retirada de capital extranjero, combinada con un entorno fiscal que ha empujado a muchos propietarios privados holandeses a vender propiedades existentes, significa que la oferta total de viviendas de alquiler sigue reduciéndose, a pesar de la fuerte inversión en construcción. “Los objetivos de producción de viviendas no pueden alcanzarse sin la participación de inversores internacionales”, advierte el informe.
Los ejecutivos de la industria dicen que una política estabilizadora es esencial. Evitar la congelación de los alquileres, reducir la superposición de regulaciones nacionales y locales y acortar los procedimientos legales podría ayudar a restaurar la confianza entre los inversores privados nacionales y extranjeros.
Llamados a la acción municipal y prioridades de vivienda para personas mayores
El director ejecutivo de Capital Value, Arjan Peerboom, señaló que los inversores institucionales holandeses planean desplegar al menos tanto capital en 2026 como en 2025, siempre que los proyectos sigan siendo financieramente viables. Instó a los municipios a utilizar activamente los “Realisatiestimulans” o Incentivos de Realización, para mantener los desarrollos planeados, particularmente en viviendas de alquiler para personas mayores, donde una mayor oferta puede liberar viviendas familiares e impulsar la movilidad en los mercados locales.
A pesar de los niveles históricos de inversión, los analistas advierten que sin una intervención gubernamental decisiva, el mercado de alquiler holandés corre el riesgo de quedarse aún más atrás de los objetivos nacionales de producción de viviendas. Por ahora, el sector se encuentra en una paradoja: sumas récord fluyen hacia nuevas construcciones de alquiler, pero cada vez hay menos viviendas disponibles para los inquilinos.
